關(guān)于租售比的若干問(wèn)題

1、租售比 租售比目錄 目錄1 什么是租售比 什么是租售比 2 租售比的指標(biāo)界定 租售比的指標(biāo)界定 3 租售比的計(jì)算方法 租售比的計(jì)算方法 4 中國(guó)樓市目前的租售比 中國(guó)樓市目前的租售比 5 影響租售比的因素 影響租售比的因素 6 租售失衡看房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)控制 租售失衡看房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)控制7 請(qǐng)重視房屋租售比這個(gè)指標(biāo) 請(qǐng)重視房屋租售比這個(gè)指標(biāo)關(guān)鍵詞：租售比 關(guān)鍵詞：租售比 租金 租金 房地產(chǎn)市場(chǎng) 房地產(chǎn)市場(chǎng) 房地產(chǎn)投資 房地產(chǎn)投資 銀行貸款

2、 銀行貸款1 什么是租售比 什么是租售比租售比(租賃價(jià)格與銷(xiāo)售價(jià)格比)一詞源于國(guó)外，是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房?jī)r(jià)之間的比值。用來(lái)衡量一個(gè)區(qū)域房產(chǎn)運(yùn)行狀況。 從理論上說(shuō)，“租售比”能夠比較客觀地反映出當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況。由于租房體現(xiàn)的是一種真實(shí)的居住需求，因此當(dāng)一個(gè)城市的房產(chǎn)價(jià)格迅速上升而房屋租賃市場(chǎng)的價(jià)格卻沒(méi)有隨著出現(xiàn)明顯增長(zhǎng)時(shí)，就表明該地區(qū)的房產(chǎn)市場(chǎng)存在著虛高或投機(jī)行為。 2 租售比的指標(biāo)界定 租售比的指標(biāo)

3、界定租售比一般界定為 1∶200 至 1：300 之間，如果租售比低于 1∶300，說(shuō)明該區(qū)域房產(chǎn)投資價(jià)值變小，樓價(jià)高估；如果高于 1∶200，說(shuō)明該區(qū)域投資潛力較大，樓價(jià)泡沫不大。 隨著租售比的降低樓價(jià)的泡沫越大。從發(fā)達(dá)國(guó)家或地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)律來(lái)看，一般房屋租售比的警戒線(xiàn)是 1：200。 3 租售比的計(jì)算方法 租售比的計(jì)算方法 國(guó)際上用來(lái)衡量一個(gè)區(qū)域房產(chǎn)運(yùn)行狀況良好的租售比一般界定為 1∶300~1∶200。在正常市場(chǎng)情況下，租售比

4、應(yīng)該在 1：300 至 1：200 之間。如果租售比小于 1：300，也就是買(mǎi)一套房要出租 300 個(gè)月以上才能收回全部投資。這樣的租售比說(shuō)明房?jī)r(jià)已經(jīng)明顯高于內(nèi)在價(jià)值，房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)了泡沫，比值越小說(shuō)明泡沫成分越大。此時(shí)的房產(chǎn)投資回報(bào)率已經(jīng)非常低，甚至不不動(dòng)產(chǎn)稅決定著有多少剩余的投資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，決定著有多少空置住房的比例。假定某一城市有 10 萬(wàn)套可以用來(lái)出租的住房，由于沒(méi)有不動(dòng)產(chǎn)稅的擠壓，可能有 5 萬(wàn)套就不進(jìn)入租房市場(chǎng)，因此這時(shí)候

5、的“租售比”的數(shù)據(jù)是不是完全的“租售比”值。如果不動(dòng)產(chǎn)稅出臺(tái)，另外的 5 萬(wàn)套的空置房可能有 90%以上進(jìn)入租房市場(chǎng)，這樣必然會(huì)導(dǎo)致租金大幅度下降，這時(shí)候的“租售比”就會(huì)發(fā)生巨大的變化，在房?jī)r(jià)上升的勢(shì)態(tài)中，如果開(kāi)征不動(dòng)產(chǎn)稅或我國(guó)所謂物業(yè)持有稅，將有可能大大削弱投資者的獲利希望，囤積空房不使用就會(huì)受到極大的制約。 ⑵關(guān)于房地產(chǎn)消費(fèi)者的宏觀貸款政策 ⑵關(guān)于房地產(chǎn)消費(fèi)者的宏觀貸款政策例如我國(guó)出臺(tái)的房貸新政中大幅下調(diào)了自住型住房的首付比例和還款

6、利率，而對(duì)于非自住性住房和非首次購(gòu)置的自住型住房的首付比例和還款利率都規(guī)定了嚴(yán)格的上限。二手房政策更是沒(méi)有任何松綁跡象。 這一政策的實(shí)施目的是保證投資者不能借用銀行的錢(qián)進(jìn)行大量的投資或投機(jī)活動(dòng)，防止他們把泡沫風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給銀行。只有完全用自有資金才能炒作第 3 套甚至第 4 套房。這樣投資者的風(fēng)險(xiǎn)飆升，限制了投資人的投資需求。投資者就敢于將大量的投資房閑置在那里并不出租，坐而等待房地產(chǎn)的增值，利率也是如此。顯然，這個(gè)貸款政策也是直接制約“租

7、售比”比值的重要條件。 ⑶政府對(duì)大部分人的自住房需求的扶持與優(yōu)惠政策實(shí)施情況 ⑶政府對(duì)大部分人的自住房需求的扶持與優(yōu)惠政策實(shí)施情況由于住房權(quán)利是公民的生存權(quán)利的一部分，也是社會(huì)穩(wěn)定與和諧發(fā)展的重要基礎(chǔ)，所以政府要以盡可能低的價(jià)格滿(mǎn)足這一主體需求，減少相關(guān)稅賦，擴(kuò)大貸款年限，實(shí)行優(yōu)惠利率，甚至直接提供政府補(bǔ)貼，例如中央房貸新政提出加大保障性住房的力度、減少個(gè)人購(gòu)房契稅和首次購(gòu)房利息等政策，都是主要針對(duì)中低收入階層解決自住房問(wèn)題的措施,這一

8、措施將大大減少租房者，租房者數(shù)量的減少直接導(dǎo)致“租售比”的變化。 ⑷房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商建設(shè)房屋的銷(xiāo)售程序及法律規(guī)定 ⑷房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商建設(shè)房屋的銷(xiāo)售程序及法律規(guī)定我國(guó)的房地產(chǎn)預(yù)售制度是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)初期的一種特殊的鼓勵(lì)政策，在市場(chǎng)已經(jīng)高度發(fā)展后仍被沿用。加之價(jià)格在炒作中的飆升，開(kāi)發(fā)商有大量的閑置房既不進(jìn)入銷(xiāo)售市場(chǎng)，也不進(jìn)入租房市場(chǎng)，等待暴漲后的增值，這和我國(guó)實(shí)行的預(yù)售制度有極大關(guān)系。在這樣的背景下的“租售比”數(shù)值會(huì)發(fā)生很大變化。我國(guó)出現(xiàn)的開(kāi)發(fā)商主動(dòng)地

9、延緩銷(xiāo)售，建成了不開(kāi)盤(pán)，甚至把大盤(pán)變成多個(gè)小盤(pán)開(kāi)盤(pán)，實(shí)施變相囤積來(lái)推高房?jī)r(jià)，這是與我國(guó)實(shí)施的商品房預(yù)售制度有著重大關(guān)系的。一旦取消預(yù)售制度，房?jī)r(jià)將有大幅度下滑。惜售，不租，主動(dòng)放緩建設(shè)與銷(xiāo)售步伐，只有在現(xiàn)行的預(yù)售制度下占有購(gòu)房戶(hù)全部房款的條件下才能發(fā)生。 ⑸國(guó)家用于住房開(kāi)發(fā)的土地供給情況 ⑸國(guó)家用于住房開(kāi)發(fā)的土地供給情況如果政府對(duì)土地政府控制嚴(yán)緊，將導(dǎo)致住房需求加大，從而推動(dòng)房?jī)r(jià)的上升；如果政府放大土地供應(yīng)，或者對(duì)土地開(kāi)發(fā)不制定開(kāi)發(fā)時(shí)間