土地發(fā)展權(quán)交易定價的實(shí)證研究——以浙江省縉云縣為例.pdf

1、近幾年在浙江等沿海發(fā)達(dá)地區(qū)出現(xiàn)的土地發(fā)展權(quán)交易，實(shí)質(zhì)上是一種通過市場化機(jī)制在區(qū)域間再配置耕地非農(nóng)化權(quán)的制度創(chuàng)新。該模式的出現(xiàn)無疑為我國當(dāng)前面臨的農(nóng)地保護(hù)困境提供了一條全新的思路:通過市場交易的方式促進(jìn)了土地資源的流動和優(yōu)化配置，且對發(fā)展限制區(qū)提供了一種補(bǔ)償機(jī)制。但是，隨著異地補(bǔ)充耕地、折抵指標(biāo)交易、基本農(nóng)田易地代保等制度的不斷深入實(shí)施，這些制度在實(shí)際操作中的問題也逐漸暴露。為此，中央政府發(fā)出多個文件，先后叫停了基本農(nóng)田易地代保、折抵指標(biāo)

2、有償調(diào)劑政策。
　　 中央政府之所以否定浙江省的土地發(fā)展權(quán)交易政策，其關(guān)鍵主要是土地發(fā)展權(quán)市場導(dǎo)致的指標(biāo)突破對耕地保護(hù)帶來的沖擊。進(jìn)一步深入的研究可知，指標(biāo)交易的規(guī)模和速度與土地發(fā)展權(quán)的價格有很大的關(guān)系。由于地方政府官員的短視行為和不恰當(dāng)?shù)男姓深A(yù)，目前土地發(fā)展權(quán)的價格過低，扭曲的價格信號導(dǎo)致了土地發(fā)展權(quán)市場的低效運(yùn)作:先是在初期無節(jié)制的使用指標(biāo)，造成建設(shè)用地的無序擴(kuò)張，而后損害指標(biāo)調(diào)出方的長遠(yuǎn)利益，指標(biāo)交易無法長久進(jìn)行下去。<

3、br>　　 實(shí)際上，我國目前的土地發(fā)展權(quán)交易實(shí)踐還處在起步階段，相關(guān)政策框架還未完善，價格作為市場中最為重要的因素，至今未形成規(guī)范的定價方法。若僅僅因?yàn)檫\(yùn)行機(jī)制的缺陷而對其全盤否定顯然有失偏頗，如果能在總結(jié)提煉浙江省試驗(yàn)和創(chuàng)新經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，形成規(guī)范的定價方法和長效利益分配機(jī)制，我們完全可以推動我國的農(nóng)地非農(nóng)化開發(fā)沿著可轉(zhuǎn)讓配額管理的方向發(fā)展。
　　 本文在分析比較三種耕地資源配置方式（市場配置、計(jì)劃配置、以及總量控制下土地發(fā)展

4、權(quán)市場配置）的基礎(chǔ)上，提出了目前土地發(fā)展權(quán)市場的優(yōu)勢和存在的問題，并以浙江省麗水市縉云縣為例，運(yùn)用現(xiàn)金流折現(xiàn)模型評估了最高和最低兩種折現(xiàn)率下的土地發(fā)展權(quán)價格，得到較為合理的土地發(fā)展權(quán)價格區(qū)間，并與當(dāng)前的指標(biāo)交易價格作對比分析。最后，在浙江省排污權(quán)交易實(shí)踐和生態(tài)補(bǔ)償機(jī)制的啟發(fā)下提出了土地發(fā)展權(quán)調(diào)劑雙方的長效分配機(jī)制。
　　 本文的研究結(jié)論主要有以下幾點(diǎn):
　　 第一，土地發(fā)展權(quán)市場作為一種補(bǔ)償機(jī)制，是比土地利用分區(qū)管制更有

5、效的資源配置方式，在提高耕地邊際收益的效果上，避免了“庇古稅”式的政府補(bǔ)貼中的尋租行為。通過市場的方式，在中央總量控制的基礎(chǔ)上糾正了部分外部性損失。
　　 第二，目前的交易價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有體現(xiàn)其未來的收益，發(fā)展權(quán)的交易并未對調(diào)出方起到很好的補(bǔ)償作用，不利于欠發(fā)達(dá)地區(qū)的長遠(yuǎn)發(fā)展。
　　 第三，考慮到耕地保護(hù)帶來的長遠(yuǎn)利益，可參照本文的定價方式改一次性支付為逐年支付。為了保證長效利益分配機(jī)制的實(shí)施，需要在財(cái)稅體制上進(jìn)行深層次的改