農(nóng)村被征用土地和拆遷房屋評估方法比較研究.pdf

1、隨著我國城市化進(jìn)程和新農(nóng)村的建設(shè)，征地已經(jīng)成為我國的普遍現(xiàn)象。但與此同時(shí)也出現(xiàn)了很多問題。比如說征用農(nóng)用地價(jià)格補(bǔ)償不合理，拆遷農(nóng)村房屋沒有考慮到農(nóng)村居民的社會(huì)保障，低估了農(nóng)用地和農(nóng)村房屋的價(jià)格。評估理論和實(shí)踐的滯后，民群眾合法權(quán)益的有效保護(hù)。所以本文分別從征用農(nóng)用地和拆遷農(nóng)村房屋的角度出發(fā)，找到適合這兩種情況的評估方法，具有極大的實(shí)踐意義。
　　 對于農(nóng)征地的評估方法，通過采用兩種或兩種以上方法對農(nóng)用地征用價(jià)格進(jìn)行評估，并結(jié)合當(dāng)

2、地實(shí)際情況對不同評估結(jié)果進(jìn)行分析，確定最后的估價(jià)結(jié)果。在本文中主要采用的是用社會(huì)價(jià)值量和城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行農(nóng)征地的評估，得出的最終結(jié)果進(jìn)行比較發(fā)現(xiàn)接近實(shí)際征用價(jià)格，說明了這兩種方法的可行性。
　　 對于農(nóng)村拆遷房屋的評估，主要是對照城鎮(zhèn)拆遷房屋的評估方法，最普遍和適用的是市場比較法。但是在采用市場比較法的過程中我們發(fā)現(xiàn)，在影響可比實(shí)例的因素修正時(shí)，帶有較大的主觀性。為了避免這種情況，在本文中引入了模糊數(shù)學(xué)模型，運(yùn)用德爾菲法(Del

3、phi)即專家打分法確定特征因素的隸屬函數(shù)值，這樣更能客觀的求出待估房屋的價(jià)格，增加了精確性，對于改進(jìn)市場比較法具有重要的意義。
　　 文章分為以下幾個(gè)部分:第一部分為引言，介紹了本文的引言、研究意義以及邏輯框架。第二部分為文獻(xiàn)綜述，回顧了國內(nèi)外關(guān)于評估農(nóng)用地和房地產(chǎn)的歷史發(fā)展進(jìn)程，對于國外的農(nóng)用地評價(jià)體系和房屋定量估價(jià)方法值得我們學(xué)習(xí)，并且用在我國的實(shí)際情況中;第三部分介紹了農(nóng)用地分等定級的標(biāo)準(zhǔn)以及農(nóng)用地估價(jià)的方法，著重介紹了

4、分等定級的步驟以及與農(nóng)用地估價(jià)的關(guān)系，并且介紹了關(guān)于農(nóng)用地價(jià)格的幾個(gè)概念，更好的說明了農(nóng)用地價(jià)格的構(gòu)成。第四部分通過舉例說明農(nóng)用地的估價(jià)方法并且做出了科學(xué)的比較。第五部分論述了拆遷房屋的估價(jià)方法以及改進(jìn)的市場比較法，并引進(jìn)了模糊數(shù)學(xué)模型，模糊集對認(rèn)知不確定的模糊概念和對象有著很好的處理效果，采用定量的計(jì)算房屋的價(jià)格更加合理，對于在實(shí)際情況下對拆遷房屋的補(bǔ)償提供了很好的依據(jù)。運(yùn)用改進(jìn)的市場比較法進(jìn)行案例分析并且和傳統(tǒng)的市場比較法進(jìn)行了比較