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文檔簡介
1、小區(qū)所有權是一種新興權利,是房產小區(qū)所有業(yè)主共同擁有的對小區(qū)公共產品的所有、使用和收益的權利。小區(qū)所有權的流動性使其行使面臨著難題。一方面,業(yè)主處于流動中,對小區(qū)未來并不關注,投資并管理小區(qū)的未來收益對業(yè)主缺少吸引力,行使權利的動力不足,并且業(yè)主眾多也造成了集體行動難題;另一方面,小區(qū)公共產品處于動態(tài)變化中,公共產品自身的提供難題發(fā)揮作用也導致權利行使面臨障礙。 那么,如何高質量地共同行使小區(qū)所有權?現(xiàn)有研究,認為應該加強立法,
2、寄希望于物業(yè)管理法、物權法等法律規(guī)章制度的出臺來解決問題。強調要建立一套行之有效的業(yè)主自治制度;由業(yè)主聯(lián)合起來共同管理小區(qū),避免小區(qū)共有財產的“搭便車”外部性問題。 本文從經(jīng)濟學角度來分析當前小區(qū)所有權共同行使問題,對小區(qū)產權以及相應的物業(yè)管理問題進行產權經(jīng)濟學分析。闡述了當前我國在小區(qū)所有權共同行使已經(jīng)相應的物業(yè)管理方面所產生的問題,同時介紹了國外先進的小區(qū)所有權行使、的制度經(jīng)驗,使用產權經(jīng)濟學、集體行動邏輯、權利行使成本-收
3、益分析等工具對小區(qū)所有權進行理論分析,深入分析了業(yè)主在行使小區(qū)所有權時面臨的種種障礙。 基本結論是:業(yè)主委員會模式和物業(yè)管理模式是突破小區(qū)所有權共同行使難題的兩個基本選擇。但中國現(xiàn)在選擇了一個中間道路,即“業(yè)主+物業(yè)管理”模式,該模式要求的條件更為豐富、構建的制度更為復雜性。并且我國現(xiàn)階段,居民普遍缺乏公共意識,業(yè)主委員會難以到位,反而使物業(yè)管理公司犧牲、侵占業(yè)主權益成為突出問題。因此,對現(xiàn)階段的中國來說,嚴格管制的物業(yè)管理模式
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