房地產(chǎn)中介合同相關(guān)法律問(wèn)題研究.pdf

1、“房地產(chǎn)中介合同”的概念在實(shí)踐中界定并不清晰,究其主要原因主要是經(jīng)濟(jì)學(xué)中“中介”概念的引入,有學(xué)者直接將“中介”與“居間”等同起來(lái)也在一定程度上造成了該概念運(yùn)用時(shí)的混亂。本文第一部分對(duì)“房地產(chǎn)中介合同”的概念進(jìn)行探討,發(fā)現(xiàn)“房地產(chǎn)中介合同”并不能與居間合同或者委托合同等合同法上的有名合同簡(jiǎn)單對(duì)應(yīng),如果直接將其納入無(wú)名合同的范圍卻又不夠透徹。筆者通過(guò)對(duì)與該概念較為相似的居間合同、委托合同性質(zhì)的對(duì)比研究,并對(duì)混合合同概念進(jìn)行研究后發(fā)現(xiàn),“房

2、地產(chǎn)中介合同”種的報(bào)告交易機(jī)會(huì)、提供交易媒介等合同義務(wù)是居間合同所具有的因子,而撮合雙方交易的同時(shí)中介方履行代為辦理房地產(chǎn)權(quán)過(guò)戶、水電氣過(guò)戶手續(xù)的合同義務(wù)又屬于委托合同因子。由此,筆者得出“房地產(chǎn)中介合同”應(yīng)當(dāng)屬于包含居間合同和委托合同因子的混合合同。所謂混合合同(混成契約),指的是包含了一個(gè)典型合同的構(gòu)成因子與其他典型合同的構(gòu)成因子或不屬于任一典型合同的構(gòu)成因子的合同。
　　本文第二部分進(jìn)一步對(duì)其法律適用問(wèn)題進(jìn)行研究?；凇胺康?/p>

3、產(chǎn)中介合同”的混合合同的特殊性質(zhì),其法律適用不能簡(jiǎn)單直接進(jìn)行選擇,或者簡(jiǎn)單將居間與委托合同規(guī)則機(jī)械結(jié)合。對(duì)于混合合同的法律適用問(wèn)題上有三種態(tài)度,即吸收主義、結(jié)合主義、類推適用主義,經(jīng)過(guò)比較研究后,筆者認(rèn)為確定“房地產(chǎn)中介合同”法律適用應(yīng)當(dāng)以不違背當(dāng)事人訂立契約目的為重,選擇類推適用居間合同規(guī)則和委托合同規(guī)則為其法律適用原則較為妥當(dāng)。并且,筆者在本部分分別對(duì)兩種因子中的一些具體法律適用進(jìn)行了列明。
　　針對(duì)“房地產(chǎn)中介合同”進(jìn)行研究

4、的主要目的還是期望能夠?yàn)椤胺康禺a(chǎn)中介合同”法律實(shí)踐起到一定的借鑒作用。本文第三、第四及第五部分則重點(diǎn)對(duì)實(shí)踐中遇到的部分問(wèn)題進(jìn)行了探討。
　　第三部分對(duì)房地產(chǎn)中介人收取報(bào)酬的請(qǐng)求權(quán)及其抗辯進(jìn)行研究,本部分以案例討論的形式分別對(duì)委托人“跳單”的行為和房地產(chǎn)中介人的給付義務(wù)混合情形下的報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)糾紛兩個(gè)方面進(jìn)行論述。對(duì)于“跳單”行為,在保護(hù)中介公司合法權(quán)益的同時(shí),維護(hù)買方即消費(fèi)者的合法權(quán)益,即在二者之間尋求一種平衡,對(duì)買方的選擇權(quán)進(jìn)行一

5、定限制,對(duì)買方利用在交易過(guò)程中中介公司所提供的房屋信息避開相對(duì)方即中介公司直接與賣方簽訂房屋買賣合同進(jìn)行限制。針對(duì)給付義務(wù)混合情形,不能以未完成居間合同義務(wù)否定委托合同報(bào)酬請(qǐng)求權(quán),反之亦然。
　　第四部分,在實(shí)踐中典型的三種“吃差價(jià)”行為應(yīng)當(dāng)如何進(jìn)行法律規(guī)制,三種“吃差價(jià)”行為包括:1.直接在合同中約定收取差價(jià)或者向房屋買賣合同雙方各收取部分差價(jià);2.阻止買賣雙方溝通,以高低價(jià)差分別與雙方談判,最終將高出部分差價(jià)歸為中介自己所有;

6、3.直接低價(jià)收購(gòu)信息相對(duì)閉塞的賣方房屋,轉(zhuǎn)而高價(jià)賣出。筆者分別通過(guò)“雙方代理”、“居間人如實(shí)提供信息義務(wù)”以及行政法規(guī)監(jiān)管三個(gè)方面對(duì)上述三種行為的規(guī)制進(jìn)行論述。
　　第五部分,由于房地產(chǎn)中介合同中存在委托合同因子,委托合同的法律規(guī)則中賦予當(dāng)事人任意解除權(quán),在房地產(chǎn)中介合同中委托合同因子內(nèi)的任意解除權(quán)的行使應(yīng)當(dāng)如何進(jìn)行限制。
　　“房地產(chǎn)中介合同”的性質(zhì)多被認(rèn)定居間合同,但經(jīng)過(guò)筆者研究認(rèn)為,此做法雖然簡(jiǎn)單卻不能真正闡釋“房地產(chǎn)