房地產(chǎn)開發(fā)中的土地資源保護(hù)法律制度研究.pdf

1、在建設(shè)我國社會主義市場經(jīng)濟的進(jìn)程中，房地產(chǎn)業(yè)無疑是國民經(jīng)濟的一個重大門類。房地產(chǎn)開發(fā)不但可以滿足人們對住宅的要求，同時也推動了社會經(jīng)濟的發(fā)展。它是一項復(fù)雜的經(jīng)濟活動，工程項目多、建設(shè)周期長、涉及面廣，然而，這一切活動都需要依托土地資源來進(jìn)行。土地是房地產(chǎn)法律關(guān)系中最基本的財產(chǎn)權(quán)利客體之一，房地產(chǎn)開發(fā)與土地資源有著密切的聯(lián)系。房地產(chǎn)開發(fā)在改善人們的居住環(huán)境、滿足人們對住宅的要求、推動社會經(jīng)濟發(fā)展的同時，也占用了大量本該用于糧食生產(chǎn)、農(nóng)業(yè)發(fā)

2、展的土地。而土地是人類賴以生存的基礎(chǔ)，我國土地資源的現(xiàn)狀不容樂觀，大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)用地使得大片良田喪失，房地產(chǎn)開發(fā)與土地資源的沖突就此產(chǎn)生。
　　文章的主要研究內(nèi)容如下：
　　首先，對房地產(chǎn)開發(fā)中的土地資源保護(hù)進(jìn)行了理論分析。一方面，闡述了房地產(chǎn)開發(fā)與利益沖突的內(nèi)涵，對房地產(chǎn)開發(fā)與土地資源保護(hù)的利益沖突進(jìn)行現(xiàn)實的考察，并分析沖突產(chǎn)生的原因。另一方面，闡述了政府干預(yù)理論以及利益平衡的內(nèi)涵，通過政府的干預(yù)達(dá)到房地產(chǎn)開發(fā)與土地資

3、源保護(hù)利益的平衡，并明確房地產(chǎn)開發(fā)中保護(hù)土地資源的重要意義，即有利于保證農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、維護(hù)社會穩(wěn)定，有利于保障房地產(chǎn)開發(fā)市場健康發(fā)展，有利于實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，保持代際公平。
　　第二，分析了我國房地產(chǎn)開發(fā)中的土地資源保護(hù)法律制度。在房地產(chǎn)開發(fā)中，土地資源的保護(hù)是隨著房地產(chǎn)開發(fā)的選址、設(shè)計、施工以及復(fù)墾工作來進(jìn)行的。首先，房地產(chǎn)開發(fā)的選址要根據(jù)土地利用規(guī)劃來進(jìn)行，土地規(guī)劃是國家依據(jù)土地的自然屬性和最有效利用原則對土地的利用事先作出的合理安

4、排和設(shè)計。同時，選址也不能占用良田。在設(shè)計施工時，要盡量節(jié)約用地，利用各種技術(shù)手段對施工加以控制，以達(dá)到保護(hù)性的開發(fā)。我國的房地產(chǎn)開發(fā)是在國有土地上進(jìn)行的基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)活動，房地產(chǎn)開發(fā)必須依法取得國有土地使用權(quán)，這就涉及到房地產(chǎn)開發(fā)活動中的土地供給制度，包括國有土地的有償使用和劃撥。從對土地資源的供給限制規(guī)范了房地產(chǎn)開發(fā)活動，保護(hù)了國有土地資源。隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，生產(chǎn)建設(shè)對土地的索取不斷升級，土地利用和土地良性循環(huán)之間的矛盾也越來

5、越尖銳。所以，復(fù)墾制度的建立旨在保護(hù)土地資源和整個生態(tài)環(huán)境，形成土地使用的良性循環(huán)。在這種情況下，國家必然以管理者的身份運用國家管理職權(quán)，對全國土地利用和土地能力的恢復(fù)實行強有力的干預(yù)。土地征收制度也是房地產(chǎn)開發(fā)活動中有關(guān)土地保護(hù)的一項重要制度。國家為了公共利益的需要而征收土地，實質(zhì)是對現(xiàn)有土地資源占有狀況進(jìn)行調(diào)整和重新分配，達(dá)到保護(hù)土地資源的最終目的。
　　第三，通過對房地產(chǎn)開發(fā)中土地資源保護(hù)法律制度的分析，找出不足之處。在土地

6、利用規(guī)劃方面，規(guī)劃行政權(quán)失控，表現(xiàn)在：控制性詳細(xì)規(guī)劃缺失，規(guī)劃行政權(quán)缺位；規(guī)劃體系內(nèi)部不協(xié)調(diào)，行政權(quán)內(nèi)部配置不合理；規(guī)劃行政權(quán)程序上缺乏控制。在土地供給制度上，政府對土地供給監(jiān)管不力，表現(xiàn)在：用地審批不嚴(yán)；對土地供應(yīng)量缺乏調(diào)控；無償劃撥控制不當(dāng)。在土地復(fù)墾中，立法不統(tǒng)一，缺乏技術(shù)、資金的保障，表現(xiàn)在：復(fù)墾法律、法規(guī)不健全；缺乏完善的復(fù)墾規(guī)劃管理體制；技術(shù)、資金渠道不暢。最后，違法征地現(xiàn)象嚴(yán)重，表現(xiàn)在：對公共目的限定不夠；政府濫用職權(quán)，越

7、級批地；土地征而不用。我國并未形成統(tǒng)一的、更加具體的關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)的土地資源保護(hù)制度，只是存在于《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》或相關(guān)的土地行政法規(guī)和地方性法規(guī)中，而針對性也不是特別強，并不僅僅針對房地產(chǎn)開發(fā)活動。隨著房地產(chǎn)開發(fā)活動的日益頻繁，其中很多實踐性操作都無法可依，土地資源保護(hù)的法律制度在房地產(chǎn)開發(fā)中的不足，直接導(dǎo)致土地資源的嚴(yán)重破壞。
　　第四，進(jìn)一步完善我國房地產(chǎn)開發(fā)中的土地資源保護(hù)法律制度。強化房地產(chǎn)開發(fā)中的土地

8、利用規(guī)劃制度，通過提高土地利用率，節(jié)約用地，從實體和程序上構(gòu)建完整協(xié)調(diào)的土地利用規(guī)劃體系；完善土地供給制度，強化政府的監(jiān)督職能，嚴(yán)格審批制度并加強審批后的管理；保證土地復(fù)墾制度，強調(diào)土地復(fù)墾規(guī)劃的重要性，加大資金、技術(shù)的投入，并規(guī)范復(fù)墾后土地的用途；改革農(nóng)村集體土地征收制度，明確征地范圍，合理使用征地權(quán)，增加對土地資源的補償。對房地產(chǎn)開發(fā)中土地資源保護(hù)制度的完善，可以進(jìn)一步彌補我國在此制度上的諸多不足之處，使得房地產(chǎn)開發(fā)活動中的土地資源