不動產(chǎn)物權(quán)善意取得制度若干問題研究.pdf

1、我國《物權(quán)法》第106條確立了不動產(chǎn)物權(quán)善意取得制度，這雖然終止了學(xué)界關(guān)于善意取得制度是否得以適用于不動產(chǎn)領(lǐng)域的論爭，但新的問題又暴露出來，其中以下三個問題特別突出：其一，不動產(chǎn)物權(quán)善意取得之“無權(quán)處分”與“善意”如何界定？其二，除所有權(quán)外，其他不動產(chǎn)物權(quán)能否適用善意取得制度？其三，若第二個問題的答案是肯定的，則其他不動產(chǎn)物權(quán)善意取得之構(gòu)成要件是否與所有權(quán)一致？
　　本文試圖對上述問題展開討論并給予回答。全文包括四大部分：

2、　　第一部分介紹《物權(quán)法》頒布前理論界對于不動產(chǎn)物權(quán)善意取得制度應(yīng)否適用于不動產(chǎn)領(lǐng)域的論爭。主要有肯定說、否定說、限制說三大陣營，通過比較及反思，筆者認(rèn)為三種觀點無一例外地承認(rèn)登記公信力與善意取得之適用都能夠產(chǎn)生善意取得的效果，該爭議實質(zhì)上只是制度設(shè)計或者說是概念之爭?！段餀?quán)法》第106條的規(guī)定為此次爭論劃上句號，因此當(dāng)務(wù)之急不再是囿于無謂的概念之爭，而應(yīng)當(dāng)立足司法實務(wù)，合理解釋不動產(chǎn)物權(quán)善意取得制度的構(gòu)成要件以指導(dǎo)法院審判。
　

3、　第二部分論述不動產(chǎn)所有權(quán)之善意取得。鑒于《物權(quán)法》將善意取得制度擴展到他物權(quán)領(lǐng)域，故該部分使用“不動產(chǎn)所有權(quán)”用以區(qū)別其他物權(quán)。首先討論了制度適用的前提，即“無權(quán)處分”，對于在不動產(chǎn)領(lǐng)域何為“無權(quán)處分”的問題，筆者認(rèn)為其系指在登記錯誤情況下，登記簿載明的權(quán)利人處分了該不動產(chǎn)。并對實踐中常見的五種登記錯誤情形進行了介紹；其次是對“善意”的判斷，我國民法關(guān)于“善意”的制度或規(guī)則，無一明確善意之判斷標(biāo)準(zhǔn)，其判斷是一項復(fù)雜的工程，筆者認(rèn)為需要

4、確定一個一般標(biāo)準(zhǔn)，即“不明知且非因重大過失不知”，而一般標(biāo)準(zhǔn)的符合與否是通過具體考量因素來斷定的，如個案的交易價格、交易場所、交易環(huán)境、當(dāng)事人情況等。最后探討了農(nóng)村私有房屋所有權(quán)之善意取得、一房二賣與善意取得、“冒名處分”得否適用善意取得制度問題。筆者認(rèn)為有初始登記的農(nóng)房可得適用不動產(chǎn)物權(quán)善意取得，而無初始登記的則準(zhǔn)用動產(chǎn)物權(quán)善意取得，但需嚴(yán)格審查“善意”要件；至于“一房二賣”則幾乎與善意取得制度無涉；對于“冒名處分”，以表見代理制度進

5、行處理更為妥當(dāng)。
　　第三部分論述不動產(chǎn)他物權(quán)之善意取得。首先是對不動產(chǎn)抵押權(quán)可得適用善意取得制度的證成，認(rèn)為不動產(chǎn)抵押權(quán)屬于物權(quán)，加之其創(chuàng)設(shè)需要登記才可生效，基于對權(quán)利外觀的保護，其自然可以適用善意取得制度。至于構(gòu)成要件，則需要注意兩個特殊性，即主合同有效、無需“以合理價格轉(zhuǎn)讓”；其次是分析得出不動產(chǎn)用益物權(quán)幾乎不可能適用善意取得制度，即使有可能，第三人也往往會因“善意”要件的不滿足而不可取得相應(yīng)物權(quán)，但又不可排除確有善意取得制

6、度發(fā)揮作用的情形，因而法院應(yīng)當(dāng)在尊重農(nóng)村社會風(fēng)俗的基礎(chǔ)上，以促進鄰里和諧的態(tài)度審慎處理可能發(fā)生的個案。
　　第四部分代結(jié)語，指出不動產(chǎn)物權(quán)善意取得制度僅是在不動產(chǎn)登記制度尚欠完備的國情下作出的權(quán)宜之計，本文對不動產(chǎn)所有權(quán)及他物權(quán)善意取得制度的探討，一個主旨即是限制其適用。要實現(xiàn)回復(fù)交易之常態(tài)的目的，長遠路徑是完善登記制度，令登記達到其理想狀態(tài)，即記載內(nèi)容與真實權(quán)利狀況相一致。隨著《不動產(chǎn)登記暫行條例》的頒布實施，發(fā)生登記錯誤的幾率