租賃合同優(yōu)先承租權(quán)案評析.pdf

1、隨著中國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，房屋租賃業(yè)也迅猛發(fā)展，由此產(chǎn)生的優(yōu)先承租權(quán)糾紛呈上揚趨勢。這是一起典型的優(yōu)先承租權(quán)糾紛案件，被告將其長沙市車站南路二百多個門面中的一個出租給予承租人從事汽車修理業(yè)務(wù)，原、被告雙方在租賃合同中約定：租賃期滿后，在同等條件下，承租人有優(yōu)先承租權(quán)。但合同屆滿前半年出租方將再次出租的條件之一單獨出租改變?yōu)檎w出租并已經(jīng)出租給第三人。雙方在訴訟中的焦點集中在租賃關(guān)系中，承租權(quán)是否有優(yōu)先性，雙方約定的“同等條件”該如何界定和

2、認(rèn)識。優(yōu)先承租權(quán)是租賃權(quán)衍生出來的權(quán)利，是優(yōu)先權(quán)的下位概念，其性質(zhì)是約定權(quán)利而不是法定權(quán)利，是債權(quán)而不是物權(quán)，是期待權(quán)，是締約請求權(quán)。在法律對優(yōu)先承租權(quán)沒有規(guī)定的情形下，本著意思自治原則，雙方對優(yōu)先承租權(quán)的約定系雙方真實意思表示，不違反法律法規(guī)禁止性規(guī)定，應(yīng)受到法律保護(hù)。盡管中國立法對于優(yōu)先承租權(quán)中“同等條件”未界定，但基于法理可知，“同等條件”主要是指價格的同等，價款支付的期限與方式的同等，還應(yīng)當(dāng)參照合同法及最高人民法院關(guān)于承租人優(yōu)先

3、購買權(quán)中同等條件的具體規(guī)定進(jìn)行理解。在此案中，出租方改原來單獨出租為整體出租方式，即使價格同等，價款支付的期限與方式同等，但原承租人所承租的門面占整體門面比例過少，不屬于雙方約定的“同等條件”，故承租人的優(yōu)先承租權(quán)喪失。租賃雙方在房屋租賃合同中若約定優(yōu)先承租權(quán)，基于合同的約定與合同法基本原則誠實信用原則，出租人有滿足承租人原來所租賃房屋優(yōu)先承租權(quán)實現(xiàn)的義務(wù)，若雙方在原合同中未對同等條件做出特別說明，出租方單方面改單獨出租方式為整體出租方