房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算制度研究.pdf

1、房地產(chǎn)業(yè)是關(guān)系我國國民經(jīng)濟的重要產(chǎn)業(yè)之一，隨著房價的上漲，房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)稅收政策備受關(guān)注。土地增值稅是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的重要稅種之一，在調(diào)節(jié)土地增值收益，增加財政收入等方面發(fā)揮著重要作用。清算是土地增值稅征收管理的重要環(huán)節(jié)，直接影響到應(yīng)收稅款能否及時入庫。由于土地增值稅稅制設(shè)計上存在的缺陷，地方稅務(wù)機關(guān)征收管理不力等原因，土地增值稅清算制度沒有得到很好地執(zhí)行。
　　我國的土地增值稅制度始于1993年國務(wù)院發(fā)布的《中華人民共和國土地增

2、值稅暫行條例》，但由于各種限制性原因，開征的第一年，全國的土地增值稅收入為0。1995年稅收為0.3億元。地方稅務(wù)機關(guān)對土地增值稅一般采用“只預(yù)征不清算”的征收方式，土地增值稅的稅收收入并沒有隨著房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展而顯著增加，為此，國家稅務(wù)總局發(fā)布了《土地增值稅清算管理規(guī)程》，規(guī)定從2007年開始，各地方稅務(wù)機關(guān)要對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅進行全面清算。全面清算制度實行之后，土地增值稅的稅額相比之前有較大幅度提高，但征收情況仍不理想，

3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)欠繳土地增值稅的情況時有發(fā)生，2013年12月，央視報道全國45家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)欠繳土地增值稅3.8億元，稅務(wù)機關(guān)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和央視對于土地增值稅的清算方法各執(zhí)一詞。
　　本文從土地增值稅清算的基礎(chǔ)理論出發(fā)，重點論述土地增值稅稅制設(shè)置上存在的缺陷，提出完善土地增值稅清算制度的構(gòu)想，為土地增值稅清算制度更好的執(zhí)行提供參考意見。
　　本文共分為四個部分：
　　第一部分，闡述土地增值稅的基本理論。首先從土地

4、稅的性質(zhì)和增值額方面闡述土地增值稅的概念，對稅制要素進行解析；然后結(jié)合國家土地政策的改變和房地產(chǎn)市場的發(fā)展形勢，分析土地增值稅開征的背景和開征二十年的稅收收入情況。
　　第二部分，寫房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的土地增值稅清算。首先介紹土地增值稅清算的目的；其次分析土地增值稅清算制度自1994年開征以來的制度演變，主要分為兩個階段，2007年全面清算實行之前和2007年全面清算實行之后；最后結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展形勢和國家對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控政策，分

5、析土地增值稅開征二十年來的稅收情況。
　　第三部分，分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算制度存在的缺陷。首先是清算程序不合理，主要表現(xiàn)在清算時間彈性大，難以準(zhǔn)確掌握，清算條件設(shè)置不合理，審核環(huán)節(jié)弱化了納稅人的義務(wù)；其次論述清算單位標(biāo)準(zhǔn)不明確；再次分析清算扣除項目上存在的缺陷，主要表現(xiàn)在計稅依據(jù)復(fù)雜，開發(fā)成本難以區(qū)分，土地出讓金返還方式不明確；最后分析普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的認定標(biāo)準(zhǔn)上存在的缺陷。
　　第四部分，提出完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增