上海市二手房指數(shù)技術分析方法研究.pdf

1、本文較為扼要綜述了我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展和宏觀調控政策的概況，近20年來尤其是自2003年以來，這個行業(yè)的投資在我國國內生產(chǎn)總值（GDP）中所占的比重逐年增加，其運行風險對社會經(jīng)濟發(fā)展的影響日益增大。因此，研究房地產(chǎn)市場的科學評估方法，將具有重要的學術和實用意義。
　　本文采用技術分析方法，較為深入地分析考察了上海市二手房指數(shù)隨時間變化的規(guī)律性，并在此基礎上對它的后續(xù)走勢進行了嘗試性的預測。主要研究內容及其結果包括：
　?。?）

2、應用艾略特波浪理論對上海市二手房指數(shù)隨時間的變化特征進行的分析，表明該指數(shù)基本符合5子浪上升結構，且目前處于上升的第5浪之中；在2014年8月~2015年12月期間，或當上海市二手房指數(shù)進入3061~3423區(qū)間，宜重點關注其第5浪上升乃至上海市十余年的房產(chǎn)牛市是否會明確出現(xiàn)階段性見頂?shù)男盘枴?br>　?。?）應用重標極差分析法即R/S分析法考察了上海市二手房指數(shù)隨時間的變化，表明該指數(shù)目前仍處于Hurst數(shù)接近于1的強記憶持續(xù)性上升過

3、程之中，其自2014年7月開始出現(xiàn)較為明顯的回落，可能是為了降低第5浪初期較大的上升速率，目前尚不能確定該浪上升趨勢發(fā)生了轉折。
　?。?）為對上海市二手房市場建立實用簡便的風險評估方法，構建了預警指標EWI和報警指標WI。與截止于2013年12月的上海市二手房指數(shù)曲線比較表明，該指數(shù)曲線處于EWI線之上，運行狀態(tài)是安全的；截止于2014年9月，該指數(shù)曲線已下穿EWI線而處于預警狀態(tài)，但與報警指標EW線尚高出一段距離，目前暫不需要

4、采取具體的避險操作。
　?。?）將2001年11月以來的上海市二手房指數(shù)變化與國家宏觀調控政策演變進行了比較，表明該指數(shù)對抑制性政策減緩上漲速率的反應相對遲鈍，而對保護性政策促進回升的反應則比較敏感。目前該指數(shù)處于第5浪上升的中后期且離選擇后續(xù)運行方向的時點日益接近，為避免市場向下突破而有害于社會穩(wěn)定和經(jīng)濟結構轉型發(fā)展，建議在國家相關政策的指導下，上海市適時對現(xiàn)行部分抑制性的調控政策（主要包括房貸和限購等）進行適當?shù)乃山?，將是有?/p>