住宅小區(qū)車位車庫(kù)所有權(quán)歸屬問(wèn)題研究.pdf

1、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》（以下簡(jiǎn)稱“物權(quán)法”）第74條明文規(guī)定住宅小區(qū)車位車庫(kù)權(quán)屬存在法定共有和約定歸屬兩種方式，即在業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地修建的車位屬于業(yè)主共有范圍，除此之外的其他類型車位車庫(kù)屬于約定歸屬的范疇。法定共有與約定歸屬兩種確權(quán)方式在一定程度上為解決車位車庫(kù)權(quán)屬之爭(zhēng)提供了法律上的依據(jù),但是由于約定說(shuō)存在的一些問(wèn)題并未能很好地解決車位車庫(kù)權(quán)屬之爭(zhēng)。本文首先從現(xiàn)行規(guī)定入手，通過(guò)對(duì)現(xiàn)行規(guī)定的評(píng)析找到車位車庫(kù)權(quán)屬之爭(zhēng)的癥結(jié)，接著歸

2、納總結(jié)歷年以來(lái)對(duì)車位車庫(kù)權(quán)屬確定的標(biāo)準(zhǔn)，通過(guò)對(duì)每一種標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類解析的基礎(chǔ)上，提出按照專有部分與共有部分的條件來(lái)判斷車位車庫(kù)權(quán)屬的觀點(diǎn)，但是關(guān)于專有部分和共有部分的具體判斷標(biāo)準(zhǔn)需要結(jié)合我國(guó)的法律規(guī)定與實(shí)踐狀況，最后提出對(duì)我國(guó)住宅小區(qū)車位車庫(kù)權(quán)屬完善的建議。
　　第一部分是對(duì)我國(guó)住宅小區(qū)車位車庫(kù)的類型進(jìn)行分類。我國(guó)關(guān)于車位車庫(kù)的權(quán)屬確定只有兩種方式，但實(shí)踐中車位車庫(kù)的形式存在多樣化，而立法是否能夠涵攝不同種類的車位車庫(kù)，不同形式車位

3、車庫(kù)權(quán)屬確立的依據(jù)是否相同，這些都必須加以思考。
　　第二部分是我國(guó)住宅小區(qū)車位車庫(kù)權(quán)屬的現(xiàn)行立法及評(píng)析。我國(guó)《物權(quán)法》規(guī)定法定共有之外的車位車庫(kù)權(quán)屬通過(guò)約定方式確定，事后又附加“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主需要”的義務(wù)，這種事前立法與事后規(guī)制的辦法看似周密但實(shí)踐操作起來(lái)困難極大，在一定程度上激化了業(yè)主與開(kāi)發(fā)商的矛盾。本文通過(guò)對(duì)立法規(guī)定的分析，找出立法與實(shí)踐認(rèn)定車位車庫(kù)權(quán)屬存在差異的原因，為后文再次審視標(biāo)準(zhǔn)作出鋪墊。
　　第三部分是對(duì)我

4、國(guó)住宅小區(qū)車位車庫(kù)權(quán)屬依據(jù)進(jìn)行分類評(píng)析。總結(jié)歷年來(lái)車位車庫(kù)權(quán)屬標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)各類標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行篩選之后，最終得出確定車位車庫(kù)權(quán)屬的法律屬性依據(jù)為專有部分說(shuō)，這是由我國(guó)建筑物區(qū)分所有權(quán)“一體性”特征決定的。關(guān)于“構(gòu)造上的獨(dú)立性”和“利用上的獨(dú)立性”的認(rèn)定，筆者認(rèn)為應(yīng)該考察該建筑物建造的初始目的、位于小區(qū)的具體位置、與主體建筑物的關(guān)系等因素。“土地使用權(quán)權(quán)屬說(shuō)”則為“能否被登記為特定業(yè)主所有的客體”的判斷因素,因?yàn)槌朔锨皟蓚€(gè)構(gòu)成要件外，也只有擁有合

5、法土地使用權(quán)的主體才能夠被登記為特定業(yè)主所有。這種判斷標(biāo)準(zhǔn)是合理的，符合現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)理念；對(duì)兩個(gè)“獨(dú)立性”要件統(tǒng)一判斷避免了以前分開(kāi)判斷的僵化；而能否被登記存在許多影響因素，在這里體現(xiàn)為是否具有合法的土地使用權(quán)，如果具有合法的土地使用權(quán)，由于不存在權(quán)利上的瑕疵在符合其他情形下可以被登記為所有權(quán)人。
　　第四部分是對(duì)我國(guó)住宅小區(qū)車位車庫(kù)權(quán)屬提出建議。通過(guò)對(duì)上述專有部分判斷標(biāo)準(zhǔn)的具體運(yùn)用，將我國(guó)車位車庫(kù)分為兩個(gè)部分，一部分是最