小產權房及其交易的法律困境和破解方案.pdf

1、小產權房首次曝光始于北京通州區(qū)的宋村鎮(zhèn)的“畫家村”案，媒體的跟風報道使得全國各地暗藏的小產權買賣事件逐步浮出水面。事實上，小產權房就已經出現了，但因為當時其與正規(guī)開發(fā)的商品房的價格差別不大，并沒有引起太多的關注。但是近幾年來，隨著城市商品房價格急劇攀升，小產權房買賣愈演愈烈。本文所討論的小產權房又叫做鄉(xiāng)產權房，是指在農民集體土地(主要是集體建設用地)上，不符合土地規(guī)劃和土地用途規(guī)劃，建造并出售給購房者的房屋；以及違法銷售建造在宅基地上的

2、房屋。它并非是一個正式的法律概念，我國現行法律和政策也沒有直接做出規(guī)定。對這個生活中普遍存在，而法律規(guī)定空缺的現象進行研究有它理論和現實的意義。
　　 本文第一部分是小產權房的法律解讀，首先界定小產權房的概念，將它和同類幾種產權概念進行比較。并分別以建造小產權房所用的土地類型和房屋用途為標準對劃分小產權房的類型，同時分析了小產權房主體多元、規(guī)定模糊、以及地域廣泛的特征。在此章后半部分闡述了小產權房產生的原因，直接原因是飆升的房價

3、，政府職能部門的監(jiān)管不力以及巨大的經濟利益驅動，而根本原因是我國城鄉(xiāng)土地二元化管理體制。因為土地所有權，使用權的分離，城市和農村土地最終在我國形成“兩種產權、兩個市場”的二元結構。
　　 第二部分是文章的重要部分，研究的是小產權房的債權效力。在此部分首先引入的是北京對“畫家村”小產權房買賣的判決，通過案例分析說明司法實務對小產權房的態(tài)度以及國家政策的趨向。進而介紹了國家和地方出于不同利益的考慮對小產權房買賣采取的不同態(tài)度。在后半

4、部分，從合同成立要件的視角出發(fā)，論述在雙方合意，主體適格的情形下，小產權房買賣合同標的是否違反了法律的強制性規(guī)定。最后推論出在現行法律體制框架下，建造在鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和公益事業(yè)的土地上的小產權房無效，而宅基地上“小產權房”的合同效力待定。
　　 第三部分從法律和現實層面出發(fā)，全面分析小產權房存在的合法性。通過對《憲法》、《物權法》、《土地管理法》等法律的相關規(guī)定進行具體解讀，推出小產權房合憲性、合法性的本質。同時指出小產權房買賣是對我

5、國城鄉(xiāng)土地流轉制度補正和完善。
　　 第四部分是本文最重要的部分，通過小產權房買賣引發(fā)對我國整體農地流轉制度的思考。首先，指出農村土地存在所有權主體缺失的問題，提出明確農村土地產權主體——在制度上就是建立集體土地社區(qū)法人制。然后提出將農村建設用地和宅基地使用權流轉逐步下放，讓農民真正享受到土地收益。最后指出應當加強政府管理，保證建設用地和宅基地規(guī)范有序的流轉。具體措施就是事前落實土地規(guī)劃，建立資格審查制度；事中完善土地登記制度，