論外商投資中國(guó)房地產(chǎn)的市場(chǎng)準(zhǔn)入制度及其完善.pdf

1、經(jīng)濟(jì)全球化的進(jìn)程加速了國(guó)際資本的全球流動(dòng)；而亞洲金融危機(jī)和2008年美國(guó)次級(jí)債對(duì)國(guó)際資本市場(chǎng)的投資產(chǎn)生了很大的負(fù)面影響；入世以后，中國(guó)政府對(duì)外開(kāi)放了房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資準(zhǔn)入，同時(shí)也由于房地產(chǎn)業(yè)的保值增值的特性，中國(guó)的房地產(chǎn)便成為外商投資的最好選擇。時(shí)下，外資大規(guī)模進(jìn)入中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，其中包括長(zhǎng)期投資和短期投機(jī)。正是這種國(guó)際“熱錢”加速吹大了中國(guó)房市的泡沫，抵消了我國(guó)宏觀調(diào)控的作用。是我國(guó)房屋價(jià)格久高不降的主要原因之一。但是，“熱錢”突然拂

2、袖而走將引起的“泡沫”破滅會(huì)嚴(yán)重?fù)p害我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的安全；目前高房?jī)r(jià)已經(jīng)嚴(yán)重超出我國(guó)國(guó)民的購(gòu)買能力，國(guó)內(nèi)購(gòu)房難已成為很嚴(yán)重的社會(huì)問(wèn)題。房地產(chǎn)不健康的投資對(duì)我國(guó)整個(gè)社會(huì)的和諧發(fā)展提出了嚴(yán)峻的考驗(yàn)。 本文主要從外商投資我國(guó)房地產(chǎn)的現(xiàn)狀出發(fā)對(duì)我國(guó)現(xiàn)行的外商投資中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)準(zhǔn)入制度進(jìn)行剖析，把現(xiàn)行我國(guó)的準(zhǔn)入制度放到實(shí)踐中去檢驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)存在很多實(shí)際問(wèn)題。最后從準(zhǔn)入制度的局限性，完善的必要性出發(fā)，提出對(duì)完善這一準(zhǔn)入制度看法和建議。本文的具體結(jié)

3、構(gòu)如下： 第一章主要論述了我國(guó)當(dāng)前外商投資中國(guó)房地產(chǎn)的現(xiàn)狀和形式，以及外商大規(guī)模投資中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)所產(chǎn)生的負(fù)面影響。 第二章主要對(duì)外商投資中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)準(zhǔn)入制度進(jìn)行剖析。首先闡述了外商投資中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)準(zhǔn)入制度的概念和特征，其次，論述了市場(chǎng)準(zhǔn)入制度的法律框架和歷史沿革，最后從實(shí)體和程序兩個(gè)方面對(duì)外商投資中國(guó)房地產(chǎn)的市場(chǎng)準(zhǔn)入制度內(nèi)容進(jìn)行剖析。 第三章分析了我國(guó)現(xiàn)行的市場(chǎng)準(zhǔn)入制度在實(shí)踐考察中存在的兩個(gè)法律問(wèn)題，首先講境

4、內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)到境外“借殼上市”的問(wèn)題，通過(guò)借殼，內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避了國(guó)內(nèi)的上市監(jiān)管，逃避了市場(chǎng)準(zhǔn)入的融資限制并進(jìn)而融資了國(guó)際資本，最后以外資企業(yè)的身份對(duì)國(guó)內(nèi)進(jìn)行返程投資。其次是外商投資企業(yè)境內(nèi)轉(zhuǎn)投資的問(wèn)題，即外商投資企業(yè)為了規(guī)避現(xiàn)行的市場(chǎng)準(zhǔn)入的限制，通過(guò)轉(zhuǎn)投資的方式達(dá)到外資的曲線進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)。 第四章講述了現(xiàn)行外商投資中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)準(zhǔn)入制度的局限性、完善的必要性和措施。本文從實(shí)體性角度和程序性角度提出了我國(guó)現(xiàn)行市場(chǎng)準(zhǔn)入制度的

5、局限性。從三個(gè)角度論述完善現(xiàn)行市場(chǎng)準(zhǔn)入制度的必要性，即從房地產(chǎn)業(yè)的特殊性角度、海外“熱錢”沖擊我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)角度和外商投資準(zhǔn)入制度價(jià)值取向的角度。完善的措施包括制度上的完善和立法上的完善。制度上的完善主要講述我國(guó)應(yīng)該設(shè)立房地產(chǎn)外資審查委員會(huì)，審查外資的來(lái)源。立法上的完善主要論述我國(guó)應(yīng)該建立完善《房地產(chǎn)外資管理法》來(lái)進(jìn)一步明確“外資”、“外商”的定義，從而來(lái)規(guī)范外資的“曲線”進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)；完善《外匯管理法》，促進(jìn)房地產(chǎn)外匯市場(chǎng)的健康發(fā)