06年某老年公寓商業(yè)計(jì)劃書

1、<p><b>　　引言：</b></p><p>　　<人口老齡化>顧名思義，老齡化指的是在社會總?cè)丝谥欣夏耆说谋壤絹碓礁摺τ诶淆g化，國際上最簡單的評判標(biāo)準(zhǔn)是：60歲以上的人口數(shù)占總?cè)丝跀?shù)的比例超過10%，或65歲以上的人口數(shù)占總?cè)丝跀?shù)的比例超過7%。2005年底全國1%人口抽樣數(shù)據(jù)顯示，我國65歲以上人口達(dá)到10055萬人，占總?cè)丝跀?shù)的7.7%。我國已成為人口老

2、齡化國家。</p><p>　　我國老年社區(qū)的現(xiàn)狀與發(fā)展</p><p>　　我國自1999年以來已經(jīng)進(jìn)入老年型國家。新世紀(jì)開始銀發(fā)浪潮滾滾而來，而且老年人口基數(shù)大、發(fā)展速度快、來勢兇猛。因此解決老年人的養(yǎng)老和居住問題是擺在我國和各個(gè)城市面前的一個(gè)緊迫的社會問題。目前我國老年人選擇養(yǎng)老和住宅的方式，由于歷史和傳統(tǒng)觀念等原因主要以居家養(yǎng)老為主。主要形式有與子女共居、與子女鄰居、獨(dú)居，除此以外

3、還有托老所、福利院、臨終關(guān)懷醫(yī)院以及老年公寓等。老年公寓（老年社區(qū)）是依據(jù)老年人的特點(diǎn)和需求設(shè)計(jì)、建造的專供老年人居住的住宅。它既體現(xiàn)老年人養(yǎng)老居住，又能享受到各方面社會化服務(wù)的住宅。老年公寓興起于北歐一些國家，90年代在美國一些城市發(fā)展起來，成為房地產(chǎn)業(yè)的新興領(lǐng)域。中國的北京、天津、大連等城市近幾年也相繼建成老年公寓。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、人民生活水平的提高以及觀念的變化，老年公寓的市場需求將不斷增長。本文就老年公寓的需求與發(fā)展談?wù)剛€(gè)人看法

4、。一、老年公寓需求的不斷增長。   1．中國人口老齡化的發(fā)展。我國已進(jìn)入老年型國家，北京、上海、天津、廣州、沈陽、大連等大城市也快速進(jìn)入老年型城市。據(jù)世界衛(wèi)生組織的資料，一個(gè)國家的老年人口系數(shù)達(dá)到10％以上（60歲以上人口）或7％（65歲</p><p>　　2．觀念的變化。中國“養(yǎng)兒防老”、“三、四代同堂”的觀念和家庭組合在不斷發(fā)生變化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不斷上

5、升。而且，目前“四二一”的供養(yǎng)關(guān)系不斷增加，使中間代所承受的壓力很大，家庭矛盾也隨之增加。同時(shí)，隨著老年人觀念的變化，不少老年人更加關(guān)心生活質(zhì)量的提高，而不愿意和子女同住，獨(dú)老戶的比重不斷上升。據(jù)中國老齡科研中心調(diào)查材料顯示，北京市50歲以上的常住人口中，希望現(xiàn)在住進(jìn)老年公寓和將來愿意入住的分別為10.4萬和30.8萬（北京晚報(bào)2002年10月19日）。目前武漢市老年人的居住方式以與子女同住為主占65.2％。有47％的老人希望與子女共同

6、生活，52.4％的老人希望與子女分開居?。滑F(xiàn)與子女同住的老人中，有64.8％認(rèn)為這種方式很理想，而有35.2％的老人則希望能分開??；現(xiàn)與子女分開住的老人中，有84.6％仍愿與子女分開住，有15.4％的則希望與子女同?。ā冻鞘幸?guī)劃》2002年第3期）。可見，中國老人“養(yǎng)兒防老”的觀念正在發(fā)生變化。而且老人的不同組群選擇養(yǎng)老的方式又不同。文化程度較高，中級以上職稱，月收入中等或以上，身體健康，生活能自理者，老年公寓為首選，有的認(rèn)為“<

7、/p><p>　　3．社會上的“空巢家庭”逐漸增多。特別是在高等學(xué)校、科研單位等地方，由于子女出國等原因，一對老年夫婦家庭占的比重較大。目前北京市60歲以上180多萬的老齡人口中“空巢家庭”已近30％，未來10年，“空巢家庭”將成為老人家庭的主要形式，所占比重有可能達(dá)到90％。目前天津市內(nèi)六區(qū)的空巢老年人家庭，占總老年戶的62.4％，其中獨(dú)居老人為13％，偶居的占49.4％（《老看住房專題會議論文集》2002年）?？?/p>

8、見，隨著人口老齡化的發(fā)展，空巢家庭的不斷增長，那么這部分老人對老年公寓的需求將更加迫切。</p><p>　　4．現(xiàn)在的中青年對未來老年人居住方式的選擇會有很大的變化。據(jù)武漢市調(diào)查，現(xiàn)在的青年人（20－25歲）僅有28.5％，中年人（40－50歲）有42.8％希望將來與子女住在一起（《城市規(guī)劃》2002年3期）。當(dāng)他們進(jìn)入老年時(shí)，由于我國各種老年機(jī)構(gòu)已經(jīng)完善等原因，其中很多人會選擇社會養(yǎng)老的方式。所以老年公寓的社

9、會需求是逐漸增長的。</p><p>　　5．隨著老年公寓數(shù)量的需求不斷增長，這一新興產(chǎn)業(yè)將有較大的發(fā)展空間。據(jù)上海市調(diào)查，制定上海市2010年老年公寓的發(fā)展規(guī)劃，入住人數(shù)取老年人口總數(shù)的3％的比例為宜（發(fā)達(dá)國家一般為4－5％）。按此比例，到2010年上海市老年公寓市場需求總量將達(dá)到187萬平方米（《中外房地產(chǎn)導(dǎo)報(bào)》2001年18期）。如將此比例推至全國，那么對老年公寓的需求，已經(jīng)是很可觀了。所以這一新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)

10、展空間很大。   同時(shí)，隨著老年公寓的發(fā)展，可以進(jìn)一步導(dǎo)致為老人服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。老年公寓的發(fā)展，需要園林、綠化、基礎(chǔ)設(shè)施、醫(yī)療、郵電、通信、文化教育、裝飾裝修、家用電器、以及家庭服務(wù)等一系列產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)的發(fā)展。而這些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展又可以增加就業(yè)，引發(fā)商機(jī)。</p><p>　　二、中國老年公寓的特點(diǎn)   老年公寓首先要符合老年人的特點(diǎn)和要求。老年人年紀(jì)大、身體虛弱、

11、眼睛不好、牙齒不健、腿腳不靈、消化功能差，有的高齡老人和有各種疾病的老人生活不能自理，還需要生活和醫(yī)療方面的特殊護(hù)理和服務(wù)。同時(shí)中國老年人在生活習(xí)慣和觀念方面與外國老人有很多不同之處，因此不能完全照搬國外老年公寓的模式。我們應(yīng)按照中國政府制定的“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所學(xué)、老有所為、老有所樂”的養(yǎng)老原則，創(chuàng)建符合我國國情和老年人需求的中國老年公寓。   1．地點(diǎn)的選擇。依照老年人的特點(diǎn)和需求，老年公寓適宜選擇

12、在不遠(yuǎn)離社會，不遠(yuǎn)離家庭和親友，空氣新鮮，交通方便，有綠化帶、公園等環(huán)境優(yōu)美的地方。</p><p>　　2．老年公寓的模式。國外老年公寓的模式，依據(jù)1986年國際慈善機(jī)構(gòu)（HTA）的老年人居住建筑的標(biāo)準(zhǔn)分為7類：退休和退休前老人居住的住宅；生活基本自理，僅需少許監(jiān)護(hù)和幫助的健康老人住宅；提供全天監(jiān)護(hù)和最低限度的服務(wù)和設(shè)施的健康老人住宅；專為體力虛弱而智力健全，不需要護(hù)理和監(jiān)護(hù)的老人住宅；專為體力尚健而智力衰退并

13、需要個(gè)人生活照料和監(jiān)護(hù)的老人住宅；專為體力和智力都衰退并需要個(gè)人監(jiān)護(hù)和護(hù)理的住宅；專為體力和智力衰退并患有疾病、受傷等的老人入住的注冊醫(yī)療機(jī)構(gòu)。又依據(jù)各個(gè)國家的現(xiàn)狀和經(jīng)驗(yàn)，國外的老年住宅模式大體上可以劃分為四種：獨(dú)立式老年住宅；集合式老年住宅（老年人合住的住宅）；護(hù)理型老年人住宅以及公立養(yǎng)老院（社會福利性）。從資金來源劃分實(shí)際上分為兩種：家庭和個(gè)人融資；政府和社會融資。借鑒國外經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國實(shí)際情況，我國老年公寓的模式大體上可以劃分為三

14、種：成套老年公寓住宅；合居老年公寓住宅；護(hù)理和醫(yī)療型老年住宅或機(jī)構(gòu)（個(gè)人支付或政府和社會資助）。</p><p>　　3．設(shè)計(jì)與配套設(shè)施。老年公寓要按照老年人的特點(diǎn)和“老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范”，從住區(qū)規(guī)劃、設(shè)計(jì)到配套建筑與設(shè)施方面要符合老年人的特點(diǎn)和需求。老年公寓宜為低層小高層（有電梯）或平房有小院落，而不宜高塔樓，住房面積以合室、一室、二室小套房為主。道路要無障礙設(shè)計(jì)，戶內(nèi)有緊急呼叫與電子安防系統(tǒng)。居室要陽光充分和

15、通風(fēng)。老年公寓要有完備的配套設(shè)施和服務(wù)，如醫(yī)院、健身娛樂、文化教育、圖書資料、購物中心、銀行、郵局、交流活動、家政服務(wù)等。特別是老年社區(qū)內(nèi)要配備正規(guī)定點(diǎn)醫(yī)院。該醫(yī)院應(yīng)具備治療、搶救、咨詢的功能，這是關(guān)系老有所養(yǎng)的重要保障，是老年人進(jìn)住社區(qū)最關(guān)心的問題之一。</p><p>　　4．規(guī)模與檔次。從居者本身的利益。安全管理和市場需求出發(fā)，老年公寓的規(guī)模不宜過大，這要依據(jù)各地的具體情況和條件而定。要依據(jù)老年人不同的經(jīng)濟(jì)

16、和健康條件以及需求，建設(shè)不同檔次的老年公寓住宅。但是中國目前老年人的經(jīng)濟(jì)收入普遍不高，老年公寓的開發(fā)和建設(shè)要以廣大中低收入者的經(jīng)濟(jì)承受力和需求為主，而不能片面追求規(guī)模與檔次。</p><p>　　5．老年公寓的性質(zhì)。依據(jù)國外經(jīng)驗(yàn)和我國的具體情況，老年公寓以經(jīng)營性與公益性相結(jié)合為好。老年公寓的租售方式，可以由老人的舊房置換、舊房出租、返本銷售入住等進(jìn)行資金運(yùn)轉(zhuǎn)。此外，還需要政府的政策支持以及社會各方面的資助。福利性

17、的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，則是由國家和地方政府以及社會出資予以建設(shè)。</p><p>　　三、老年公寓（老年社區(qū)）的現(xiàn)狀與問題</p><p>　　老年公寓特別是獨(dú)立的老年公寓，在歐美國家發(fā)展較早，建設(shè)較多，也積累了不少的經(jīng)驗(yàn)。隨著我國經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展和生活水平的提高，對老年公寓的需求的不斷增長，老年公寓在一些城市也相繼發(fā)展起來，如北京太陽城國際老年公寓，是北京市規(guī)模最大的獨(dú)立老年公寓。它建于北京北部的小

18、湯山，占地面積42萬平方米，總建筑面積18萬平方米，可以容納近萬老人入住。它的環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施先進(jìn)、服務(wù)較好。上海市是最早進(jìn)入老年型的城市，老齡事業(yè)發(fā)展較早。1990年開辦的浦東老年公寓，是全國首批老年公寓之一，目前全市養(yǎng)老院和老年公寓的床位已達(dá)2萬多張，相當(dāng)現(xiàn)有老年人口的1％。大連市2001年底全市共有養(yǎng)老機(jī)構(gòu)150所，其中老年公寓11所，總床位7993張。這些城市的老人公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的發(fā)展，為解決老年人的養(yǎng)老和居住提供了很好的條件，并

19、為總結(jié)老年公寓的發(fā)展和特點(diǎn)打下了良好基礎(chǔ)。   但是，由于我國老年公寓的發(fā)展剛剛起步，從全國范圍來看還存在不少問題和需要改進(jìn)之處。   1．老年公寓的建設(shè)供不應(yīng)求。國外一些發(fā)達(dá)國家，進(jìn)住老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的老年人約占老年人總數(shù)的5％左右。以我國大連市為例，60歲以上的老人71.1萬，占城市</p><p>　　2．老年公寓的布局不盡合理。目前老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的

20、建設(shè)還沒有例入各個(gè)城市的總體規(guī)劃，缺乏從中國老年人的特點(diǎn)和需求出發(fā)，而制定的科學(xué)合理的建設(shè)規(guī)劃。所以目前存在著有的老年公寓雖然環(huán)境和物質(zhì)條件都很好，但地點(diǎn)遠(yuǎn)離社會、遠(yuǎn)離親友。交通不便；有的居住高層塔樓并密度較高，活動空間少等，這些都給老年人生活和社會活動造成不便。   </p><p>　　3．老年公寓的價(jià)位偏高。有的老年公寓環(huán)境優(yōu)美，設(shè)施齊全，服務(wù)較好，但是租售價(jià)位較高，有的月租價(jià)高達(dá)20

21、00－3000元，很多老年人只好望洋興嘆。如上海市選擇老年公寓的老人中，86.3％希望每月所需費(fèi)用不超過1000元（《中外房地產(chǎn)導(dǎo)報(bào)》2001年18期）。北京市2000年調(diào)查顯示，50歲以上的常住人口中，60％以上表示近期或以后愿意入住老年公寓，但他們所能承受的平均價(jià)格為860元；大連市老人入住老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)可以接受的價(jià)位為400－500元（《老年住房專題會議論文集》2002年）?？梢姡谖覈壳皬V大老年人的收入偏低的情況下，老年公

22、寓的檔次和價(jià)位要適合廣大中低收入老年人的承受能力。   </p><p>　　4．一些老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建筑老化，設(shè)施不全。一般來說設(shè)備齊全，環(huán)境優(yōu)美，服務(wù)周到的老年公寓不太多。而有些單位和個(gè)人資助的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，如福利院、敬老院的環(huán)境、條件和服務(wù)則較差，不能達(dá)到老有所養(yǎng)、老有所樂的目的。  </p><p>　　5．政府和社會對老年人的住宅建設(shè)重視

23、和支持力度不夠。老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)存在資金投入不足、管理不善等問題。 ……</p><p><b>　　索引：</b></p><p>　　一、內(nèi)容概要……………………………………………………………6</p><p>　　二、公司簡介……………………………………………………………6</p><p>　　公司概況…

24、………………………………………………………………………………………6</p><p>　　發(fā)展目標(biāo)…………………………………………………………………………………………6</p><p>　　現(xiàn)有業(yè)務(wù)…………………………………………………………………………………………7</p><p>　　經(jīng)營理念…………………………………………………………………………………………7

25、</p><p>　　客戶概況…………………………………………………………………………………………8</p><p>　　管理隊(duì)伍…………………………………………………………………………………………8</p><p>　　三、項(xiàng)目市場背景與市場情況分析……………………………………9</p><p>　　養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)涉及的一些宏觀環(huán)境分析………

26、………………………………………………9</p><p>　　養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)的市場情況分析…………………………………………………………………12</p><p>　　主要競爭情況分析………………………………………………………………………………17</p><p>　　四、SWOT分析與關(guān)鍵問題分析………………………………………19</p><p>

27、;　　機(jī)會………………………………………………………………………………………………19</p><p>　　威脅………………………………………………………………………………………………21</p><p>　　優(yōu)勢………………………………………………………………………………………………21</p><p>　　劣勢……………………………………………………………………

28、…………………………23</p><p>　　關(guān)鍵問題…………………………………………………………………………………………23</p><p>　　五、目標(biāo)與目標(biāo)可行性分析……………………………………………24</p><p>　　六、營銷計(jì)劃……………………………………………………………24</p><p>　　1．目標(biāo)市場……………………

29、……………………………………………………………………………24</p><p>　　2．產(chǎn)品………………………………………………………………………………………………………25</p><p>　　3．價(jià)格………………………………………………………………………………………………………27</p><p>　　4．渠道……………………………………………………………………

30、…………………………………28</p><p>　　5．促銷………………………………………………………………………………………………………29</p><p>　　七、財(cái)務(wù)計(jì)劃與財(cái)務(wù)分析………………………………………………30</p><p>　　八、其他…………………………………………………………………30</p><p><b>

31、;　　正文：</b></p><p><b>　　一、內(nèi)容概要 </b></p><p>　　1．本商業(yè)計(jì)劃書說明了四川秋實(shí)實(shí)業(yè)開發(fā)股份有限公司準(zhǔn)備在2003年，開發(fā)“秋麗”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)項(xiàng)目的計(jì)劃。</p><p>　　2．本計(jì)劃書涉及的時(shí)間為2003年~2005年兩年。</p><p>　　3．開發(fā)“秋麗”

32、養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)項(xiàng)目，對于本公司來說，是基于目前中國“銀色市場”日漸增長的趨勢來考慮的。這一項(xiàng)目的開發(fā)將是一舉多得：一是為公司找到了新的利潤增長點(diǎn)；二是延伸了公司的產(chǎn)業(yè)鏈，完善了老年產(chǎn)業(yè)服務(wù)體系；三是提升了“秋實(shí)”公司的知名度，為公司的未來發(fā)展開拓市場做出貢獻(xiàn)。 </p><p>　　4．本計(jì)劃書涉及的主要目標(biāo)是：分為兩期建設(shè)“秋麗”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)成為我國西部第一個(gè)大型現(xiàn)代化的、專業(yè)化的、高檔次的老年社區(qū)。“秋麗”養(yǎng)老

33、服務(wù)社區(qū)各類住房共2450套，根據(jù)精確預(yù)估，社區(qū)住房銷售的預(yù)期收入為18674萬元，社區(qū)住房銷售可獲得現(xiàn)金利潤2375萬元，此外還可以得到公用建筑的資產(chǎn)2025萬元。另外，社區(qū)每年的管理服務(wù)活動將為公司創(chuàng)造利潤153萬元。</p><p>　　5．實(shí)現(xiàn)以上銷售和利潤目標(biāo)，由于銷售市場廣闊，市場需求旺盛，經(jīng)過專業(yè)的對本項(xiàng)目的投資分析，實(shí)現(xiàn)本計(jì)劃書的市場風(fēng)險(xiǎn)不超過3%。</p><p>　　6

34、．“秋麗”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)的總建設(shè)成本15769萬元，由于社區(qū)在建設(shè)中同時(shí)銷售，故該項(xiàng)目先期投資為6000萬元，秋實(shí)公司可以自籌資金1/3，即2000萬元，其余開發(fā)資金可以由其他有資金的項(xiàng)目投資者以股東身份提供，公司定期提供分紅，并為股東購房提供優(yōu)惠。</p><p><b>　　二、公司簡介</b></p><p><b>　　1．公司概況</b>

35、</p><p>　　四川秋實(shí)開發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司的前身為“成都靈新墓葬”，創(chuàng)建于1997年，是四川省民政廳批準(zhǔn)，四川省機(jī)構(gòu)編制委員會登記注冊，四川省計(jì)委立項(xiàng)的殯葬及殯儀綜合服務(wù)改革試點(diǎn)項(xiàng)目。2003年，報(bào)經(jīng)四川省人民政府批準(zhǔn)，公司整體變更設(shè)立名為“四川秋實(shí)開發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司”，由成都天仁房地產(chǎn)開發(fā)公司和張敏隆等25個(gè)自然人發(fā)起成立，是全國殯葬業(yè)和老年產(chǎn)業(yè)的第一家股份制企業(yè)。</p><p&

36、gt;　　公司現(xiàn)注冊資金12901.5萬元，擁有2個(gè)全資子公司和一個(gè)控股公司。此外公司嚴(yán)格按照《公司法》規(guī)范運(yùn)作，實(shí)行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。公司已開發(fā)項(xiàng)目靈新墓葬墓地和東林火葬殯儀館。在陵園觀光化、服務(wù)專業(yè)化、管理科學(xué)化等方面均有顯著建樹，取得了很好的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益。使以塔位銷售為主的經(jīng)營收入穩(wěn)定增長。</p><p><b>　　2．發(fā)展目標(biāo)</b></p><

37、;p>　　四川秋實(shí)開發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司長期發(fā)展目標(biāo)是通過全面進(jìn)入老年服務(wù)市場，通過在老年服務(wù)市場抓住養(yǎng)老、送終服務(wù)等方面各項(xiàng)核心業(yè)務(wù)，成為四川乃至全國最大的從事老年服務(wù)行業(yè)市場的領(lǐng)先者。公司主要通過在養(yǎng)老服務(wù)、老年產(chǎn)品開發(fā)、殯葬、殯儀、骨灰安葬、祭祀悼念及在祭祀悼念時(shí)的郊游服務(wù)方面，逐漸成為以“銀發(fā)（灰發(fā)）市場”為主體，構(gòu)造出一個(gè)完整的服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈，爭取經(jīng)過十年左右的發(fā)展，使公司能夠達(dá)到年收入過億，在老年市場上，成為西南甚至全國最大

38、的全程服務(wù)的老年服務(wù)公司。此次公司投資“秋麗”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)項(xiàng)目，就是開始在殯葬業(yè)務(wù)成功以后，按照公司的長期發(fā)展目標(biāo)要求，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)鏈的向上擴(kuò)展，此項(xiàng)目將與公司另外一個(gè)老年服務(wù)投資項(xiàng)目“寶光永生堂”一起開發(fā)。這兩個(gè)項(xiàng)目完成后，將使公司的年?duì)I業(yè)收入從現(xiàn)在的3000余萬元上升到8000余萬元，并可實(shí)現(xiàn)公司長期發(fā)展戰(zhàn)略中的第二階段發(fā)展目標(biāo)之要求。</p><p><b>　　3．現(xiàn)有業(yè)務(wù)</b><

39、;/p><p>　　四川秋實(shí)開發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司現(xiàn)在從事的是殯葬火化、殯儀服務(wù)、靈骨存放、家人對死者常年的祭祀服務(wù)及（在園林觀光和休閑時(shí)的）附加服務(wù)。靈新墓葬園區(qū)地處成都市近郊新都區(qū)斑竹園鎮(zhèn)，占地105畝，建筑面積6萬多平方米，是一座集建筑、雕塑、園林于一體，融觀光、祭祀、休閑與其中的祭祖圣地和藝術(shù)殿堂。公司采用塔葬這種全新的概念，既順應(yīng)了國家節(jié)約土地的殯葬改革發(fā)展方向，又滿足了千百年來中國人民重視送終，以寄托哀思的

40、愿望，為生命畫上圓滿的句號，顯示出它強(qiáng)大的生機(jī)和活力。</p><p>　　四川秋實(shí)開發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司目前已是西部地區(qū)最大的、有著完整硬件設(shè)施和配套服務(wù)的殯葬服務(wù)企業(yè)。公司下屬的靈新墓葬公司現(xiàn)在已經(jīng)開發(fā)的主要產(chǎn)品是用于骨灰存放塔位。根據(jù)存放位置的差別、存放環(huán)境外觀差異，設(shè)有“千禧型”、“金玉滿堂”、“富貴跡象”、“百家姓氏圣壇”等十余大類上百種型號的塔位。墓位設(shè)計(jì)成藝術(shù)墓形式，注重滿足顧客對已故親人安置的個(gè)性化

41、要求，面向的是中、高檔消費(fèi)群體，占據(jù)了殯葬業(yè)的高端市場。</p><p>　　經(jīng)過在殯葬服務(wù)業(yè)領(lǐng)域的6年經(jīng)營，公司以成為這項(xiàng)業(yè)務(wù)領(lǐng)域中的絕對領(lǐng)先者。迄今為止，在相同業(yè)務(wù)領(lǐng)域，公司沒有現(xiàn)實(shí)的競爭對手?，F(xiàn)在公司經(jīng)過多年經(jīng)營，留存利潤已有3100萬元。</p><p><b>　　4．經(jīng)營理念</b></p><p>　　本公司的經(jīng)營理念是——在老年

42、服務(wù)業(yè)務(wù)領(lǐng)域內(nèi)，以誠信經(jīng)營為基本行為準(zhǔn)則，始終將顧客利益置于首位，提供有最高顧客價(jià)值的服務(wù)產(chǎn)品，成為老年服務(wù)市場上顧客最為信賴的公司和品牌。</p><p>　　本公司的宗旨與使命是——專業(yè)性的從事老年服務(wù)業(yè)務(wù)，通過不斷延伸的老年服務(wù)，構(gòu)造在銀色市場中最完整的服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈，在老年化趨勢明顯得不償失“后工業(yè)化社會”中，為不斷增長的市場需要提供全方位的老年服務(wù)。同時(shí)，不斷為公司所有投資者和股東提供最好的回報(bào)，使公司員工

43、能夠在享受事業(yè)成功的成就中也使個(gè)人利益得到不斷提升。</p><p><b>　　5．客戶概況</b></p><p>　　公司所經(jīng)營的靈新墓葬項(xiàng)目已擁有顧客3萬余人。公司在開展業(yè)務(wù)的過程中，深深感到社會老年群體越來越需要的養(yǎng)老服務(wù)要求。公司在開展殯葬服務(wù)的過程中，保持了經(jīng)常性聯(lián)系的潛在客戶有近8萬人。這明顯昭示著，在公司的骨灰安置存放和殯葬服務(wù)市場以外，還存在一個(gè)需

44、要養(yǎng)老服務(wù)的龐大消費(fèi)市場。公司曾通過借助社會資源、并自己開發(fā)一些服務(wù)項(xiàng)目，進(jìn)行簡單的養(yǎng)老服務(wù)延伸，但硬件、軟件方面存在的限制，使這類簡單延伸出來的養(yǎng)老服務(wù)，始終沒有成為公司的贏利源。</p><p>　　但正因?yàn)辇嫶蟮臐撛谑袌龃嬖?，公司在這方面已經(jīng)積累一定的經(jīng)驗(yàn)和掌握了顧客資源，由此促使公司在2002年終下決心，投資建設(shè)“秋麗”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)項(xiàng)目，并準(zhǔn)備通過此項(xiàng)投資項(xiàng)目，將簡單的養(yǎng)老延伸服務(wù)變成公司在老年服務(wù)市場上

45、正式的核心業(yè)務(wù)，不斷完善公司在老年服務(wù)市場產(chǎn)業(yè)鏈的服務(wù)范圍，為公司的業(yè)務(wù)構(gòu)造完整的產(chǎn)業(yè)鏈，也為實(shí)現(xiàn)公司的長期發(fā)展目標(biāo)奠定業(yè)務(wù)發(fā)展基礎(chǔ)。</p><p><b>　　6．管理隊(duì)伍</b></p><p>　　董事長兼總經(jīng)理張敏隆先生</p><p>　　張敏隆先生1940年4月13日出生于成都市龍泉驛區(qū)同安鄉(xiāng)。</p><p&

46、gt;　　現(xiàn)為中共四川省委政策研究室特約研究員、成都市政協(xié)委員、四川省客家海外聯(lián)誼會名譽(yù)會長。</p><p>　　1957年3月，應(yīng)征入伍，先后參加過西藏平叛及中印邊境自衛(wèi)反擊戰(zhàn)，多次立功受獎，歷任學(xué)員、電影隊(duì)長、指導(dǎo)員、西藏軍區(qū)政治部群工科副科長；</p><p>　　1962年8月，轉(zhuǎn)業(yè)到四川省交通廳工作，歷任科長、工會主席；</p><p>　　1981年～

47、1985年，任岷江貿(mào)易總公司總經(jīng)理；</p><p>　　1985年4月～1992年2月，在中國華能集團(tuán)成都公司任總經(jīng)理；</p><p>　　1992年7月～1997年5月在香港偉確集團(tuán)成都辦事處任首席代表；</p><p>　　1997年5月，“成都靈新墓葬”創(chuàng)立之初，被創(chuàng)立人推為董事長兼總經(jīng)理；</p><p>　　2003年，公司變更

48、設(shè)立四川秋實(shí)開發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司，仍任董事長兼總經(jīng)理；</p><p>　　2001年，擔(dān)任河南葛天塔陵園的董事長。</p><p>　　張敏隆先生長期身居重要的管理領(lǐng)導(dǎo)崗位，職業(yè)經(jīng)歷豐富，戰(zhàn)略分析和決策能力突出，已從事老年產(chǎn)業(yè)多年，行業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富，在本行業(yè)享有盛譽(yù)。</p><p><b>　　副總經(jīng)理劉可先生</b></p>&

49、lt;p>　　劉可先生于1942年12月22日出生于四川省邛崍市，曾就讀于重慶建筑工程學(xué)院，系大學(xué)本科畢業(yè)，具有高級工程師職稱，中共黨員。</p><p>　　1967年9月～1991年5月，在宜賓造船廠工作，歷任工人到廠長；</p><p>　　1991年5月～1997年1月，任四川省交通廳航務(wù)管理局副局長；</p><p>　　1997年4月～今，入四川秋

50、實(shí)開發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司，任副總經(jīng)理。</p><p>　　劉先生長期擔(dān)任領(lǐng)導(dǎo)職務(wù)，具有敏銳的戰(zhàn)略眼光和極強(qiáng)的協(xié)調(diào)能力。</p><p><b>　　副總經(jīng)理白英敏先生</b></p><p>　　白英敏先生于1957年1月6日出生于四川省綿竹市，成都理工學(xué)院大專畢業(yè)，具有高級經(jīng)營師職稱。</p><p>　　1980年～

51、1986年，就業(yè)于綿竹市鐘表電器公司，任分公司經(jīng)理；</p><p>　　1986年～1996年，自己辦廠、開公司，任經(jīng)理；</p><p>　　1997年～1998年，在重慶龍東寺塔陵公司人副總經(jīng)理；</p><p>　　2002年，美國西北大學(xué)獲MBA學(xué)位。</p><p>　　白英敏先生長期在市場中行走，熟悉市場的全程運(yùn)作，并具有全球視

52、野。</p><p><b>　　財(cái)務(wù)總監(jiān)甘云碧女士</b></p><p>　　會計(jì)師職稱。1954年生，從事財(cái)務(wù)工作27年，曾任四川省煤炭工業(yè)管理局審計(jì)處審計(jì)、天仁大酒店財(cái)務(wù)總監(jiān)、德瑞企業(yè)發(fā)展總公司審計(jì)部經(jīng)理，現(xiàn)任寶光銀發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司財(cái)務(wù)總監(jiān)，編寫過多種財(cái)務(wù)制度，培訓(xùn)過多名財(cái)務(wù)人員。</p><p>　　三、項(xiàng)目市場背景與市場情況分析&

53、lt;/p><p>　　1．養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)涉及的一些宏觀環(huán)境分析</p><p><b>　　人口老齡化趨勢</b></p><p>　　人口老齡化是世界化的發(fā)展趨勢。按照國際標(biāo)準(zhǔn)，一個(gè)國家或地區(qū)60歲以上的人口達(dá)到總?cè)丝诘?0%以上，或者65歲以上人口達(dá)到總?cè)丝诘?%以上，即為老齡化國家和地區(qū)。按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，世界上有很多發(fā)達(dá)國家已經(jīng)進(jìn)入老年型社會，

54、如意大利、德國、希臘、日本等。排在首位的意大利2002年老年人口比例高達(dá)25%。同這些國家相比，我國人口的老齡化程度還不是很嚴(yán)重，但由于特殊的國情，我國卻即將或已經(jīng)成為世界上老齡化程度最快的國家。</p><p>　　有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2005年我國的總?cè)丝谶_(dá)到了13.07億，60歲及以上的人口為1.44億人，占總?cè)丝诘?1.03%（其中，65歲及以上的人口為1.0045億人，占總?cè)丝诘?.69%）。這表明，我國已經(jīng)

55、步入了老齡化國家的行列。同時(shí)，國內(nèi)外近期人口預(yù)測發(fā)現(xiàn)，在2020年之后，我國的老齡化速度將呈加速度狀，至2050年，在每100個(gè)人口中，就有30個(gè)左右60歲以上的老人，將比那一時(shí)期世界平均老齡化水平高出10個(gè)百分點(diǎn)。可以預(yù)見，未來的幾十年中，我國的人口老化問題將更加嚴(yán)重。從出生率出現(xiàn)下降趨勢到進(jìn)入老齡化社會，發(fā)達(dá)國家用了兩三百年的時(shí)間；而我國自上世紀(jì)70年代末80年代初出生率開始大幅下降，到本世紀(jì)初邁入了初期老齡化，過程不過20多年。這

56、其中既有政策性因素，也有社會因素。嚴(yán)格的計(jì)劃生育制度，經(jīng)濟(jì)、社會高速發(fā)展，疾病控制、衛(wèi)生條件及生活質(zhì)量快速提升，種種因素交融共同導(dǎo)致了人口老齡化的加劇。</p><p><b>　　經(jīng)濟(jì)發(fā)展</b></p><p>　　——國民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,為社區(qū)養(yǎng)老奠定了日益堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)</p><p>　　據(jù)2005年第一次全國經(jīng)濟(jì)普查顯示:2004年

57、,我國的GDP增加16.8%排列世界第六位,雖然人均GDP卻排名在世界第100位之后,只有全世界人均GDP的五分之一。但我國的國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長，人民生活水平不斷提高，2003年人均GDP已達(dá)1000美元，我國已進(jìn)入了全面建設(shè)小康社會階段。全面建設(shè)小康社會目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，將使我們的國家更加富強(qiáng)，人民生活水平不斷提高，老有所養(yǎng)的問題也將得到更好的解決。</p><p><b>　　政治保障</b>&

58、lt;/p><p>　　——黨和國家的重視，為社會養(yǎng)老提供了政策和制度保障</p><p>　　首先，全面建設(shè)小康社會發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施，特別是科學(xué)發(fā)展觀的提出，以人為本，重視人的全面發(fā)展，從總體上為老有所養(yǎng)創(chuàng)造了良好的大環(huán)境。</p><p>　　其次，黨和政府十分重視老有所養(yǎng)問題。從1984年開始，我國各地進(jìn)行養(yǎng)老保險(xiǎn)制度改革，黨中央國務(wù)院陸續(xù)頒布了《關(guān)于企業(yè)職工養(yǎng)老保

59、險(xiǎn)制度改革的決定》、《關(guān)于建立統(tǒng)一的企業(yè)職工基本養(yǎng)老保險(xiǎn)制度的決定》、《社會保險(xiǎn)費(fèi)征繳暫行條例》等文件。</p><p>　　2000 年8 月, 中共中央、國務(wù)院發(fā)出《關(guān)于加強(qiáng)老齡工作的決定》, 號召全黨全社會從改革、發(fā)展、穩(wěn)定的大局出發(fā), 高度重視和切實(shí)加強(qiáng)老齡工作, 發(fā)展老齡事業(yè), 大力營造全社會敬老養(yǎng)老助老風(fēng)氣。該決定還明確指出, 要加強(qiáng)社區(qū)建設(shè), 依托社區(qū)發(fā)展老年服務(wù)業(yè), 進(jìn)一步完善社區(qū)為老年人服務(wù)的功

60、能, 要鼓勵社會力量興辦老年福利服務(wù)設(shè)施。</p><p>　　2005年黨的十六屆五中全會《關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃的建議》中指出：要認(rèn)真研究制定應(yīng)對人口老齡化的政策措施。黨和國家把國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃中把老有所養(yǎng)問題放到了十分突出的位置，并指明了發(fā)展的方向。</p><p><b>　　理論與實(shí)踐</b></p>&l

61、t;p>　　——理論和實(shí)踐的探索，為實(shí)行家庭+社區(qū)的社會養(yǎng)老提供了發(fā)展的理論和實(shí)踐依據(jù)</p><p>　　從理論上看，專家學(xué)者們進(jìn)行了大量的研究，提出了許多有價(jià)值的、可操作性的發(fā)展思路。他們普遍認(rèn)同，鑒于我國目前的經(jīng)濟(jì)政治文化發(fā)展水平，家庭養(yǎng)老的功能必須予以保護(hù)和支持，而且家庭所能給予老年人的幫助和感受是養(yǎng)老機(jī)構(gòu)無法替代的。中國老齡科學(xué)研究中心特邀研究員、民進(jìn)會員對如何實(shí)現(xiàn)老有所養(yǎng)問題的研究指出，養(yǎng)老仍應(yīng)

62、以家庭為主，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老不宜為首選方向。這對于實(shí)行家庭+社區(qū)的社會養(yǎng)老提供了有價(jià)值的理論支撐。</p><p>　　從實(shí)踐上看，浙江寧波市實(shí)行了“居家養(yǎng)老”的做法，由政府購買養(yǎng)老服務(wù)、加大社區(qū)養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)，使一些高齡、獨(dú)居的困難老人不離家也能享受社會化養(yǎng)老服務(wù)，既降低了養(yǎng)老成本，還為一些下崗工人提供了就業(yè)空間，寧波市的這種做法值得其他地區(qū)學(xué)習(xí)借鑒和推廣。</p><p><b>　　

63、人文環(huán)境</b></p><p>　　——休閑成都 要做全國最佳養(yǎng)老地</p><p>　　http://www.scol.com.cn  四川在線  (2006-10-30 05:43:18)  </p><p>　　四川在線-華西都市報(bào)消息　　成都正成為不少外地人退休后養(yǎng)老首選地，未來5年將

64、有上億民資進(jìn)入成都養(yǎng)老業(yè)。</p><p>　　165.32萬，這是2005年成都市戶籍60歲以上老年人口數(shù)，占成都市戶籍人口總數(shù)的15.28%。15年前，這個(gè)數(shù)字是91.78萬，占總?cè)丝诘谋壤坏?0％?！　〕啥际忻裾忠晃还賳T預(yù)測，在未來20年至30年內(nèi)，每4個(gè)成都人中將有1個(gè)老人。依托傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老的人將越來越少，而居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老將成為養(yǎng)老模式的主流。而成都因?yàn)闅夂蛞巳?、?jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)且養(yǎng)老成本低

65、，可能在未來20年成為全國退休老人的最佳養(yǎng)老地之一?！　〕啥拣B(yǎng)老院吸引眾多外地人　　“這兒的生活多好的，環(huán)境、氣候我都很適應(yīng)?！弊蛉?，在成都郫縣紅光鎮(zhèn)附近的晚霞生態(tài)村，72歲的阮彩玲老人高興地拉著記者的手介紹自己現(xiàn)在的生活狀況。　　阮婆婆是上海人，去年9月同三個(gè)兒子多次考察、商議后，最終選擇到生活閑適、氣候宜人的成都來養(yǎng)老。“成都養(yǎng)老院好，生活方便，價(jià)格也適中。在上海最便宜的養(yǎng)老院也要兩千多，而在成都我一個(gè)月只需要800塊?！爆F(xiàn)

66、在，阮婆婆和這兒的老人成了朋友，一點(diǎn)也不想回老家了，只是每周和兒子、孫女通通電話，報(bào)個(gè)平安?！　∩鷳B(tài)村的負(fù)責(zé)人告訴記者，外地人來成都養(yǎng)老是一種趨勢，因?yàn)槌啥歼m合生活，物價(jià)不高?！拔覀冞@兒住了</p><p>　　(1)房地產(chǎn)需求旺盛</p><p>　　2006 年5 月，第一財(cái)經(jīng)與零點(diǎn)研究咨詢集團(tuán)聯(lián)合發(fā)布了《零點(diǎn)宜居指數(shù)———中國公眾城市宜居指數(shù)</p><p>

67、;　　2006 年報(bào)告》，對國內(nèi)20 個(gè)城市進(jìn)行了宜居性分析，并給出宜居度排名，排在前5 名的城市為寧波、廈門、成都、蘇州和三亞，成都位列第三，且是前五名中唯一的副省級特大中心城市和唯一的中西部城市。從成都市近幾年城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況來看，成都的城市吸引力和競爭力不斷升溫，而本次宜居城市排名</p><p>　　更加顯現(xiàn)了成都這個(gè)城市宜居指數(shù)的均衡性特征。</p><p>　　從國內(nèi)外評價(jià)宜居

68、城市的指標(biāo)體系分析來看，我們認(rèn)為，我國宜居城市應(yīng)具備“ 三大環(huán)境”基本特質(zhì)，即怡人的自然環(huán)境、豐富的人文環(huán)境和良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。優(yōu)質(zhì)的“ 三大環(huán)境”可以解決人們在城市宜居性上從物質(zhì)層面到精神層面的綜合需求。從居住舒適度來講，看一個(gè)城市是否宜居，首先要看其自然環(huán)境，是否有怡人的氣候條件和豐富的自然生態(tài)資源。其次，應(yīng)考慮城市的人文環(huán)境，是否有悠久的歷史文化，文化是否具有包容性，文化是否能夠帶給人不斷創(chuàng)新的力量源泉，是否給人以歸屬感、認(rèn)同感。第

69、三，要看城市的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，是否有穩(wěn)步發(fā)展的經(jīng)濟(jì)，是否能給人們充足的創(chuàng)業(yè)機(jī)遇。之所以認(rèn)為成都具備創(chuàng)建“ 宜居之城”的條件，正是憑借著“ 三大環(huán)境”的相對比較優(yōu)勢。</p><p>　　隨著城市化進(jìn)程加快，近年成都的西部經(jīng)濟(jì)、政治、文化中心地位的進(jìn)一步凸現(xiàn)，城市形象提升，眾多大型外企紛紛進(jìn)入，這些都無形地提升了成都房地產(chǎn)的價(jià)值，對成都經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展也將產(chǎn)生積極的深遠(yuǎn)的影響。首次和多次置業(yè)者的增加，對住房的需求與日俱增，

70、必將刺激成都市房地產(chǎn)市場的繁榮興旺，未來成都市的房地產(chǎn)市場仍然看好，發(fā)展空間仍然較大。</p><p>　　今后幾年成都市國民經(jīng)濟(jì)將保持穩(wěn)健的運(yùn)行，房地產(chǎn)需求總量不僅不會下降，而且仍呈現(xiàn)旺盛的需求局面。第一，西部大開發(fā)使得作為西南樞紐城市的成都具有極強(qiáng)的集聚和輻射能力，不斷吸引周邊的消費(fèi)能力。第二，城鄉(xiāng)居民收入持續(xù)快速增長，購房能力進(jìn)一步上升，住房基本需求和改善型住房需求會上升，成為房地產(chǎn)需求主流。第三，隨著工業(yè)

71、化的進(jìn)程和城市化發(fā)展，在中央各項(xiàng)惠農(nóng)政策支持下，城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐的加快，城市新增人口的住房需求將為房地產(chǎn)市場帶來一定的積極發(fā)展空間。第四，投資投機(jī)性需求仍很旺盛。</p><p>　　(2)養(yǎng)老服務(wù)需求迫切</p><p>　　隨著我國進(jìn)入老齡化社會, 老年人口數(shù)量不斷攀升。據(jù)預(yù)測, 再過5 年, 我國老年人口將達(dá)到1.4億; 再過10 年, 將達(dá)到1.63 億; 再過20 年, 將達(dá)到2.

72、3 億; 再過50 年, 將達(dá)到4.2 億, 屆時(shí), 總?cè)丝谥械?7.4 %將是60 歲以上的老人。近10 年來我國空巢老人家庭上升也很快, 已占老人家庭的26 % , 一些大城市的空巢老人問題更為突出。全國獨(dú)居老人的比例也從1987 年的近4 %上升到11 % , 這給城市社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)工作提出了嚴(yán)肅的課題。</p><p>　　十一五期間 成都人口老齡化壓力將顯現(xiàn) 2006-8-29 5:52:52 　 &l

73、t;/p><p>　　四川新聞網(wǎng)-成都商報(bào)訊　?。ㄓ浾邚堫＃冻啥际小笆晃濉比丝诤陀?jì)劃生育事業(yè)發(fā)展規(guī)劃》日前出臺?！兑?guī)劃》指出，“十五”期間，成都市低生育水平繼續(xù)保持穩(wěn)定，5年期間全市累計(jì)出生人口為35.5萬人，目前全市人口總規(guī)模達(dá)1082萬。而“十一五”期間全市65歲及以上的人口數(shù)占總?cè)丝诒壤龑⒊^10%，人口老齡化壓力開始顯現(xiàn)，并將隨著老齡化的發(fā)展而不斷加重。</p><p>　　來自成

74、都市老齡委的數(shù)據(jù)：2006年成都老年人已突破165萬。隨著老齡化社會的來臨，老年人口已經(jīng)成為一個(gè)有其特殊需求的龐大群體，人口老齡化壓力將開始顯現(xiàn)并不斷加重。人口總量過多、人口素質(zhì)問題和老齡化的多重壓力將給經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會保障帶來嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。從我國的實(shí)際國情出發(fā)，如何解決老年人的養(yǎng)老問題，成為社會各界廣泛關(guān)注的問題。</p><p>　　目前我國社區(qū)中的診所, 18.9 %的老人需要, 僅有0.5 %的老人得到服務(wù)；保

75、健指導(dǎo), 36.8 %的老人需要, 僅有9.3 %的老人得到服務(wù)；家庭病床, 42.5 %的老人需要, 僅有14.8 %的老人得到服務(wù)； 定期體檢, 57.8 %的老人需要, 僅有7.6 %的老人得到服務(wù)； 應(yīng)急服務(wù), 45.1 %的老人需要, 僅有0.7 %的老人得到服務(wù)。在最早進(jìn)入老齡化城市的上海, 1999 年60 歲以上老人已達(dá)238 萬,占全市人口的18 % 。</p><p>　　以上資料使我們清晰的

76、看到，日益增多的老年人口形成了龐大的“銀發(fā)市場”，該市場對于社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)存在著巨大的需求，而現(xiàn)有的養(yǎng)老院、老年公寓、社區(qū)服務(wù)等都遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法滿足顧客的需求。既然已然存在對于社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)的需求，那么開發(fā)養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)也必然會有巨大的市場潛力。</p><p><b>　　(3)支付能力保障</b></p><p>　　隨著經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，成都市城市居民家庭收支呈現(xiàn)出平穩(wěn)增長態(tài)勢

77、，市民生活質(zhì)量得到進(jìn)一步改善。2005年最新統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，上半年成都市城市居民人均可支配收入達(dá)5816.79元，比去年同期增長12.4%。在國家統(tǒng)計(jì)局公布的15個(gè)副省級城市和4個(gè)直轄市中，位列西部第一，比列第2位的重慶市高出了533元。 </p><p>　　調(diào)查顯示，從收入構(gòu)成來看，工薪收入仍是可支配收入構(gòu)成的主體，但增長速度有所放緩，主導(dǎo)作用逐漸減弱。1-6月成都市居民人均工薪收入3889.73元，比去年同期

78、增長9.3%，低于可支配收入增長速度3.1個(gè)百分點(diǎn)。 </p><p>　　而另一方面，成都市社會保障制度逐步完善，國家加大了對低收入群體的保障措施，進(jìn)一步落實(shí)了低保金的社會發(fā)放，居民人均轉(zhuǎn)移性收入達(dá)1738.63元，比去年同期增長23.5%，居各項(xiàng)收入增幅之首。</p><p>　　成都：退休人員養(yǎng)老金上漲 48萬人每月多領(lǐng)30%</p><p>　　——摘自20

79、06年10月《華西都市報(bào)》</p><p>　　成都市48萬名退休人員養(yǎng)老金漲了！新增養(yǎng)老金10月到賬。昨天來自成都市勞動和社會保障局的消息，為讓退休人員享受改革帶來的成果，按照我省提高退休人員養(yǎng)老金待遇的統(tǒng)一部署，成都市分別提高2005年前和2006年前退休人員的基本養(yǎng)老金，并計(jì)劃明年進(jìn)一步上調(diào)。據(jù)悉，2005年起，全省將在三年內(nèi)連續(xù)提高退休人員養(yǎng)老金待遇，這次成都市基本養(yǎng)老金調(diào)整為今年和2005年兩個(gè)年度連續(xù)

80、調(diào)整。據(jù)悉，本次調(diào)整后，成都市退休職工每月的養(yǎng)老金至少將上調(diào)100—300余元不等，平均每月增加175元，上調(diào)幅度為30％左右，而本次未納入調(diào)整的，將在明年進(jìn)行調(diào)整。</p><p><b>　　<市場結(jié)論></b></p><p>　　通過以上分析,我們可以看出,成都對于養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)存在著龐大的市場需求,在成都市現(xiàn)有的165萬老年人口中，如果有百分之一的

81、老人愿意入住養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)怡養(yǎng)天年，最起碼要建設(shè)10個(gè)“秋麗”這樣規(guī)模的養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)，才能基本滿足需求。因此，開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)是“秋麗”未來發(fā)展的重頭戲，“秋麗”公司有一定的老年市場的服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，有一批忠實(shí)的潛在老年顧客群，并有該市場經(jīng)營管理的專業(yè)人才，較為充足的資金支持，“秋麗”肯定會在老年產(chǎn)業(yè)上創(chuàng)造奇跡。</p><p>　　3．主要競爭情況分析</p><p>　?。?）養(yǎng)老服

82、務(wù)市場的競爭分析</p><p>　　經(jīng)過詳細(xì)的市場調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)目前的成都市場尚無專門的養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)，也就是說，對于即將開發(fā)的“秋麗養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)”而言，成都市場基本并不存在行業(yè)競爭者和品牌競爭者?？梢哉f，“秋麗”的這一項(xiàng)目將要開墾的幾乎是一片處女地，這對于“秋麗”公司的進(jìn)入無疑將是一個(gè)極其有利的局面。</p><p>　　但是，一定意義上的形式競爭者和一般競爭者必然是存在的。成都以及周邊

83、地區(qū)有一些能夠提供一定養(yǎng)老服務(wù)的場所，如稻麥園老年公寓、景取老年休養(yǎng)院、晚霞生態(tài)村——養(yǎng)老托老、省六醫(yī)院老年中心、成華園緣老年電梯公寓等，以及市區(qū)內(nèi)少量的片區(qū)提供的社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)試點(diǎn)。不過，相較于專業(yè)的養(yǎng)老服務(wù)團(tuán)隊(duì)，已有的服務(wù)無論是從基礎(chǔ)設(shè)施、人員素質(zhì)，還是從服務(wù)質(zhì)量等方面都無法滿足成都“銀發(fā)市場”的需求，這預(yù)示著“秋麗”的進(jìn)入將面臨巨大的市場空間。</p><p>　　社區(qū)養(yǎng)老的優(yōu)勢：1.及時(shí)解決老年人生活中遇到

84、的各種實(shí)際問題；2.減輕子女的心理壓力和勞動負(fù)擔(dān)；3.維護(hù)老人與子女雙方的自尊心，增強(qiáng)雙方的安全感；4.緩解社會養(yǎng)老的壓力，減輕政府的負(fù)擔(dān)；5.開辟就業(yè)途徑，為社會提供就業(yè)空間；</p><p>　　當(dāng)然，面對如此大的商機(jī)，不可能只有“秋麗”獨(dú)具慧眼，各方發(fā)現(xiàn)機(jī)遇的投資者也都蠢蠢欲動：也許是看到了成都市民對五朵金花環(huán)境的偏愛，06年9月，一家私人投資興建的荷塘老年公寓正式接受老人的登記。雖然床位只有30多張，但一

85、個(gè)多月時(shí)間，已經(jīng)有200多個(gè)老人來咨詢登記。 “隨著老齡化的加快，養(yǎng)老方式將更加多元化。以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)，社區(qū)養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為補(bǔ)充，政府為部分人群購買服務(wù)是養(yǎng)老業(yè)的一種趨勢?！背啥际忻裾稚鐣＠幪庨L李斌認(rèn)為，老年產(chǎn)業(yè)也是朝陽產(chǎn)業(yè)，未來幾年時(shí)間內(nèi)，可能會有上億民間資金進(jìn)入養(yǎng)老業(yè)。 據(jù)了解，在10年前，成都全市不過七八家社會養(yǎng)老福利機(jī)構(gòu)，基本上都只對城市孤老等特殊群體開放。近年來，各種民辦的養(yǎng)老福利機(jī)構(gòu)正不斷涌現(xiàn)，服務(wù)對象

86、也開始多元化，僅成都市民政局審批的民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)就達(dá)到20多家，這還不包括社區(qū)托老所之類的社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)和一些以老年公寓等形式存在的機(jī)構(gòu)。 據(jù)成都市老齡委辦公室一位工作人員介紹，成都現(xiàn)有老年人口165.3萬人，但各類養(yǎng)老機(jī)構(gòu)總床位數(shù)僅為1.22萬張，不到老年人口的0.74％，興辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)是必然趨勢。 面對機(jī)會和市場空白，民間資</p><p>　　（2）房地產(chǎn)市場的競爭分析</p>

87、<p>　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，2001年～2003年成都房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額和商品房竣工面積年均增幅分別為23.86%、23.41%，而同期商品房銷售額和銷售面積平均增幅分別為37.33%、30.62%。近幾年，成都房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率2002年為19.1%，2003年為20.7%，2004年1～4月為19.2%。統(tǒng)計(jì)資料說明，GDP基本保持在13%以上的增幅，而房地產(chǎn)開發(fā)投資的增幅在20%左右。</p><p>

88、;　　成都的經(jīng)濟(jì)狀況高速增長，2005年，成都市全年新建商品房成交面積達(dá)到1600.51萬平方米，同比增長7.71%，銷售金額達(dá)到507.79億元，同比增長21.88%；2005年成都市五城區(qū)商品房成交量為848.30萬平方米，五城區(qū)新增商品房供應(yīng)量為961.18萬平方米，同比大幅增長33.94%。2005年全市商品房交易均價(jià)3173元/平方米，同比增幅13.15%；商品住宅交易均價(jià)2875元/平方米，同比增長18.96%。其中五城區(qū)商

89、品房交易均價(jià)為4085元/平方米，同比增長9.48%；商品住宅均價(jià)為3770元/平方米，同比增長16.32%。</p><p>　　2005年，成都市共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資450.54億元，同比增長54.6%。在所有的投資中，土地購置費(fèi)135.61億元，增長47.5%。商品房施工面積3328.19萬平方米，同比增長13.3%；新開工項(xiàng)目446個(gè)，增長49.2%；新開工面積1569.15萬平方米，增長32.4%；銷售

90、面積1213.57萬平方米，增長7.5%；商品房竣工面積647.84萬平方米，減少24.9%；商品房空置一年以上的面積67.18萬平方米，下降19.4%。</p><p>　　2006年1－8月，成都市國民經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出平穩(wěn)快速增長搜狐網(wǎng)的態(tài)勢。固定資產(chǎn)投資在基本設(shè)施和房地產(chǎn)開發(fā)投資的推動下，實(shí)現(xiàn)投資總額1118.43億元，同比增長34.7％；其中房地產(chǎn)開發(fā)投資365.17億元，同比增長31.5％。在房地產(chǎn)開發(fā)投資增

91、幅繼續(xù)增長的同時(shí)，房地產(chǎn)新開工面積、竣工面積持續(xù)增加，分別為3，008.89萬平米、443.06萬平米，同比增長33.7％、43.5％，為市場供應(yīng)提供了足夠的保障；另一方面，市場的強(qiáng)勁需求使得新建商品房供銷量、銷售額保持穩(wěn)步增長，銷售面積達(dá)849.24萬平米，同比增長20.8％。</p><p>　　以上數(shù)據(jù)表明，成都的房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)有著較強(qiáng)吸引力的市場，這樣的領(lǐng)域中必然存在的眾多的競爭者，我們耳熟悉能詳?shù)乃{(lán)光集

92、團(tuán)、遠(yuǎn)大房產(chǎn)、華信大足、朝樣房產(chǎn)、成房置業(yè)、大行宏業(yè)、元亨房產(chǎn)、潮蓉實(shí)業(yè)、誠裕房產(chǎn)、世家機(jī)構(gòu)、現(xiàn)代房產(chǎn)、川喜實(shí)業(yè)、禾瑞營銷、中房成都公司等，無一不是該行業(yè)中的精英。</p><p>　　四、SWOT分析與關(guān)鍵問題分析</p><p><b>　　1．機(jī)會</b></p><p>　?。?）巨大的“銀色市場”</p><p&g

93、t;　　隨著我國進(jìn)入老齡化社會, 老年人口數(shù)量不斷攀升。據(jù)預(yù)測, 再過5 年, 我國老年人口將達(dá)到1.4億; 再過10 年, 將達(dá)到1.63 億; 再過20 年, 將達(dá)到2.3 億; 再過50 年, 將達(dá)到4.2 億, 屆時(shí), 總?cè)丝谥械?7.4 %將是60 歲以上的老人。近10 年來我國空巢老人家庭上升也很快, 已占老人家庭的26 % , 一些大城市的空巢老人問題更為突出。全國獨(dú)居老人的比例也從1987 年的近4 %上升到11 % ,

94、 這給城市社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)工作提出了嚴(yán)肅的課題。</p><p>　　目前我國社區(qū)中的診所, 18.9 %的老人需要, 僅有0.5 %的老人得到服務(wù)；保健指導(dǎo), 36.8 %的老人需要, 僅有9.3 %的老人得到服務(wù)；家庭病床, 42.5 %的老人需要, 僅有14.8 %的老人得到服務(wù)； 定期體檢, 57.8 %的老人需要, 僅有7.6 %的老人得到服務(wù)； 應(yīng)急服務(wù), 45.1 %的老人需要, 僅有0.7 %的老人得

95、到服務(wù)。</p><p>　　成都以及周邊地區(qū)有一些能夠提供一定養(yǎng)老服務(wù)的場所，如稻麥園老年公寓、景取老年休養(yǎng)院、晚霞生態(tài)村——養(yǎng)老托老、省六醫(yī)院老年中心、成華園緣老年電梯公寓等，以及市區(qū)內(nèi)少量的片區(qū)提供的社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)試點(diǎn)。不過，相較于專業(yè)的養(yǎng)老服務(wù)團(tuán)隊(duì)，已有的服務(wù)無論是從基礎(chǔ)設(shè)施、人員素質(zhì)，還是從服務(wù)質(zhì)量等方面都無法滿足成都“銀色市場”的需求，這預(yù)示著“秋麗”的進(jìn)入將面臨巨大的市場空間。</p>

96、<p>　　來自成都市老齡委的數(shù)據(jù)：2006年成都老年人已突破165萬。在這成都市現(xiàn)有的165萬老年人口中，如果有百分之一的老人愿意入住養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)怡養(yǎng)天年，最起碼要建設(shè)10個(gè)“秋麗”這樣規(guī)模的養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)，才能基本滿足需求。因此，開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)是秋實(shí)未來發(fā)展的重頭戲。</p><p>　?。?）政府的關(guān)注與支持　</p><p>　　隨著老齡化社會的來臨，老年人口已

97、經(jīng)成為一個(gè)有其特殊需求的龐大群體，人口老齡化壓力將開始顯現(xiàn)并不斷加重。人口總量過多、人口素質(zhì)問題和老齡化的多重壓力將給經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會保障帶來嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。從我國的實(shí)際國情出發(fā)，如何解決老年人的養(yǎng)老問題，成為社會各界廣泛關(guān)注的問題，各級政府更是極為重視此問題?！扒稃悺别B(yǎng)老服務(wù)社區(qū)項(xiàng)目致力于解決社會的養(yǎng)老問題，必將得到政府的大力關(guān)注與支持。</p><p><b>　?。?）GDP的保障</b>&l

98、t;/p><p>　　隨著經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，成都市城市居民家庭收支呈現(xiàn)出平穩(wěn)增長態(tài)勢，市民生活質(zhì)量得到進(jìn)一步改善。2005年最新統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，上半年成都市城市居民人均可支配收入達(dá)5816.79元，比去年同期增長12.4%。在國家統(tǒng)計(jì)局公布的15個(gè)副省級城市和4個(gè)直轄市中，位列西部第一，比列第2位的重慶市高出了533元。 </p><p>　　調(diào)查顯示，從收入構(gòu)成來看，工薪收入仍是可支配收入構(gòu)成的主

99、體，但增長速度有所放緩，主導(dǎo)作用逐漸減弱。1-6月成都市居民人均工薪收入3889.73元，比去年同期增長9.3%，低于可支配收入增長速度3.1個(gè)百分點(diǎn)。 </p><p>　　而另一方面，成都市社會保障制度逐步完善，國家加大了對低收入群體的保障措施，進(jìn)一步落實(shí)了低保金的社會發(fā)放，居民人均轉(zhuǎn)移性收入達(dá)1738.63元，比去年同期增長23.5%，居各項(xiàng)收入增幅之首。</p><p>　　有了經(jīng)

100、濟(jì)的保障，才能保證服務(wù)的實(shí)現(xiàn)，這也正是秋實(shí)此次開發(fā)該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)利潤的重要條件之一。換言之，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活水平的提升，顧客更能享受得起我們的服務(wù)，我們也更加有利可圖，這正是顧客與公司“雙贏”，甚至是包括政府、社會在內(nèi)“多贏”的最佳局面。</p><p>　　（4）成都——養(yǎng)老勝地</p><p>　　在美國，有很多老人退休后選擇到加利福尼亞和邁阿密居住，因?yàn)槟抢镪柟獬渥悖L(fēng)景優(yōu)美。以

101、上兩地也因此被稱為“退休州”、“養(yǎng)老市”?！　?0年后，中國的哪個(gè)城市會成為退休老人的最佳養(yǎng)老地？一位投資養(yǎng)老公寓的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著我國老齡化進(jìn)程的加快，一些城市成為退休老人喜歡的休閑養(yǎng)老城市，常年有大量外地退休居民居住肯定是一種必然。而成都又具有5大優(yōu)勢：第一，成都的氣候、自然環(huán)境在各地居民中具有很高的號召力；第二，成都周邊旅游資源豐富，能夠滿足老年人對自然的喜愛；第三，成都經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)，生活便利；第四、成都物產(chǎn)豐富，養(yǎng)老成本不高

102、；第五，成都未來退休人員較多，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)將不斷興起。 不可否認(rèn)成都的經(jīng)濟(jì)、人文、自然等條件，使其充分具備了作為養(yǎng)老休養(yǎng)地的優(yōu)勢，未來的成都將是越來越多老年人的選擇，而成都的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的市場商機(jī)日漸明朗。</p><p><b>　　2．威脅</b></p><p>　　（1）觀念落后, 意識不足</p><p>　　雖然各級政府對于老齡化的

103、問題相當(dāng)重視，但是在少數(shù)個(gè)別地區(qū)，由于我國長期形成的是家庭子女養(yǎng)老觀念,因此面對我國人口老齡化的挑戰(zhàn), 一些職能部門和社區(qū)管理與服務(wù)部門對開展和加強(qiáng)社區(qū)養(yǎng)老助老服務(wù)的重要性和迫切性認(rèn)識不足,沒有把社區(qū)養(yǎng)老助老服務(wù)事業(yè)提高到反映一個(gè)社會文明進(jìn)步水平和提高人民生活質(zhì)量、保持社會穩(wěn)定的高度來認(rèn)識, 服務(wù)意識差。這些必然給社會公眾帶來了一些對于社區(qū)養(yǎng)老的負(fù)面心理影響，對于養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)的開發(fā)產(chǎn)生一些阻力。</p><p>

104、　?。?）競爭者帶來的壓力</p><p>　　有商機(jī)必然有商家，雖然目前成都的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)剛剛起步，商家尚少，但不容置疑的是，在可預(yù)見的將來，競爭者必將紛至沓來，這對于該行業(yè)的任何商家都將帶來一定的壓力與風(fēng)險(xiǎn)?！扒稃悺痹诓痪弥螅鎸Φ谋貙⑹且粋€(gè)競爭日趨激烈的市場，在這里為數(shù)越來越多的潛在競爭者轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)競爭者，大家都希望在這養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的鍋里分一杯羹，任何行業(yè)內(nèi)部的現(xiàn)存者、行業(yè)外部的潛在進(jìn)入者都必須清楚的意識到這一市

105、場環(huán)境，并做好充分的準(zhǔn)備，迎接挑戰(zhàn)。</p><p><b>　　3．優(yōu)勢</b></p><p>　　（1）對于目標(biāo)市場較為了解</p><p>　　四川秋實(shí)開發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司現(xiàn)在主要從事的是殯葬火化、殯儀服務(wù)、靈骨存放、家人對死者常年的祭祀服務(wù)及（在園林觀光和休閑時(shí)的）附加服務(wù)。經(jīng)過在殯葬服務(wù)業(yè)領(lǐng)域的6年經(jīng)營，公司以成為這項(xiàng)業(yè)務(wù)領(lǐng)域中的絕