土地增值稅納稅評估指標(biāo)研究——以Z項目為例.pdf

1、房地產(chǎn)業(yè)作為我國之前確立的支柱性產(chǎn)業(yè)，在帶動相關(guān)行業(yè)經(jīng)濟發(fā)展、促進國民消費、改善居民生活條件和增加財政收入幾個方面做出了重要貢獻。特別是對于地方財政，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在貢獻土地出讓金的同時，在項目開發(fā)、建設(shè)和銷售過程還要繳納營業(yè)稅、土地增值稅等12種等稅費。特別是其中的土地增值稅，自從2013年央視報道萬科的土地增值稅問題之后以來成為各方關(guān)注的焦點問題。由于土地增值稅采用四級超率累進稅率，最高稅率達(dá)到納稅人銷售房產(chǎn)增值額的60％之多，這對

2、房地產(chǎn)業(yè)的暴利有一定抑制作用。但這同時也給土地增值稅的征管帶來了問題，由于土地增值稅實行先預(yù)繳后清算的模式，預(yù)繳稅率是各省級政府在國家稅務(wù)總局規(guī)定的最低預(yù)征率之上，結(jié)合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟狀況來制定的，一般并不高。而由于房地產(chǎn)行業(yè)前兩年的火熱形勢，最后清算時納稅人往往要補繳一筆較大金額的土地增值稅，而房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)納稅人資金較為緊張，此時納稅人補繳土地增值稅稅負(fù)痛感較強，因此納稅人往往會采取種種措施來延緩?fù)恋卦鲋刀惖那逅悖@給地

3、方稅務(wù)機關(guān)的土地增值稅征管提出了一個難題。而納稅評估作為征管中重要的一環(huán)，能夠很好的解決這一問題。
　　納稅評估在國外開展的較早，美國于1963年就啟動了“納稅人遵從測度工作項目”，并設(shè)立專門的機構(gòu)定期執(zhí)行評估，其主要目的為評估納稅人的納稅遵從度和納稅申報的真實性等。我國自20世紀(jì)90年代引入納稅評估制度以來，國內(nèi)的納稅評估也逐步走過探索、發(fā)展和完善的階段。納稅評估作為征管中的重要一環(huán)，能夠更好的銜接起日常征管與稅務(wù)稽查環(huán)節(jié)，從而

4、提升整個稅務(wù)部門的工作效能，是強化征管的重要手段，也能夠更好的加強對納稅人的管理，及時的發(fā)現(xiàn)納稅人申報中出現(xiàn)的異常現(xiàn)象，幫助稅務(wù)機關(guān)及時發(fā)現(xiàn)并糾正納稅人在申報過程中出現(xiàn)的并非主觀故意的錯誤，有效降低納稅人的涉稅風(fēng)險以及稅務(wù)人員的執(zhí)法風(fēng)險，提高納稅人的稅收遵從度。納稅評估的過程也可以是稅法宣傳的過程，在納稅評估中稅務(wù)機關(guān)對納稅人的指正，可以幫助納稅人更好的理解稅法中的相關(guān)規(guī)定。通過開展納稅評估有利于提升稅務(wù)機關(guān)的納稅服務(wù)水平,實現(xiàn)納稅服務(wù)

5、向深層次轉(zhuǎn)化。對于稅務(wù)機關(guān)來講，納稅評估既是稅收征管的重要一環(huán)，也是納稅服務(wù)的一種形式，納稅評估的開展使得稅務(wù)機關(guān)的形象得到改善，避免或者降低了了剛性的稅務(wù)稽查的頻率，使得稅務(wù)機關(guān)的征收行為更具有人情味。
　　對于土地增值稅納稅評估來說，科學(xué)合理的納稅評估指標(biāo)體系是必不可少的。而國內(nèi)現(xiàn)有的研究，專門針對土地增值稅這一稅種的較少。由于房地產(chǎn)行業(yè)較其他行業(yè)有其自身的經(jīng)營特點，采用通用的納稅評估指標(biāo)對房地產(chǎn)企業(yè)進行納稅評估，取得的效果可

6、能并不理想。因此，本文作者試圖結(jié)合對土地增值稅納稅評估理論和實務(wù)的研究，運用文獻法和案例分析法這兩種研究方法，結(jié)合河南省的具體的土地增值稅政策與當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟狀況，仔細(xì)分析房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)核算特點、各稅種之間的關(guān)聯(lián)關(guān)系、房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)成本的各項構(gòu)成，認(rèn)真研究房地產(chǎn)業(yè)土地增值稅征收管理中常見的問題，在此基礎(chǔ)之上建立分為日常評估指標(biāo)、預(yù)繳評估指標(biāo)和清算評估指標(biāo)三個層次的指標(biāo)體系，分別用以監(jiān)測房地產(chǎn)企業(yè)的日常經(jīng)營狀況、預(yù)繳情況和清算情況。并將該納稅

7、評估指標(biāo)體系運用在一個典型案例的評估上，以此來檢驗該評估指標(biāo)體系的可行性，并通過進一步的實地核查和約談來解決評估過程中發(fā)現(xiàn)的疑點，從而說明該指標(biāo)體系的實用性。本文的創(chuàng)新之處在于，一是是針對目前對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅評估研究理論、實務(wù)研究的不足，充分結(jié)合河南省具體的土地增值稅征管的相關(guān)政策法規(guī)以及當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟情況,建立起分層次、有重點的土地增值稅納稅評估分析指標(biāo)體系；二是結(jié)合房地產(chǎn)項目開發(fā)周期長的特點，將部分評估數(shù)據(jù)的選取區(qū)間定位整