城市住宅價(jià)格變動(dòng)的影響因素研究.pdf

1、隨著城鎮(zhèn)住房制度改革的深入推進(jìn)，住宅房地產(chǎn)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中扮演著越來(lái)越重要的角色，其運(yùn)行狀態(tài)不僅影響著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度和水平，關(guān)系到經(jīng)濟(jì)和金融的安全，而且其產(chǎn)生的財(cái)富效應(yīng)也對(duì)居民家庭的生活水平產(chǎn)生了重要的影響。因此，當(dāng)前住宅價(jià)格的問題引起了專家學(xué)者、企業(yè)、政府和媒體輿論的高度重視?，F(xiàn)在，房地產(chǎn)專家學(xué)者、金融機(jī)構(gòu)和政府官員越來(lái)越意識(shí)到，充分理解影響城市住宅價(jià)格的因素是進(jìn)行明智決策的關(guān)鍵。但遺憾的是，在我國(guó)的住宅市場(chǎng)研究中，盡管近年來(lái)已有

2、部分學(xué)者開始構(gòu)建城市住宅價(jià)格模型以定量分析住宅價(jià)格問題，但是大多數(shù)的研究工作仍然停留在以描述性為主的定性分析上，從而使得目前就關(guān)于住宅價(jià)格為何上漲、影響住宅價(jià)格上漲的原因是什么、它們對(duì)住宅價(jià)格變化的影響程度有多大等問題的爭(zhēng)論很難達(dá)成一致意見。在此背景下，論文以城市住宅價(jià)格為研究對(duì)象，試圖通過理論與實(shí)證相結(jié)合的方法深入研究影響我國(guó)住宅價(jià)格變動(dòng)的因素，顯然就是一種非常有益的探索。 在學(xué)習(xí)、總結(jié)和吸收國(guó)外關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格的研究成果的基礎(chǔ)

3、上，結(jié)合我國(guó)住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況，論文從全局和局部的角度研究和探討了影響我國(guó)住宅價(jià)格變動(dòng)的一些主要因素。全文共由八個(gè)部分組成： 第一部分提出本文研究的問題、研究的對(duì)象和范圍、研究的主要內(nèi)容和框架結(jié)構(gòu)以及研究方法，為后面的研究提供必要的分析前提。 第二部分是關(guān)于住宅價(jià)格問題研究進(jìn)展的文獻(xiàn)綜述。在這一部分，論文詳細(xì)地回顧和疏理了國(guó)外與國(guó)內(nèi)關(guān)于住宅價(jià)格影響因素的研究狀況，并指出它們存在的問題和不足，為所要進(jìn)行的研究工作進(jìn)一

4、步明確了方向。 第三部分是住宅價(jià)格的決定及影響因素的機(jī)理分析。本章首先從住宅資產(chǎn)價(jià)格的決定方程式入手，提出外部宏觀經(jīng)濟(jì)的沖擊影響、內(nèi)部供求關(guān)系的調(diào)整作用以及市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)主體的心理預(yù)期是引起住宅價(jià)格變動(dòng)的重要因素。然后，分別就它們對(duì)住宅價(jià)格變動(dòng)的影響機(jī)理進(jìn)行了理論上的分析。 第四部分是我國(guó)住宅市場(chǎng)及價(jià)格運(yùn)行的主要特征。本章首先對(duì)住宅市場(chǎng)和住宅價(jià)格運(yùn)行的一般性特征進(jìn)行了分析。然后，從我國(guó)住宅市場(chǎng)演變的歷程出發(fā)，分析了我國(guó)住宅市場(chǎng)

5、的需求特征、供給特征以及住宅價(jià)格運(yùn)行的特征。 第五部分是住宅價(jià)格變動(dòng)的全局性影響因素分析。本章著重從政策因素和經(jīng)濟(jì)因素兩個(gè)方面探討了它們對(duì)住宅價(jià)格變動(dòng)的影響。理論分析了土地政策、金融政策兩個(gè)政策因素和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、通貨膨脹、消費(fèi)水平三個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)變量對(duì)住宅價(jià)格變動(dòng)的影響，并以我國(guó)30個(gè)省(市、區(qū))1995－2003年住宅市場(chǎng)的樣本數(shù)據(jù)為研究對(duì)象，實(shí)證考察了宏觀經(jīng)濟(jì)變量對(duì)我國(guó)住宅價(jià)格變動(dòng)的影響。 第六部分是住宅價(jià)格變動(dòng)的局部

6、性影響因素分析。本章首先從理論上分析了影響住宅市場(chǎng)供給和需求的因素。然后，選取其中的一些變量作為影響我國(guó)住宅價(jià)格變動(dòng)的因素，以我國(guó)30個(gè)省(市、區(qū))1995－2003年住宅市場(chǎng)的樣本數(shù)據(jù)為研究對(duì)象，實(shí)證考察了微觀面因素對(duì)我國(guó)住宅價(jià)格變動(dòng)的影響。 第七部分為政策建議。本章在以上各部分的基礎(chǔ)上，根據(jù)研究中發(fā)現(xiàn)的問題及得出的結(jié)論提出自己的一些政策建議。 第八部分為結(jié)論及展望?？偨Y(jié)全文、指出本文的創(chuàng)新點(diǎn)和研究中存在的不足，并提出

7、今后進(jìn)一步的研究方向。 本文的創(chuàng)新和主要研究工作體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： ① 較為詳細(xì)、全面地梳理了住宅價(jià)格研究的進(jìn)展情況，為后來(lái)者進(jìn)行關(guān)于住宅價(jià)格問題的研究做了較好地理論鋪墊。 ② 提出了宏觀經(jīng)濟(jì)的外部沖擊、供求關(guān)系的內(nèi)部傳導(dǎo)和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)主體的心理預(yù)期是影響住宅價(jià)格變動(dòng)的重要因素，并對(duì)它們進(jìn)行了詳細(xì)地闡述。 ③ 基于政策因素對(duì)住宅價(jià)格的影響，構(gòu)建四象限模型從理論上分析了地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系、利率與房?jī)r(jià)的關(guān)系，再結(jié)

8、合我國(guó)住宅市場(chǎng)的實(shí)際情況進(jìn)行分析后得出結(jié)論：我國(guó)土地政策的調(diào)整引起了地價(jià)的大幅上升，但地價(jià)上漲不是影響房?jī)r(jià)上漲的主要因素，同時(shí)二者之間的聯(lián)系具有區(qū)域效應(yīng)。另外，我國(guó)寬松的貨幣政策和持續(xù)低利率的支持可以在一定程度上解釋近年來(lái)我國(guó)住宅市場(chǎng)的繁榮，住宅價(jià)格與貨幣政策正相關(guān)，但與利率的變化關(guān)系不大。 ④ 實(shí)證檢驗(yàn)了宏觀經(jīng)濟(jì)因素對(duì)住宅價(jià)格變動(dòng)的影響。結(jié)果發(fā)現(xiàn)：消費(fèi)水平、滯后一期的住宅價(jià)格和滯后二期的住宅價(jià)格是影響我國(guó)住宅價(jià)格變動(dòng)的主要影響

9、因素，宏觀經(jīng)濟(jì)變量對(duì)住宅價(jià)格變動(dòng)的影響既不存在時(shí)間的特殊影響，也不存在區(qū)域的特殊影響。 ⑤ 實(shí)證檢驗(yàn)了微觀面因素對(duì)住宅價(jià)格變動(dòng)的影響。結(jié)果發(fā)現(xiàn)：收入、建造成本、滯后一期和滯后二期的住宅價(jià)格是影響我國(guó)住宅價(jià)格變動(dòng)的主要因素。微觀面影響因素不隨時(shí)間變化，但是在不同的區(qū)域卻有較大的差異，具體表現(xiàn)為：人口、建造成本、滯后一期和滯后二期的住宅價(jià)格影響是影響東部地區(qū)的微觀面因素；收入、儲(chǔ)蓄、建造成本和滯后一期的住宅價(jià)格是影響中部地區(qū)的微觀面