城鎮(zhèn)土地以?xún)r(jià)定級(jí)法的理論與實(shí)證研究.pdf

1、城市土地是城市經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和生產(chǎn)活動(dòng)的基本生產(chǎn)資料，是城市人民得以生活和生存的基本物質(zhì)條件.建國(guó)之初，我國(guó)實(shí)行土地?zé)o償使用制度，導(dǎo)致了土地資源浪費(fèi)、國(guó)有土地收益流失嚴(yán)重、企業(yè)不公平競(jìng)爭(zhēng)等現(xiàn)象，這些都嚴(yán)重制約了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。因此，土地有償使用制度改革勢(shì)在必行.我國(guó)城市土地評(píng)價(jià)的實(shí)踐正是隨著土地有償使用制度的改革而同步發(fā)展的，土地定級(jí)估價(jià)正是為了適應(yīng)土地使用制度改革的需要而產(chǎn)生的.土地有償使用制度的推行，要求對(duì)我國(guó)城市土地進(jìn)行科學(xué)的評(píng)價(jià)，城市

2、土地定級(jí)估價(jià)體系逐漸形成， 城鎮(zhèn)土地定級(jí)是對(duì)城鎮(zhèn)內(nèi)不同地段的土地進(jìn)行質(zhì)量評(píng)定.評(píng)定出的土地級(jí)別是國(guó)家征收土地稅及制定土地政策、規(guī)劃的依據(jù)，實(shí)踐中城鎮(zhèn)土地定級(jí)常采用多因素綜合評(píng)價(jià)法，該方法能綜合考慮影響土地質(zhì)量的各方面的因素，但操作起來(lái)比較繁瑣、工作量大，且各影響因素往往難以準(zhǔn)確量化.多因素綜合評(píng)價(jià)法是在土地評(píng)價(jià)工作開(kāi)展之初、土地市場(chǎng)還未發(fā)育的情況下形成的，如今在某些經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的區(qū)域，土地市場(chǎng)已發(fā)育良好，土地交易資料亦較為豐富，

3、因此，在這些區(qū)域，針對(duì)土地市場(chǎng)已較為發(fā)育的情況，我們應(yīng)探索新的定級(jí)方法.本文針對(duì)我國(guó)土地市場(chǎng)的發(fā)育狀況，區(qū)別于傳統(tǒng)的以質(zhì)定級(jí)法，提出了城鎮(zhèn)土地分類(lèi)分區(qū)以?xún)r(jià)定級(jí)法，該方法是首先按用途對(duì)城鎮(zhèn)土地分類(lèi)，根據(jù)不同類(lèi)別的地價(jià)水平在空間上的一致性或差異性分類(lèi)劃分地價(jià)區(qū)塊，制定地價(jià)分區(qū)，對(duì)區(qū)片地價(jià)進(jìn)行空間聚類(lèi)來(lái)劃分土地級(jí)別， 文章依據(jù)土地價(jià)值論、區(qū)位理論和地租理論等，從理論和實(shí)證上對(duì)城鎮(zhèn)土地以?xún)r(jià)定級(jí)法進(jìn)行了研究.首先，對(duì)城鎮(zhèn)土地定級(jí)認(rèn)識(shí)的歷史

4、演變進(jìn)行了闡述，探討了城鎮(zhèn)土地定級(jí)的本質(zhì)；其次，界定了以?xún)r(jià)定級(jí)法的內(nèi)涵，并依據(jù)地租理論、區(qū)位理論，認(rèn)為城鎮(zhèn)土地價(jià)格決定了土地級(jí)別；再次，將以?xún)r(jià)定級(jí)法與多因素綜合評(píng)價(jià)法、級(jí)差收益法進(jìn)行了比較，進(jìn)一步證明了以?xún)r(jià)定級(jí)法的適用性.最后，以南安市商業(yè)用地定級(jí)為例，借用空間聚類(lèi)的有關(guān)知識(shí)，探討了以?xún)r(jià)定級(jí)法在實(shí)踐中的運(yùn)用，證明了方法的可行性。 地價(jià)是土地質(zhì)量的靈敏反映，利用地價(jià)來(lái)評(píng)定土地質(zhì)量更具有現(xiàn)實(shí)性，在土地市場(chǎng)發(fā)育的地方，地價(jià)樣點(diǎn)資料豐富