大亞灣經(jīng)開區(qū)商業(yè)用地基準地價評估改進研究.pdf

1、隨著我國經(jīng)濟的飛速發(fā)展，我國經(jīng)濟建設所帶來的土地需求的激增，尤其是欠發(fā)達地區(qū)或遠郊地區(qū)。城市市區(qū)土地價格過高使得占地面積較大的規(guī)?；笮彤a(chǎn)業(yè)逐步向邊遠地區(qū)聚集，以達到節(jié)省土地成本的作用。邊緣土地的持續(xù)開發(fā)升溫，大型產(chǎn)業(yè)的聚集和上下游企業(yè)的交往對接，使得經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的土地基準地價出現(xiàn)了高頻率的變動，以適應市場土地使用權轉(zhuǎn)讓實時行情。而隨著土地使用制度的深化改革和城鎮(zhèn)住房制度改革的推行，我國土地有償使用的方式日趨多樣化，對城鎮(zhèn)土地定級估價提出

2、了更高的要求，使得基準地價評估具有實踐和理論上的雙重意義。
　　本文以大亞灣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的土地定級和基準地價更新為案例研究對象，對基準地價數(shù)據(jù)進行剖析，對異常樣本點進行檢驗和剔除，檢驗報告出具的基準地價是否能夠準確的反映該區(qū)域的實際情況，以及對所采用評估模型的創(chuàng)新性探索，以求找到該案例中的特性點，進而對模型與因素進行更為深度的了解和適當?shù)淖冃我缘玫脚c實際價值更為接近的結(jié)果，發(fā)現(xiàn)案例中的不足之處，予以補充完善。通過對案

3、例的研究分析得知，案例評估過程中存在以下兩個問題：第一，由于評估時間的倉促在商業(yè)用地個別因素選取上有所放寬。第二，針對大亞灣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)特殊用地的基準地價評估未能專項分析。
　　因此，本文在相關文獻的基礎上，結(jié)合國內(nèi)外學者的相關研究，將參數(shù)修正加入案例并重新計算，同時提出將不同土地類型分等級從而完善具體的評估。針對我國基準地價評估存在的問題，本文建議盡快修訂評估規(guī)范，完善各地區(qū)的評估參數(shù)數(shù)據(jù)庫，細化評估機構業(yè)務范圍和加強評估人才的培