重慶市閑置土地類型劃分及市場化配置的博弈分析.pdf

1、新常態(tài)下，社會經(jīng)濟加快發(fā)展的任務十分艱巨，資源需求和要素保障的壓力加大，土地需求依舊保持在高位。為消除土地供需剛性制約，破解地方經(jīng)濟發(fā)展瓶頸，必須盤活閑置土地，對其科學利用和管理。本文基于土地供求理論、區(qū)位理論、理性經(jīng)濟人理論、博弈理論和政府調控理論，運用了文獻分析法、實證分析法、定性與定量分析法、博弈分析法和組織行為學分析法，對重慶市2013年閑置土地數(shù)量和分布狀況進行分析，剖析閑置土地產(chǎn)生的原因；通過測算閑置土地影響因子，對其進行類

2、型劃分；并基于此，探討政府和開發(fā)商在閑置土地市場化配置中的博弈均衡問題，同時提出相應的政策建議。
　　本文主要研究內容與結論如下：
　?。?）歸納梳理了國內外關于閑置土地內涵、分類、形成原因、處置和利用的研究，并整理分析了國內對于閑置土地管理的相關政策變遷，為重慶市閑置土地研究提供理論依據(jù)和方法指導；
　　（2）在重慶市閑置土地數(shù)量和分布現(xiàn)狀分析的基礎上，研究了閑置土地產(chǎn)生原因。發(fā)現(xiàn)閑置土地產(chǎn)生的原因復雜多樣，既有宏觀

3、層面的背景原因，亦有中觀層面的制度原因和微觀層面管理方面的原因。本文將其主要歸納為五大原因：①現(xiàn)行土地規(guī)劃和供應機制不健全；②土地區(qū)位條件不理想；③開發(fā)商自身經(jīng)濟實力欠佳或囤積土地；④建設用地利用效率低，土地儲備制度存在不足；⑤其他造成土地閑置的原因。
　?。?）基于前文歸納的閑置土地成因和國內關于閑置土地分類的研究成果，選取規(guī)劃與供應機制限制、區(qū)位不理想、經(jīng)濟實力欠佳及開發(fā)效益低下作為影響重慶市土地閑置的四大因子，并分別細化其指

4、標，形成指標體系，采取因子分析法，運用SPSS軟件進行分析，將重慶市閑置土地主要分布的10個區(qū)縣分為7個主要閑置土地類型及3個復合閑置土地類型。
　　（4）建立了閑置土地市場化配置的博弈模型，分析兩大利益主體政府和開發(fā)商的行為策略和效用大小。結果顯示：由于兩大博弈主體目標不一致，難以達到{維持現(xiàn)狀，再利用}的博弈最優(yōu)解，開發(fā)商作為理性經(jīng)濟人，比起社會責任感，其更加關心自身利益最大化，因此政府需要對土地閑置行為進行有效管理，從而達到

5、博弈的次優(yōu)策略{進行處置，再利用}。
　?。?）建立了閑置土地政府監(jiān)管處置博弈模型，分析開發(fā)商選擇土地閑置的概率隨政府態(tài)度變化的趨勢，結果顯示：隨著政府對土地閑置事件不嚴厲處置的次數(shù)增多，開發(fā)商的囤地行為不被嚴處的概率也逐漸提高，相應的其選擇土地閑置的概率也越來越大；而由此帶來的是政府信譽的不斷惡化，開發(fā)商選擇違規(guī)的安全系數(shù)不斷提高，其選擇土地閑置的概率將進一步提高，最后將直接無視地方政府的監(jiān)管行為肆無忌憚的進行土地閑置，引起難以