房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的會計工作淺析

1、<p>　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的會計工作淺析</p><p>　　【摘要】 隨著我國城市化建設(shè)進程的加快。房地產(chǎn)開發(fā)不斷升溫，房價一路飆升，而另一方面，其各項費用也在不斷增長，為了保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟利益，提高企業(yè)的盈利能力，就必須進行有效的會計工作。 </p><p>　　【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)；開發(fā)；會計核算；財務(wù)管理；投資性房地產(chǎn)的計量。一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的會計核算工作 &

2、lt;/p><p>　　1.1 會計核算中存在的問題 </p><p>　　會計核算制度標(biāo)準(zhǔn)較多，會計科目不完整?，F(xiàn)有的會計核算制度較多，在房地產(chǎn)行業(yè)中可以執(zhí)行的制度有新準(zhǔn)則、《小企業(yè)會計制度》、《企業(yè)會計制度》、行業(yè)會計制度《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》，但是房地產(chǎn)行業(yè)中沒有明確規(guī)定統(tǒng)一的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核算方式較多，不利于會計核算的準(zhǔn)確性，同時在這些制度里面，只有房地產(chǎn)會計制度給出了專

3、門使用在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的會計科目和核算方法，由于房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)品的特殊性，其他制度中的簡單會計科目對于房地產(chǎn)企業(yè)中的會計要素不能進行全面的核算，影響了企業(yè)核算的準(zhǔn)確性。 </p><p>　　企業(yè)業(yè)績不能通過收益評價指標(biāo)真實體現(xiàn)。由于房地產(chǎn)生產(chǎn)投入產(chǎn)出周期較長，反映在會計年報上往往會出現(xiàn)大幅度業(yè)績波動，建設(shè)期內(nèi)業(yè)績較差，而當(dāng)房屋進行驗收出售后，預(yù)收款項計人收入，這便導(dǎo)致凈利潤指標(biāo)不能真實反映其經(jīng)營情況。即使房地產(chǎn)

4、開發(fā)公司經(jīng)營較好，但是其凈利潤仍舊可能很小或為負(fù)數(shù)：而一個在建工程較多且預(yù)期出售狀況良好、現(xiàn)金流狀況極佳、盈利能力強的房地產(chǎn)公司也可能正面臨倒閉的危險，如施工質(zhì)量問題導(dǎo)致的賠償、資金鏈的斷裂等。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)績除了會計核算指標(biāo)，表外風(fēng)險也比較重要。 </p><p>　　1.2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的重要性 </p><p>　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與一般的施工企業(yè)不同，它同時從事房

5、地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)經(jīng)營兩項業(yè)務(wù)，通過進行土地征用、建設(shè)房屋、完善基礎(chǔ)設(shè)施、進行房屋銷售來獲取利潤。一方面，從利潤獲取來看，由于現(xiàn)在的建筑市場競爭比較激烈，企業(yè)運營成本日益增加，企業(yè)的利潤逐年降低，對于工程項目投資進行有效核算、對建筑工程建造進行有效核算，有助于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有效地降低成本獲取最大利潤。另一方面，從風(fēng)險規(guī)避來看，由于房地產(chǎn)企業(yè)的工程投資項目資金投入比較大，且房地產(chǎn)企業(yè)同時進行土地征用、房屋建設(shè)招標(biāo)建造、成品房銷售的業(yè)務(wù)，整個

6、資金回籠周期較長，涉及核算環(huán)節(jié)多，一旦會計核算出現(xiàn)任何問題，企業(yè)必然要承受重大的經(jīng)濟損失，甚至?xí)o企業(yè)帶來滅頂之災(zāi)。因此，完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計核算工作，提高會計核算質(zhì)量，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營工作的重點 </p><p>　　二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理風(fēng)險的具體表現(xiàn) </p><p>　　財務(wù)風(fēng)險是財務(wù)系統(tǒng)由于內(nèi)外環(huán)境的各種難以預(yù)測或無法估計和控制的因素作用。使得財務(wù)系統(tǒng)運行偏離預(yù)期目標(biāo)而形

7、成的經(jīng)濟損失或額外收益，從房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營特點分析，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)活動一般分為籌資活動、投資活動、資金營運和收益分配四個方面。相應(yīng)地，財務(wù)風(fēng)險也就包括籌資風(fēng)險、投資風(fēng)險、資金營運風(fēng)險、收益分配風(fēng)險。具體來說，我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險主要表現(xiàn)在以下幾方面 </p><p>　　2.1 再籌資風(fēng)險 </p><p>　　再籌資通常是現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)項目滾動開發(fā)最常用的辦法，由于負(fù)債經(jīng)營使公司

8、負(fù)債率增大，相應(yīng)地對債權(quán)人的債權(quán)保證程度降低，這一點在很大程度上限制了房地產(chǎn)企業(yè)從其他渠道增加負(fù)債的籌資的能力。對此，一些大型房產(chǎn)商，往往還會出現(xiàn)連鎖籌資擔(dān)保鏈，一旦鏈中的一環(huán)斷裂，再籌資風(fēng)險的效應(yīng)會放大從而給企業(yè)經(jīng)營帶來致命的威脅長期以來房地產(chǎn)企業(yè)對資本市場的了解還比較匱乏，對資本市場的運轉(zhuǎn)、資本市場的理論缺乏研究，在籌資時較少考慮資本結(jié)構(gòu)和財務(wù)風(fēng)險等，具有一定的盲目性，資金結(jié)構(gòu)中負(fù)債資金比例過高，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)負(fù)擔(dān)沉重，償付能力

9、嚴(yán)重不足。 </p><p><b>　　2.2 投資風(fēng)險 </b></p><p>　　在投資方面，部分房地產(chǎn)企業(yè)投資決策隨意性大。在房地產(chǎn)企業(yè)中，不顧自身能力和發(fā)展目標(biāo)，熱衷于鋪新攤子，盲目投資，造成嚴(yán)重?fù)p失的例子比比皆是。開發(fā)企業(yè)雖然也實行資本金制度，但大部分開發(fā)企業(yè)在初級階段均以負(fù)債開發(fā)為主，自有資金比例相當(dāng)?shù)?，大量的開發(fā)資金來源于借貸，如果公司用負(fù)債進行的投

10、資不能按期收回并取得預(yù)期收益，那么公司必將面臨無力償還債務(wù)的風(fēng)險，其結(jié)果不僅導(dǎo)致資金的緊張，也會影響公司的信譽度，甚至還可能因不能支付而導(dǎo)致公司倒閉 </p><p>　　2.3 利率變動風(fēng)險 </p><p>　　房地產(chǎn)企業(yè)在負(fù)債經(jīng)營期間，由于通貨膨脹等的影響，貸款利率發(fā)生增長變化，利率的增長必然增加公司的資金成本，從而抵減了預(yù)期的收益，特別是在經(jīng)濟過熱時期，通貨膨脹月月攀高，為抵制經(jīng)濟

11、過熱現(xiàn)象，央行會采用多次加息手段，從而使企業(yè)的利息負(fù)擔(dān)不斷加重，財務(wù)風(fēng)險也隨之加大，因此高額的利息負(fù)擔(dān)必將成為房地產(chǎn)企業(yè)的沉重的包袱。 </p><p>　　2.4 收益分配風(fēng)險 </p><p>　　收益分配政策對企業(yè)的生存和發(fā)展有很大的影響。分配方法的選擇會影響投資者對企業(yè)狀況的判斷和企業(yè)的聲譽，從而影響企業(yè)資金的來源，也可能影響企業(yè)潛在投資者的投資決策收益分配政策方面，股利分配政策對

12、房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展有很大的影響。分配方法的選擇會影響投資者對房地產(chǎn)企業(yè)狀況的判斷和房地產(chǎn)企業(yè)的聲譽，從而影響房地產(chǎn)企業(yè)資金的來源，也可能影響房地產(chǎn)企業(yè)潛在投資者的投資決策。如果房地產(chǎn)企業(yè)的利潤分配政策缺乏控制制度，不結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的實現(xiàn)情況，不進行科學(xué)的分配決策，必將影響房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)結(jié)構(gòu)，從而形成間接的財務(wù)風(fēng)險。 </p><p>　　三、投資性房地產(chǎn)的計量 </p><p>　　

13、3.1 投資性房地產(chǎn)的初始計量 </p><p>　　投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進行初始計量。外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本，包括購買價款、相關(guān)稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項資產(chǎn)達到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構(gòu)成。以其他方式（債務(wù)重組、非貨幣性資產(chǎn)交換等）取得的投資性房地產(chǎn)的成本，按照相關(guān)會計準(zhǔn)則的規(guī)定確定。 </p><p>　　3.2 投資性房地

14、產(chǎn)的后續(xù)計量 </p><p>　　投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量有兩種模式：成本模式和公允價值模式。相對而言，會計準(zhǔn)則更傾向于采用成本模式計量，對后者限制使用。同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，不得同時采用兩種模式計量。 </p><p>　　采用成本模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)。應(yīng)當(dāng)按照固定資產(chǎn)（建筑物的計量）或無形資產(chǎn)（土地使用權(quán)的計量）的有關(guān)規(guī)定，對投資性房地產(chǎn)進行

15、后續(xù)計量，計提折舊或進行攤銷；存在減值跡象的，還應(yīng)當(dāng)按照資產(chǎn)減值的相關(guān)規(guī)定進行處理。 </p><p>　　采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)。有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。采用公允價值模式計量的1）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；所在地，通常是指投資性房地產(chǎn)所在的城市。對于大中型城市，應(yīng)當(dāng)為投資性房地產(chǎn)所在的城區(qū)。企業(yè)能

16、夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計。采用公允價值模式計量時，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益（公允價值變動損益）.投資性房地產(chǎn)取得的租金收入，確認(rèn)為其他業(yè)務(wù)收入。 </p><p><b>　　參考文獻： </b>