物業(yè)費糾紛中的業(yè)主抗辯權(quán)探析——以Q市司法實踐中的若干典型案例為分析素材.pdf

1、除引言外，本論文共分為三部分。第一部分是物業(yè)費糾紛中業(yè)主抗辯權(quán)的理論探討。文章以“物業(yè)管理”與“物業(yè)服務(wù)”的區(qū)分與交叉理論為基礎(chǔ)，從基本概念起筆，由于物業(yè)服務(wù)合同是業(yè)主行使抗辯權(quán)的依據(jù)，故首先厘清了與物業(yè)服務(wù)合同相關(guān)的物業(yè)、業(yè)主、物業(yè)管理與物業(yè)服務(wù)等概念，并從合同性質(zhì)、合同主體以及合同標(biāo)的三個方面對物業(yè)服務(wù)合同的特殊性進(jìn)行了分析。認(rèn)為物業(yè)服務(wù)合同是一種混合合同，具備了委托合同和勞務(wù)合同的雙重性質(zhì)，合同中涉及到三方主體，合同的標(biāo)的有不易衡

2、量性、公共性和連續(xù)性的特征。隨后闡述了物業(yè)費糾紛中的業(yè)主抗辯權(quán)，認(rèn)為正常情況下，業(yè)主抗辯權(quán)應(yīng)屬于雙務(wù)合同履行中的同時履行抗辯權(quán)。最后對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)費請求權(quán)進(jìn)行了簡要的分析。這個部分的理論探討為后文的案例分析打下基礎(chǔ)。
　　第二部分以2009年以來Q市中級人民法院物業(yè)服務(wù)合同糾紛二審案件中的一些典型案件為例，對物業(yè)費糾紛中的業(yè)主抗辯權(quán)進(jìn)行實證分析。文章首先對這些案件進(jìn)行總體的數(shù)量、種類、特征分析，接著根據(jù)業(yè)主行使抗辯權(quán)的不同理

3、由，將七個典型案例分為兩類。第一類是業(yè)主正當(dāng)行使抗辯權(quán)的情形。案例一至案例三中，業(yè)主分別以物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)存在瑕疵、其他業(yè)主侵犯相鄰權(quán)物業(yè)服務(wù)企業(yè)不作為、物業(yè)服務(wù)企業(yè)未盡到安全保障義務(wù)為由行使抗辯權(quán)。第二類是業(yè)主不當(dāng)行使抗辯權(quán)的情形，案例四至案例七中，業(yè)主分別以前期物業(yè)服務(wù)合同無效、未成立業(yè)主委員會無法簽訂物業(yè)服務(wù)合同、房屋質(zhì)量問題和物業(yè)服務(wù)企業(yè)侵權(quán)為由行使抗辯權(quán)。以上的業(yè)主抗辯理由均被法院以理據(jù)不足、不屬同一法律關(guān)系應(yīng)另行起訴、物業(yè)

4、服務(wù)合同有效等原因駁回，文章對法院認(rèn)定應(yīng)另行起訴的某些判決結(jié)果提出了不同的見解，從而得出結(jié)論:法院不應(yīng)一概而論，要具體案情具體分析。
　　文章第三部分從規(guī)制物業(yè)費糾紛中業(yè)主抗辯權(quán)的原則出發(fā)，提出了誠實信用、維護(hù)公共利益、禁止權(quán)利濫用、平等保護(hù)和定紛止?fàn)庍@五項原則。然后從物業(yè)費糾紛中對業(yè)主正當(dāng)行使抗辯權(quán)的保護(hù)和業(yè)主不當(dāng)行使抗辯權(quán)的限制兩個方面提出建議，在業(yè)主正當(dāng)行使抗辯權(quán)的保護(hù)上，應(yīng)合理分配舉證責(zé)任、法官裁量標(biāo)準(zhǔn)化、正確處理“另行起