基于蒙特卡洛的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目地價(jià)測(cè)算方法研究.pdf

1、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)是政府根據(jù)城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃，為保證國(guó)民經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和土地市場(chǎng)的穩(wěn)定，在土地出讓或劃撥前對(duì)土地進(jìn)行整理和前期開(kāi)發(fā)的過(guò)程。由于土地一級(jí)開(kāi)發(fā)需求資金數(shù)額龐大，政府自身進(jìn)行開(kāi)發(fā)會(huì)面臨較大的壓力，因此由企業(yè)進(jìn)行專(zhuān)業(yè)的土地開(kāi)發(fā)是更好的選擇。在企業(yè)進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)過(guò)程中，土地價(jià)格是投資決策的關(guān)鍵因素，進(jìn)行科學(xué)合理的定價(jià)測(cè)算，可以使企業(yè)在完成該項(xiàng)目后保證自己的利益。但企業(yè)進(jìn)行地價(jià)測(cè)算時(shí)大多采用傳統(tǒng)的土地定價(jià)方法，忽視了不確定性因素

2、的變動(dòng)對(duì)土地出讓價(jià)格的影響，主觀經(jīng)驗(yàn)對(duì)評(píng)價(jià)結(jié)果的影響較大，可能導(dǎo)致企業(yè)做出錯(cuò)誤的決策。并且由于房?jī)r(jià)逐年上升，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較大，土地資源競(jìng)爭(zhēng)加劇到底土地出讓價(jià)格的增加，傳統(tǒng)土地定價(jià)方法容易低估土地出讓價(jià)格，使得企業(yè)錯(cuò)失優(yōu)質(zhì)的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。為了尋求合理的地價(jià)測(cè)算方法，本文基于蒙特卡洛模擬仿真思想進(jìn)行了以下研究:
　　(1)系統(tǒng)分析了傳統(tǒng)土地定價(jià)方法的應(yīng)用原理和適用范圍，根據(jù)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀和模式，研究了不同定價(jià)方法存在的局限性。

3、
　　(2)在假設(shè)開(kāi)發(fā)法的基礎(chǔ)上，研究影響地價(jià)評(píng)估的不確定性因素的變動(dòng)規(guī)律，基于蒙塔卡洛模擬方法和Matlab軟件平臺(tái)，對(duì)假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行改進(jìn)，模擬不確定性因素變動(dòng)范圍內(nèi)土地價(jià)格的變動(dòng)規(guī)律，確定該方法的應(yīng)用模型和步驟。
　　(3)根據(jù)實(shí)際案例，運(yùn)用市場(chǎng)比較法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法和蒙特卡洛假設(shè)開(kāi)發(fā)法分別進(jìn)行地價(jià)測(cè)算，根據(jù)不同測(cè)算結(jié)果進(jìn)行比較分析，最終得出蒙特卡洛假設(shè)開(kāi)發(fā)法是最接近實(shí)際結(jié)果的地價(jià)測(cè)算方法，并根據(jù)投資決策標(biāo)準(zhǔn)和方法對(duì)土地開(kāi)發(fā)