論經(jīng)濟分析在控制性詳細規(guī)劃編制中的應用

1、<p>　　論經(jīng)濟分析在控制性詳細規(guī)劃編制中的應用</p><p>　　摘要: 控制性詳細規(guī)劃（以下稱“控規(guī)”）作為聯(lián)系總體規(guī)劃與修建性詳細規(guī)劃的承上啟下的關鍵性編制層次，是城市規(guī)劃與管理，實施銜接的重要環(huán)節(jié)。而目前控制指標制定的隨意性和可實施性不強在很大程度上是由于缺乏經(jīng)濟分析，缺乏了與市場接軌。因此，本文從經(jīng)濟分析在規(guī)劃中的作用，基于用地策劃探討控規(guī)中的經(jīng)濟分析方法，并以金竹新城控規(guī)中容積率的確定為

2、例作了介紹，以此來嘗試完善規(guī)劃的編制技術和方法，增強其合理性和可操作性。 </p><p>　　關鍵詞:控規(guī)，經(jīng)濟分析， 金竹新城 </p><p>　　中圖分類號：F713.5 文獻標識碼：A 文章編號： </p><p><b>　　1 引言 </b></p><p>　　隨著我國經(jīng)濟的高速發(fā)展，城市化進程的日益加快

3、，控規(guī)在城市規(guī)劃實施與管理中的重要性與日俱增。此外，隨著城鄉(xiāng)規(guī)劃法的施行，控規(guī)的法律地位得到進一步加強。與此同時，修改控規(guī)的法定程序開始越發(fā)復雜，實施起來更加困難。因此本文以增城市金竹新城控制性詳細規(guī)劃為例，以經(jīng)濟分析的方法來嘗試完善規(guī)劃編制技術和方法，增強控規(guī)編制的合理性和可實施性。 </p><p>　　2 經(jīng)濟分析的作用 </p><p>　　目前，國內(nèi)控規(guī)編制的技術方法相對成熟，

4、但關于經(jīng)濟性分析的研究較少。本人經(jīng)過多年的實踐，認為經(jīng)濟分析在控規(guī)中可以達到以下作用： </p><p>　　（1）通過對土地開發(fā)經(jīng)濟利益的合理控制來保證公共利益 </p><p>　　開發(fā)商的經(jīng)濟利益與社會公眾利益之間的矛盾是市場經(jīng)濟體系下規(guī)劃所要解決的主要矛盾?？匾?guī)主要是對一定范圍內(nèi)的土地利用性質(zhì)、土地開發(fā)強度、建筑限高等作出各種限制，使得土地使用者不能隨心所欲的任意開發(fā)。所以，控規(guī)對

5、于開發(fā)商和地方政府的經(jīng)濟利益都有著重要影響，而經(jīng)濟分析則體現(xiàn)了土地市場價格運作規(guī)律，使得規(guī)劃更合理，也平衡了兩者的利益。 </p><p>　　（2）運用經(jīng)濟手段， 增強規(guī)劃的可實施性 </p><p>　　利用經(jīng)濟分析的方法，可以使得土地管理更為靈活。也就是增加規(guī)劃的靈活性和用地的兼容性，通過使用土地的各方談判和討價還價，最終既增加了公共福利、保障了公共利益，也滿足開發(fā)商的經(jīng)濟利益，達到

6、雙贏的效果。 </p><p>　　例如， 控規(guī)中已規(guī)定了該地塊的寫字樓限高，但如果開發(fā)商愿意建設一些公共活動空間( 如小廣場、小公園等) ，可以適當允許其增加寫字樓的高度。增加了開發(fā)強度，開展商獲得了經(jīng)濟利益，但同時市民也獲得了更多活動空間，城市環(huán)境得到了改善。 </p><p>　?。?）有利于土地管理和公共資本投資同步協(xié)調(diào)運作 </p><p>　　政府能有效

7、地通過控制土地出讓總量來調(diào)控城市開發(fā)，以形成政府的有效調(diào)控機制。公共資金投向公共服務設施或市政基礎設施，可以引導土地市場向健康、符合城市整體利益的方向發(fā)展。 </p><p>　　3 經(jīng)濟分析在控規(guī)中的應用——廣州增城金竹新城控規(guī)中容積率的確定 </p><p>　　容積率作為控制性詳細規(guī)劃中最重要的控制指標，成為規(guī)劃方案制定過程中認真考慮的核心問題之一，本文試著從用地策劃的角度進行經(jīng)濟分

8、析，得出較為合理的容積率數(shù)值，為規(guī)劃提供有力的技術支撐。 </p><p><b>　　3.1 功能定位 </b></p><p>　　根據(jù)金竹新城的現(xiàn)狀區(qū)位條件和市場調(diào)研結(jié)果，規(guī)劃擬定的發(fā)展功能主要如下： </p><p>　　1）高尚居?。赫{(diào)查顯示，荔城目前住宅交易旺盛，且價格穩(wěn)步上升，其中大型的帶花園的小區(qū)樓盤的銷售價格要比其他單體樓、小

9、盤高1000～2000 元/平方米，尤其以別墅最為緊俏。 </p><p>　　2）社區(qū)商業(yè)：根據(jù)市場調(diào)查，荔城約可以容納10 萬平方米的大型商業(yè)面積，但目前掛荔廣場商業(yè)容量尚未飽和，因此金竹新城早期開發(fā)不宜建大面積商業(yè)。未來隨周邊大型樓盤的增多，加上本區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)，服務人群逐步增多，發(fā)展超市、綜合商場、步行街等社區(qū)商業(yè)，與中心公園構成新的服務中心。 </p><p>　　3）休閑娛樂：結(jié)

10、合荔枝山、圖書館，在周邊增加文化（博物館）、休閑娛樂和餐飲等功能，形成片區(qū)休閑娛樂區(qū)，把市級核心區(qū)（增城文化廣場）的休閑文化功能延續(xù)到社區(qū)商業(yè)中心。 </p><p>　　4）商務辦公：利用增城廣場周邊文化會展中心的氛圍，在荔景大道沿線地區(qū)建設賓館和商務辦公樓，為會展、金融服務提供配套空間。 </p><p>　　3.2 方案指標控制測算 </p><p>　　規(guī)劃

11、基于經(jīng)濟分析測算用地的可建設規(guī)模，并結(jié)合本區(qū)城市規(guī)劃的要求擬定容積率。 </p><p>　　府前路以南主要是金星村的用地，該片區(qū)用地開發(fā)強度按城中村改造的相關模式確定。本文主要是針對北側(cè)政府可控、可產(chǎn)生經(jīng)濟收益的土地來測算。 </p><p>　　府前路以北地塊中，預期近期能掌控在政府手中的用地約75.95 公頃（1139.2 畝），可用于先期開發(fā)，這也是能產(chǎn)生收益的主要地塊，其余地塊由

12、于涉及到拆遷補償量很大及一些不能預見性因素，難以產(chǎn)生效益。因此，政府的財務平衡在近期掌控用地中得到保障為最優(yōu)選擇。 </p><p>　　基于以上判斷，規(guī)劃按第一階段能使用的地塊面積，把可以預見的整個金竹新城的政府公共投入成本都計入第一階段的開發(fā)成本中進行財務分析，測算第一期應該拍賣多少容積率和樓面地價才能達到財務平衡，作為取定北片容積率的基準。 </p><p><b>　　（

13、1）可用的用地 </b></p><p>　　根據(jù)本次規(guī)劃方案，近期政府可以掌控的用地有75.95公頃，把可拍賣用地劃分為四塊：A、B、C、D（見下圖）。 </p><p>　　（2）整合開發(fā)成本 </p><p>　　根據(jù)調(diào)查和本規(guī)劃方案，政府開發(fā)金竹新城需支出的成本包括土地取得費、土地開發(fā)費及其他相關費用等。按支付的先后順序具體情況如下表： <

14、/p><p>　?。?）平衡總成本需要的建設規(guī)模及出讓價格 </p><p>　　規(guī)劃采用假設開發(fā)法進行分析：假設出讓A+B+C地塊，基于開發(fā)商一般盈利水和政府財務平衡條件下的測算 </p><p><b>　　假設前提 </b></p><p>　　假設分三期進行開發(fā)，每期開發(fā)的建筑平均； </p><

15、p>　　根據(jù)市場一般情況，假設開發(fā)商的毛利潤住宅為30%，商住為35%，商業(yè)為40%；其中住宅銷售價格第一階段均價為5000元/平方米，第二階段為6000元/平方米，第三階段為6050元/平方米；第一階段商業(yè)首層取12000元/平方米，其他為5000元/平方米；以后每一階段比前一階段增長10%； </p><p>　　假設土地拍賣收入等于金竹新城開發(fā)政府的公共投資成本：11.11億元； </p>

16、<p>　　假設金竹新城此項目采用大地塊模式進行土地出讓，即只出讓給一個大的發(fā)展商，由其統(tǒng)一進行發(fā)展建設； </p><p>　　假設A、B、C地塊納入拍賣范圍，可拍賣凈用地為38.86公頃； </p><p>　　假設住宅的空置率10%，首層商鋪的空置率為10%，二層以上商鋪（業(yè)）的空置率為30%； </p><p><b>　　主要結(jié)論

17、</b></p><p>　?、?預期開發(fā)商毛利潤為10.51億元，凈利潤為6.17億元； </p><p>　?、?預期拍賣地價11.53億元，達到政府財務平衡； </p><p>　?、?容積率為2.12，樓面地價位1400元/平方米，建筑總量82.38萬。 </p><p>　　3.3北片建筑規(guī)模和開發(fā)強度建議 </p

18、><p>　　規(guī)劃擬定北片的地塊開發(fā)指標的基準和設定開發(fā)條件為： </p><p>　　北片平均凈容積率不低于2.0，尤其A+B+C地塊平均凈容積率應在2.1左右； </p><p>　　建議金竹新城首期項目按照大地塊模式開發(fā)； </p><p>　　土地拍賣平均樓面地價約1400元/平方米； </p><p>　　拍賣范

19、圍內(nèi)的市政公建配套由開發(fā)商統(tǒng)一建設，公益性的公建配套設施無償移交政府管理，半市場性的（停車場、體育場等）由開發(fā)商經(jīng)營。A+B+C地塊扣除上述設施的配建成本約10000萬，拍賣保護價為11億元。 </p><p><b>　　4 結(jié)論 </b></p><p>　　隨著我國經(jīng)濟體制的轉(zhuǎn)變，城市規(guī)劃也逐漸由控制城市建設向平衡權益轉(zhuǎn)變?？匾?guī)作為調(diào)控城市土地開發(fā)的重要公共政策

20、，應加強控制指標的科學性、合理性，因而經(jīng)濟分析則成為控規(guī)各項控制指標合理確定的基礎。本文僅以金竹新城控規(guī)中容積率的確定為例進行了分析，并在實踐中給予驗證和深化；案例中也存在較多的不足，但我們可以以此為起點，不斷完善控制性詳細規(guī)劃編制技術與方法，增強控規(guī)的合理性和可實施性。 </p><p><b>　　參考文獻: </b></p><p>　　[1]唐歷敏.走向有效的

21、規(guī)劃控制和引導之路——對控制性詳細規(guī)劃的反思與展望[J].城市規(guī)劃，2006，30(1) </p><p>　　[2]趙守諒，陳婷婷.在經(jīng)濟分析的基礎上編制控制性詳細規(guī)劃—從美國區(qū)劃得到的啟示[J].國外城市規(guī)劃，2006，21(1) </p><p>　　[3]陳榮.城市規(guī)劃控制層次論[J].城市規(guī)劃，1997(3) </p><p>　　[4]段兆廣. 控制性詳

22、細規(guī)劃中的經(jīng)濟分析初探.江蘇城市規(guī)劃，2007(9). </p><p>　　[5]孫偉，葛幼松，陶冶.淺議控制性詳細規(guī)劃[J].江西師范大學學報（自然科學版），2005，29(2). </p><p>　　[6]吳明偉，陳榮.現(xiàn)代城市規(guī)劃管理與控制性規(guī)劃[J].城市規(guī)劃，1991(3). </p><p>　　[7]崔寒清.城市用地容積率與城市經(jīng)濟發(fā)展的關系研究—