商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展過程中政府角色定位的問題與對策研究.pdf

1、住宅房地產(chǎn)市場出現(xiàn)波動的大背景下，我國的商業(yè)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)蓬勃發(fā)展的勢頭。商業(yè)房地產(chǎn)指各種非生產(chǎn)性、非居住性物業(yè)，其中既包括商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)營場所也包括寫字樓、公寓、會議中心等。
　　政府在商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展過程中扮演了重要角色。研究商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展過程的政府角色，有利于進一步深化相關(guān)理論研究;有利于國家制定和完善相關(guān)商業(yè)房地產(chǎn)政策;有利于商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營決策和投資者解讀政策、理性投資。商業(yè)房地產(chǎn)源于西方，在功能上是作為“商業(yè)經(jīng)營”而存

2、在的，是現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展的產(chǎn)物，與人們對現(xiàn)代“城市”的功能認識密切相關(guān)。商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展在西方經(jīng)歷了工業(yè)革命后的興起、二戰(zhàn)后的緩慢發(fā)展，上世紀(jì)70年代至今的“盛行”三個階段。我國商業(yè)房地產(chǎn)從上世紀(jì)70、80年代開始，經(jīng)歷了起步、單一發(fā)展、多元發(fā)展、成熟四個階段，目前，成效顯著，主要表現(xiàn)在餐飲業(yè)的強勁發(fā)展、城市綜合體大規(guī)模興建、娛樂健身業(yè)的興起及公寓的興建等多個方面。
　　“政府角色”是“政府在行使公共權(quán)力過程中發(fā)揮的作用，是將政府人格化

3、來定位其功能作用。它與政府的性質(zhì)、地位、權(quán)力、功能、職能、任務(wù)等緊密相關(guān)，涉及政府的權(quán)力界限、功能范圍、行為方式等諸多方面”。在西方發(fā)達國家，雖然在一個時間段內(nèi)，秉承“守夜人”的理念，政府較少對商業(yè)房地產(chǎn)市場干預(yù)，但其后出現(xiàn)的“城市更新”理論卻為政府對商業(yè)房地產(chǎn)市場的干預(yù)提供了依據(jù)。相比較而言，在我國商業(yè)發(fā)地產(chǎn)發(fā)展進程中，作為土地的供應(yīng)者和政策的制定者，政府扮演了更為重要的角色，政角色的變化也更為明顯。
　　雖然目前我國商業(yè)房地產(chǎn)

4、市場整體發(fā)展態(tài)勢良好，總體上處于供不應(yīng)求的局面，但在其背后，也有許多問題和挑戰(zhàn)需要解決和引起重視，包括空置嚴重、模仿抄襲、業(yè)態(tài)重復(fù)、經(jīng)營管理不力等。這些問題的出現(xiàn)，除了商業(yè)房地產(chǎn)自身的經(jīng)營原因外，政府的角度定位也有值得檢討的地方，這些需要檢討的地方主要可以概括為三個方面，即:1、管理出發(fā)點模糊、管理方向存在偏差;2、管理權(quán)威性不足;3、管理的有效性不足。商業(yè)房地產(chǎn)市場發(fā)展對政府角色提出的新要求，結(jié)起來就是一句話，即:政府必須實現(xiàn)“管理”

5、向“治理”的轉(zhuǎn)變。作為一個包容性極強的概念，“治理”基本內(nèi)容是指“在一個既定的范圍內(nèi)運用權(quán)威維持秩序，滿足公眾的需要。治理的目的是在各種不同的制度關(guān)系中運用權(quán)力去引導(dǎo)、控制和規(guī)范公民的各種活動，以最大限度地增進公共利益”。治理理論及善治目標(biāo)的提出實際為當(dāng)下我國政府的角色定位提供了一個嶄新而富有洞見的思路，對于商業(yè)房地產(chǎn)市場，治理理論的運用實際意味著三方面的變化:一是確立“可持續(xù)發(fā)展”的基本目標(biāo)，糾正錯誤的“政績導(dǎo)向;二是完善法律法規(guī)與政