基于土地制度視角的城中村改造研究.pdf

1、城中村是在城市化進(jìn)程中，由于受城鄉(xiāng)土地產(chǎn)權(quán)以及流轉(zhuǎn)限制等的影響，形成的位于城市建成區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部，被城市建設(shè)用地包圍或半包圍的、沒有或是僅有少量農(nóng)用地的村落。城中村現(xiàn)象的形成、顯現(xiàn)、發(fā)展和改造是與城中村土地利用密切相關(guān)的。城中村改造是一項涉及面廣、矛盾復(fù)雜的系統(tǒng)工程，涉及到政治、經(jīng)濟(jì)、文化、歷史、環(huán)境等方方面面，包括土地權(quán)屬處置、利用規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)確定、村級管理體制改革以及相關(guān)配套政策的制定等問題，以至有人把它比喻為“第二次土改”。城中村改造

2、應(yīng)在政府的主導(dǎo)和監(jiān)督下，依據(jù)城市規(guī)劃和土地利用規(guī)劃，通過規(guī)范化的市場運(yùn)作，優(yōu)化城中村空間景觀格局，實現(xiàn)四個方面的轉(zhuǎn)變，即“村民轉(zhuǎn)居民、村莊轉(zhuǎn)社區(qū)、集體土地轉(zhuǎn)國有土地、集體經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)股份制經(jīng)濟(jì)”。 土地是城中村研究的核心問題，也是城中村改造的切入點(diǎn)和落腳點(diǎn)。土地資產(chǎn)是城市的最大財富，城市經(jīng)營的理念中很大部分就是在經(jīng)營城市土地，充分挖掘土地的經(jīng)濟(jì)價值可以很好地解決改造中的資金瓶頸問題。此外，土地利用與城中村的其他問題是相互聯(lián)系，相互影響

3、的，土地利用的轉(zhuǎn)變會使一系列城中村問題得到解決或緩解。比如，通過實施土地利用規(guī)劃，可以改造城中村道路、增加綠化面積，降低過高的建筑密度，美化環(huán)境，消除消防隱患以及降低犯罪率等，最終顯化和提升城中村的土地價值。當(dāng)然，城中村土地利用的轉(zhuǎn)變并不能解決所有的問題。例如，原村民的就業(yè)問題、外來人口再次擇居問題、村民舊有思想觀念與新城市文明的沖突問題等等，還需要在改造中有相應(yīng)的配套措施。按照公共性、公平性、參與性的原則，以符合城市規(guī)劃為前提，以市場

4、為依托來整合城中村土地資源，從土地入手進(jìn)行改造無疑是操作過程中最值得嘗試的一種選擇。 文章主要圍繞城中村改造過程中的土地問題展開，重點(diǎn)探討城中村形成與演變、城中村土地使用的特征及現(xiàn)有改造模式比較、制度障礙與創(chuàng)新三方面的內(nèi)容。論文從總結(jié)城中村形成過程和分析城中村土地使用特征及現(xiàn)有改造模式入手，在找出形成城中村土地不合理使用的制度因素的基礎(chǔ)上，提出解決城中村土地問題的對策措施，從而在制度創(chuàng)新層面上揭示了城中村改造的新機(jī)制。

5、全文分為六章，第一章為緒論，提出選題的背景、理論和現(xiàn)實意義并進(jìn)行了文獻(xiàn)綜述，構(gòu)建了文章的研究框架和內(nèi)容安排；第二章主要對城中村的相關(guān)理論進(jìn)行了梳理和概括；第三章在對城中村土地利用基本現(xiàn)狀進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)對城中村改造過程中現(xiàn)存的幾種主要模式的進(jìn)行了比較分析；第四章以土地為切入點(diǎn)，指出了城中村改造中的主要問題。即：土地產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)問題、土地流轉(zhuǎn)途徑問題以及土地利用規(guī)劃問題；針對城中村改造中現(xiàn)存的主要土地問題提出了解決對策，即：明晰所有權(quán)主