上海市居住房屋租賃管理辦法

1、1上海市居住房屋租賃管理辦法上海市居住房屋租賃管理辦法(征求意見稿征求意見稿)第一條第一條(目的和依據(jù)目的和依據(jù))為了加強(qiáng)本市居住房屋租賃管理，規(guī)范居住房屋租賃行為，保護(hù)居住房屋租賃當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進(jìn)居住房為了加強(qiáng)本市居住房屋租賃管理，規(guī)范居住房屋租賃行為，保護(hù)居住房屋租賃當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進(jìn)居住房屋租賃市場的健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《屋租賃市場的健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國合

2、同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《商品房商品房屋租賃管理辦法》、《上海市房屋租賃條例》和其他有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，制定本辦法。屋租賃管理辦法》、《上海市房屋租賃條例》和其他有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，制定本辦法。第二條第二條(適用范圍適用范圍)本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的居住房屋租賃及其管理；但居住房屋按日本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的居住房屋租賃及其管理；但居住房屋按日(時)、按床位出租的，視作旅館經(jīng)營、按床位出租的，視作旅館經(jīng)營

3、行為，適用國家和本市關(guān)于旅館業(yè)管理的規(guī)定。行為，適用國家和本市關(guān)于旅館業(yè)管理的規(guī)定。公有居住房屋的出租，不適用本辦法；但公有居住房屋轉(zhuǎn)租的，除應(yīng)當(dāng)遵守公有居住房屋出租的有關(guān)規(guī)定外，公有居住房屋的出租，不適用本辦法；但公有居住房屋轉(zhuǎn)租的，除應(yīng)當(dāng)遵守公有居住房屋出租的有關(guān)規(guī)定外，還應(yīng)當(dāng)遵循本辦法。還應(yīng)當(dāng)遵循本辦法。市政府對經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃房和市政府對經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃房和廉租房廉租房等保障性住房的租賃另有規(guī)定的，還應(yīng)當(dāng)遵守其規(guī)定。

4、等保障性住房的租賃另有規(guī)定的，還應(yīng)當(dāng)遵守其規(guī)定。第三條第三條(基本原則基本原則)居住房屋租賃應(yīng)當(dāng)遵循平等、自愿、合法和誠實信用原則，租賃當(dāng)事人不得利用租賃房屋從事違法活動，不得居住房屋租賃應(yīng)當(dāng)遵循平等、自愿、合法和誠實信用原則，租賃當(dāng)事人不得利用租賃房屋從事違法活動，不得損害相鄰業(yè)主合法權(quán)益和社會公共利益。損害相鄰業(yè)主合法權(quán)益和社會公共利益。本市鼓勵和支持居住房屋租賃當(dāng)事人建立長期、穩(wěn)定的房屋租賃關(guān)系。本市鼓勵和支持居住房屋租賃當(dāng)事人建

5、立長期、穩(wěn)定的房屋租賃關(guān)系。居住房屋的出租人應(yīng)當(dāng)依法納稅。居住房屋的出租人應(yīng)當(dāng)依法納稅。第四條第四條(管理部門管理部門)市和區(qū)、縣房屋行政管理部門是居住房屋租賃的行政管理部門，依法對居住房屋租賃市場實施監(jiān)督管理。市和區(qū)、縣房屋行政管理部門是居住房屋租賃的行政管理部門，依法對居住房屋租賃市場實施監(jiān)督管理。社會治安綜合治理部門負(fù)責(zé)組織、協(xié)調(diào)、督促各有關(guān)部門共同做好居住房屋租賃的治安綜合管理工作。社會治安綜合治理部門負(fù)責(zé)組織、協(xié)調(diào)、督促各有關(guān)

6、部門共同做好居住房屋租賃的治安綜合管理工作。公安部門負(fù)責(zé)居住房屋租賃的治安管理、消防管理和居住房屋租賃當(dāng)事人的居住登記及戶政管理。公安部門負(fù)責(zé)居住房屋租賃的治安管理、消防管理和居住房屋租賃當(dāng)事人的居住登記及戶政管理。工商行政管理部門負(fù)責(zé)查處利用租賃居住房屋進(jìn)行無照經(jīng)營等違法經(jīng)營行為。工商行政管理部門負(fù)責(zé)查處利用租賃居住房屋進(jìn)行無照經(jīng)營等違法經(jīng)營行為。稅務(wù)部門負(fù)責(zé)居住房屋租賃的稅收征收管理。稅務(wù)部門負(fù)責(zé)居住房屋租賃的稅收征收管理。民防、價

7、格、人力資源和社會保障、衛(wèi)生、人口和計劃生育、規(guī)劃土地、國家安全、教育、城管執(zhí)法等行政管民防、價格、人力資源和社會保障、衛(wèi)生、人口和計劃生育、規(guī)劃土地、國家安全、教育、城管執(zhí)法等行政管理部門按照各自職責(zé)，協(xié)同實施本辦法。理部門按照各自職責(zé)，協(xié)同實施本辦法。第五條第五條(屬地管理屬地管理)本市居住房屋租賃實行屬地管理。區(qū)、縣人民政府應(yīng)當(dāng)將居住房屋租賃納入社區(qū)綜合管理的范圍，并組織、協(xié)本市居住房屋租賃實行屬地管理。區(qū)、縣人民政府應(yīng)當(dāng)將居住房

8、屋租賃納入社區(qū)綜合管理的范圍，并組織、協(xié)調(diào)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處和區(qū)、縣相關(guān)管理部門共同做好轄區(qū)內(nèi)居住房屋租賃管理工作。調(diào)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處和區(qū)、縣相關(guān)管理部門共同做好轄區(qū)內(nèi)居住房屋租賃管理工作。鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府和街道辦事處設(shè)立的社區(qū)事務(wù)受理中心具體承擔(dān)居住房屋租賃相關(guān)手續(xù)的受理工作；社區(qū)綜合鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府和街道辦事處設(shè)立的社區(qū)事務(wù)受理中心具體承擔(dān)居住房屋租賃相關(guān)手續(xù)的受理工作；社區(qū)綜合協(xié)管隊伍根據(jù)相關(guān)部門的要求，開展居住房屋

9、租賃信息采集和相關(guān)服務(wù)工作。協(xié)管隊伍根據(jù)相關(guān)部門的要求，開展居住房屋租賃信息采集和相關(guān)服務(wù)工作。第六條第六條(居住房屋租賃當(dāng)事人居住房屋租賃當(dāng)事人)居住房屋的出租人應(yīng)當(dāng)是依法取得房地產(chǎn)權(quán)證或者其他合法權(quán)屬證明的房屋所有權(quán)人，或者是依法代管房屋的居住房屋的出租人應(yīng)當(dāng)是依法取得房地產(chǎn)權(quán)證或者其他合法權(quán)屬證明的房屋所有權(quán)人，或者是依法代管房屋的代管人和法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利人。代管人和法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利人。居住房屋的承租人可以是境內(nèi)外

10、的自然人、法人和其他組織；但法律、法規(guī)另有規(guī)定或者土地使用權(quán)出讓合居住房屋的承租人可以是境內(nèi)外的自然人、法人和其他組織；但法律、法規(guī)另有規(guī)定或者土地使用權(quán)出讓合同、土地租賃合同另有約定的，從其規(guī)定或約定。同、土地租賃合同另有約定的，從其規(guī)定或約定。第七條第七條(出租房屋的條件出租房屋的條件)有下列情形之一的居住房屋不得出租：有下列情形之一的居住房屋不得出租：(一)屬于違法建筑的；屬于違法建筑的；(二)不符合安全、防災(zāi)等工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)

11、的；不符合安全、防災(zāi)等工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的；(三)被鑒定為危險房屋的；被鑒定為危險房屋的；(四)違反規(guī)定改變房屋使用性質(zhì)的；違反規(guī)定改變房屋使用性質(zhì)的；(五)未依法登記取得房地產(chǎn)權(quán)證書或者無其他合法權(quán)屬證明的；未依法登記取得房地產(chǎn)權(quán)證書或者無其他合法權(quán)屬證明的；(六)權(quán)屬有爭議的；權(quán)屬有爭議的；(七)共有的房屋，未經(jīng)全體共有人書面同意的；共有的房屋，未經(jīng)全體共有人書面同意的；(八)法律、法規(guī)規(guī)定不得出租的其他情形。法律、法規(guī)規(guī)定不得出租

12、的其他情形。除前款規(guī)定外，出租的居住房屋還應(yīng)當(dāng)符合下列條件：除前款規(guī)定外，出租的居住房屋還應(yīng)當(dāng)符合下列條件：(一)房屋結(jié)構(gòu)及其附屬設(shè)施安全牢固，具備上下水、供電和環(huán)境衛(wèi)生等必要的生活條件；房屋結(jié)構(gòu)及其附屬設(shè)施安全牢固，具備上下水、供電和環(huán)境衛(wèi)生等必要的生活條件；(二)房屋的出入口、通道等符合治安和消防管理的有關(guān)規(guī)定。房屋的出入口、通道等符合治安和消防管理的有關(guān)規(guī)定。3第十七條第十七條(轉(zhuǎn)租合同的訂立轉(zhuǎn)租合同的訂立)居住房屋轉(zhuǎn)租的，應(yīng)當(dāng)按

13、照本辦法第十一條、第十二條的規(guī)定訂立居住房屋租賃合同并辦理登記備案。居住房居住房屋轉(zhuǎn)租的，應(yīng)當(dāng)按照本辦法第十一條、第十二條的規(guī)定訂立居住房屋租賃合同并辦理登記備案。居住房屋轉(zhuǎn)租后，承租人不再居住使用的，接受轉(zhuǎn)租人應(yīng)當(dāng)與出租人訂立書面租賃合同，承租人與出租人的租賃合同屋轉(zhuǎn)租后，承租人不再居住使用的，接受轉(zhuǎn)租人應(yīng)當(dāng)與出租人訂立書面租賃合同，承租人與出租人的租賃合同不再履行。不再履行。第十八條第十八條(續(xù)租續(xù)租)居住房屋在租賃期滿后繼續(xù)出租的

14、，承租人在同等條件下享有優(yōu)先承租權(quán)。居住房屋在租賃期滿后繼續(xù)出租的，承租人在同等條件下享有優(yōu)先承租權(quán)。居住房屋租賃合同對續(xù)租已經(jīng)作出約定的，從其約定；未作出約定的，出租人不再繼續(xù)出租給承租人的，應(yīng)當(dāng)居住房屋租賃合同對續(xù)租已經(jīng)作出約定的，從其約定；未作出約定的，出租人不再繼續(xù)出租給承租人的，應(yīng)當(dāng)在租賃期滿前在租賃期滿前1個月通知承租人。出租人未在租賃期滿前個月通知承租人。出租人未在租賃期滿前1個月通知承租人不再續(xù)租的，承租人可以在租賃期個

15、月通知承租人不再續(xù)租的，承租人可以在租賃期滿后繼續(xù)居住，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。滿后繼續(xù)居住，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。出租人提出解除前款不定期租賃合同的，應(yīng)當(dāng)自書面通知承租人之日起，給予承租人不少于出租人提出解除前款不定期租賃合同的，應(yīng)當(dāng)自書面通知承租人之日起，給予承租人不少于1個月的寬限期。個月的寬限期。第十九條第十九條(買賣不破租賃買賣不破租賃)房屋租賃期間內(nèi)，因贈與、析產(chǎn)、繼承或者買賣轉(zhuǎn)讓房屋的，原

16、居住房屋租賃合同繼續(xù)有效。新的房屋所有權(quán)房屋租賃期間內(nèi)，因贈與、析產(chǎn)、繼承或者買賣轉(zhuǎn)讓房屋的，原居住房屋租賃合同繼續(xù)有效。新的房屋所有權(quán)人不得以房屋所有權(quán)已轉(zhuǎn)移為由要求承租人騰退房屋。人不得以房屋所有權(quán)已轉(zhuǎn)移為由要求承租人騰退房屋。承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原居住房屋租賃合同租賃該房屋。承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原居住房屋租賃合同租賃該房屋。第二十條第二十條(優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)先購買

17、權(quán))房屋租賃期間出租人出售房屋的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)租賃合同約定的期限通知承租人，租賃合同未約定的，應(yīng)當(dāng)提前房屋租賃期間出租人出售房屋的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)租賃合同約定的期限通知承租人，租賃合同未約定的，應(yīng)當(dāng)提前15天通知承租人，承租人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)。天通知承租人，承租人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)。承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向出租人明確表示，到期未作出明確表示的，視作放棄優(yōu)先購買權(quán)。承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向出租人明確表示，到期未作出明確表示

18、的，視作放棄優(yōu)先購買權(quán)。承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的，出租人可以向其他人出售，但出售前應(yīng)當(dāng)就出售房屋需要實地看房的時間等內(nèi)容與承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的，出租人可以向其他人出售，但出售前應(yīng)當(dāng)就出售房屋需要實地看房的時間等內(nèi)容與承租人進(jìn)行協(xié)商，并不得妨礙承租人對房屋的正常使用。承租人進(jìn)行協(xié)商，并不得妨礙承租人對房屋的正常使用。第二十一條第二十一條(合同的解除合同的解除)居住房屋租賃期間，除租賃合同約定或租賃當(dāng)事人協(xié)商一致外，一方當(dāng)事人不得擅自解除租

19、賃合同。居住房屋租賃期間，除租賃合同約定或租賃當(dāng)事人協(xié)商一致外，一方當(dāng)事人不得擅自解除租賃合同。第二十二條第二十二條(出租人的義務(wù)出租人的義務(wù))居住房屋的出租人應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：居住房屋的出租人應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：(一)查驗承租人及共同居住人的身份證件，不得向無身份證明的人出租，并按照公安部門的要求登記承租人及查驗承租人及共同居住人的身份證件，不得向無身份證明的人出租，并按照公安部門的要求登記承租人及共同居住人的姓名、身份證件的種類和號碼

20、；共同居住人的姓名、身份證件的種類和號碼；(二)按照本辦法第九條的規(guī)定，在租賃合同中約定承租的居住人數(shù)，并督促、配合承租人及共同居住人按照國按照本辦法第九條的規(guī)定，在租賃合同中約定承租的居住人數(shù)，并督促、配合承租人及共同居住人按照國家和本市的有關(guān)規(guī)定及時辦理居住登記；家和本市的有關(guān)規(guī)定及時辦理居住登記；(三)告知承租人遵守本小區(qū)業(yè)主管理規(guī)約；告知承租人遵守本小區(qū)業(yè)主管理規(guī)約；(四)發(fā)現(xiàn)承租人利用租賃房屋從事違法違規(guī)活動的，及時報告公安等

21、有關(guān)部門；發(fā)現(xiàn)承租人利用租賃房屋從事違法違規(guī)活動的，及時報告公安等有關(guān)部門；(五)負(fù)責(zé)出租房屋及其提供的設(shè)施設(shè)備的安全，并進(jìn)行安全檢查和維護(hù)，及時發(fā)現(xiàn)和排除安全隱患，但不得妨負(fù)責(zé)出租房屋及其提供的設(shè)施設(shè)備的安全，并進(jìn)行安全檢查和維護(hù)，及時發(fā)現(xiàn)和排除安全隱患，但不得妨礙承租人對房屋的正常、合理使用；礙承租人對房屋的正常、合理使用；(六)配合有關(guān)管理部門調(diào)查、制止及處罰工作。配合有關(guān)管理部門調(diào)查、制止及處罰工作。第二十三條第二十三條(承租人

22、的權(quán)利和義務(wù)承租人的權(quán)利和義務(wù))居住房屋的承租人應(yīng)當(dāng)享有以下權(quán)利和履行以下義務(wù)：居住房屋的承租人應(yīng)當(dāng)享有以下權(quán)利和履行以下義務(wù)：(一)有權(quán)查驗房屋狀況是否符合本辦法第七條規(guī)定的條件；有權(quán)查驗房屋狀況是否符合本辦法第七條規(guī)定的條件；(二)按照租賃合同的約定，要求出租人定期養(yǎng)護(hù)、維修房屋，保持房屋的安全狀態(tài)；按照租賃合同的約定，要求出租人定期養(yǎng)護(hù)、維修房屋，保持房屋的安全狀態(tài)；(三)按照房屋規(guī)劃用途、結(jié)構(gòu)、消防安全規(guī)定合理使用房屋，負(fù)責(zé)房屋

23、及設(shè)施設(shè)備的使用安全，不得擅自改變按照房屋規(guī)劃用途、結(jié)構(gòu)、消防安全規(guī)定合理使用房屋，負(fù)責(zé)房屋及設(shè)施設(shè)備的使用安全，不得擅自改變房屋用途，或者實施其他違法建設(shè)行為。發(fā)現(xiàn)承租房屋有安全或者消防隱患的，及時消除或者告知出租人予以房屋用途，或者實施其他違法建設(shè)行為。發(fā)現(xiàn)承租房屋有安全或者消防隱患的，及時消除或者告知出租人予以消除；消除；(四)如實向出租人說明承租的居住人數(shù)，并出示本人及共同居住人的有效身份證件；如實向出租人說明承租的居住人數(shù)，并

24、出示本人及共同居住人的有效身份證件；(五)租賃期間增加共同居住人的，應(yīng)當(dāng)告知并征得出租人同意，且不得違反本辦法第九條的規(guī)定，并按照國家租賃期間增加共同居住人的，應(yīng)當(dāng)告知并征得出租人同意，且不得違反本辦法第九條的規(guī)定，并按照國家和本市的有關(guān)規(guī)定及時辦理居住登記。和本市的有關(guān)規(guī)定及時辦理居住登記。第二十四條第二十四條(對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員的要求對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員的要求)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員從事居住房屋租賃經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)時，