商品房預售合同中保護預購人的利益.pdf

1、商品房預售制度起源于我國香港地區(qū)，由香港立信置業(yè)公司于1954年首創(chuàng)。商品房預售是一種融資與銷售為一本的“雙贏”方式。對于開發(fā)商來說，它可以消除房屋需求的不確定性和潛在破產(chǎn)成本，可以降低甚至消除房屋的過剩，還可以解決部分資金來源。對于預購人來說，它滿足了預購人的預期利益，減輕了一次性全額購房的壓力。但是，因為商品房的預售房屋是以將來建好的房屋為標的物，在預購人與開發(fā)商簽訂合同時房屋正在建造中，開發(fā)商的資金優(yōu)勢和對構建商品房材質(zhì)、面積、周

2、圍環(huán)境的發(fā)展、有無抵押等信息的掌握比預購人優(yōu)越的多。在這種信息不對稱的情況下，開發(fā)商很可能借助這些信息的優(yōu)勢，隱瞞重大事實、利用虛假宣傳廣告、不平等的格式合同等手段對預購人的利益進行侵害。就上述情況，本文就從如何完善商品房預售制度、預購人的利益、預購人的權利和風險等方面提出了的看法。
　　 本文分為四大部分。
　　 第一部分，主要介紹了商品房預售合同概述。首先闡述了商品房預售制度實施的淵源及原因、我國使用商品房預售的原因

3、。但是對商品房預售合同概念有不同的看法，因此，與預售合同相同幾個合同的比較來確定了商品房預售合同是一種遠期交貨合同。其次，分析了簽訂預售合同的前提和格式條款的利益沖突。再次，比較了國外與我國商品房預售的預售規(guī)模、預售資金收取和使用管理、預售管理制度。
　　 第二部分，介紹了，在商品房預售過程中預購人的權利和遇到的風險。商品房預售過程中，預購人的有些權利的使用要合法才不能侵犯開發(fā)商的利益。開發(fā)商在預售中不能利用資金、信息等優(yōu)勢，法

4、律法規(guī)的不全面，使預購人陷入風險之中。
　　 第三部分，商品房預購人的利益保護，這部分是分析問題的部分。預購人的保護從四個方面進行的，一是，行政機關對預購人的保護。從行政機關對房地產(chǎn)開發(fā)商公司的成立進行嚴格把關及提高商品房預售條件和實行多部門的立體審查;對格式合同的不公平條款進行監(jiān)督和預售資金的使用應嚴格按法律規(guī)定，從而保護預購人的合法利益。二是，中介組織對預購人的保護。房地產(chǎn)中介組織包括房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)經(jīng)紀、

5、房地產(chǎn)公證等，但主要從房地產(chǎn)經(jīng)紀的角度分析了保護預購人的措施。三是，從民法、特別是《合同法》《物權法》角度，分析了買受人利益保護的相關法律問題。四是，預購人的自我保護。預購人在簽合同之前、簽合同之時、簽合同之后應該注意哪些事項。
　　 第四部分，從預購人利益保護角度完善商品房預售制度。依據(jù)我國法律法規(guī)體系中對預購人合法利益保護的不足問題，從商品房預售信息披露制度、預售房轉讓制度、預售監(jiān)管制度、格式條款使用的立法等角度提出了商品房