即墨市鼎泰豐房地產(chǎn)項目成本控制研究.pdf

1、鼎泰豐項目2009年開始立項，立項之時即墨市房地產(chǎn)發(fā)展正處于巔峰時期，利潤空間大，開發(fā)商對項目的開發(fā)成本不夠重視。然而，即墨的房地產(chǎn)在經(jīng)過幾年的持續(xù)升溫之后，遭遇到了前所未有的市場寒流，2011年初，在限購和提高首付的雙重影響下，樓市成交量出現(xiàn)下滑，經(jīng)過長時間的持平與波動，房價原來的上漲趨勢已經(jīng)發(fā)生改變，投資者對房價的預期已經(jīng)發(fā)生動搖，部分投資商已經(jīng)開始撤離市場。從房地產(chǎn)商來看，一方面伴隨著成交量的下降，集中面臨資金上的壓力，降價促銷加

2、速價格向下趨勢的形成;另一方面，房地產(chǎn)項目的開發(fā)成本卻又在不斷地上升，許多房地產(chǎn)項目開發(fā)成本已經(jīng)超過開發(fā)預算，如何開源節(jié)流引起了所有房地產(chǎn)商的高度重視，房地產(chǎn)項目成本控制問題以一種前所未有的姿態(tài)擺在房地產(chǎn)商面前。
　　本文以即墨市鼎泰豐小區(qū)項目為研究對象，了解房地產(chǎn)開發(fā)項目全生命周期各環(huán)節(jié)成本的概念和特征，建立項目工程的全過程成本控制體系。通過全過程理論，分析每一開發(fā)階段成本構成以及影響成本的具體因素，根據(jù)項目的實際情況和具體特點

3、，運用成本控制理論，提出了房地產(chǎn)項目的在每一個階段的成本控制措施，對成本進行全面而細致的控制，將費用控制在計劃范圍內(nèi)。房地產(chǎn)項目的全過程成本控制主要包括土地競買、投資決策、規(guī)劃設計、招標、建設施工、竣工和項目營銷等階段。在土地競買階段，采用了科學的方法對土地價格進行了估算，確保以合理價格獲得土地;在投資決策階段，對項目進行了可行性研究以及詳細的投資估算;在規(guī)劃設計階段，對施工圖的預算和審核進行控制，應用限額設計等方法對項目成本進行了估算

4、;在招投標階段，對招標文件與標底的編制、合同價確定與簽訂等方面的控制，進行投資控制;在建設施工階段，通過對變更簽證、原材料和設備、工程進度、合同管理和風險防范的控制，用以節(jié)省成本;在竣工階段，通過對竣工驗收、工程計量以及辦理竣工結算等工作的總結，為以后的工程做好工作總結;在營銷階段，根據(jù)企劃要求，采取合適的廣告策略和推廣方式對廣告費用和營銷策劃費用進行了估算和控制。
　　通過案例分析，本文得到以下結論:土地是稀缺資源且土地由政府直

5、接管理，想要獲得土地難度很大，是房地產(chǎn)項目成本控制的重點，本文通過對土地價格進行合理預測，能夠為房地產(chǎn)企業(yè)土地報價時提供參考，合理運用競買策略，有效控制土地成本;房地產(chǎn)項目投資決策階段，是房地產(chǎn)開發(fā)項目重要的一個環(huán)節(jié)，通過對項目進行可行性研究和項目投資估算，從許多備選方案中選出最佳方案，達到資源的合理配置;規(guī)劃設計階段，是關系到經(jīng)濟效益的關鍵階段，對房地產(chǎn)項目總成本的影響占到了絕大部分，是項目工程建設的靈魂。設計階段水平、質(zhì)量的高低不僅

6、會影響到施工階段的投資，最重要的是，它將會影響到在樓盤建成投產(chǎn)后的經(jīng)濟效益，必須高度重視規(guī)劃設計階段，確保項目規(guī)劃設計方案的水平和質(zhì)量，從源頭上控制項目成本;工程招標階段是最敏感的階段也是成本控制關鍵的階段，通過嚴格的工程招投標，以及合同的簽訂等工作，可以有效的控制投資，房地產(chǎn)項目的建設階段就是將項目設計圖實際呈現(xiàn)的階段，是房地產(chǎn)項目成本控制的難點，在施工階段要注意產(chǎn)品質(zhì)量和價值的形成，需要質(zhì)量、進度和成本互相配合，將項目成本控制在預算

7、范圍內(nèi);在竣工階段進行成本控制可以使企業(yè)節(jié)約費用，降低成本支出，通過對人工、材料、機械的消耗分析，獲得竣工階段成本控制的方法，為企業(yè)在以后的工程中提供經(jīng)驗和依據(jù)，進而提高企業(yè)的經(jīng)濟效益;如今房地產(chǎn)競爭日趨激烈，多樣化的營銷手段可以早日將房子銷售出去，使投資商快速回收資金，保持資金流動順暢，因此銷售階段的成本控制已日益成為項目成本控制的重要部分。
　　本文著重理論與實踐的結合，旨在探索一些有實用價值的房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的具體方法