土地出讓金、土地增值收益

1、土地出讓金、劃撥土地及土地增值收益分析一、土地出讓金土地出讓金是指各級(jí)政府土地管理部門(mén)將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部?jī)r(jià)款（指土地出讓的交易總額）全部?jī)r(jià)款（指土地出讓的交易總額），或土地使用期滿，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門(mén)繳納的續(xù)期土地出讓價(jià)款，或原通過(guò)行政劃撥行政劃撥獲得土地使用權(quán)的土地使用者，將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價(jià)入股和投資，按規(guī)定補(bǔ)交的土補(bǔ)交的土地出讓價(jià)款地出讓價(jià)款。土地出讓

2、金不是簡(jiǎn)單的地價(jià)。對(duì)于住宅、商業(yè)、工業(yè)等項(xiàng)目，采用招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌等方式進(jìn)行交易的，可通過(guò)市場(chǎng)定價(jià)，土地出讓金就是地價(jià)。可是對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、配套房等項(xiàng)目，往往不是依靠完全的市場(chǎng)調(diào)節(jié)，土地出讓金就帶有稅費(fèi)的性質(zhì)，是定價(jià)。土地出讓金實(shí)際上包含兩種含義：1.出讓土地的全部?jī)r(jià)款，即地價(jià)；2.劃撥土地補(bǔ)繳的土地價(jià)款。二、劃撥土地（一）定義劃撥土地也指劃撥土地使用權(quán)。根據(jù)《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》第二條規(guī)定：劃撥土地使用權(quán)，是指土地使用

3、者通過(guò)除出讓土地使用權(quán)以外的其他各種方式依法取得的國(guó)有土地使用權(quán)?！吨腥A人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第二十三條對(duì)劃撥土地使用權(quán)的取得途徑進(jìn)行了規(guī)定：“土地使用權(quán)劃撥，是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為者使用的行為。依照本法規(guī)定以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、行

4、政法規(guī)另有規(guī)定外，沒(méi)有使用期限的限制?！眲潛芡恋氐娜〉脤?shí)際上有兩種：1.支付土地必要的成本（如集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地時(shí)需要補(bǔ)償給原土地使用者（如農(nóng)民）的取得土地費(fèi)用（如土地補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)充費(fèi)用、開(kāi)發(fā)費(fèi)用等相關(guān)費(fèi)用））；2.無(wú)償確定土地使用權(quán)，不支付任何土地價(jià)款。（二）含義根據(jù)以上規(guī)定，我國(guó)劃撥土地使用權(quán)有以下含義：和土地使用方式的改變(如播種農(nóng)作物變?yōu)榻ㄔ焐唐纷≌?、作為土地資源參與工業(yè)產(chǎn)品的生產(chǎn))，土地價(jià)格往往會(huì)成倍增長(zhǎng)。按照

5、成本逼近法的理論，可以征地補(bǔ)償費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤(rùn)、利息、應(yīng)繳納的稅金等和土地增值凈收益來(lái)確定，而其中的土地增值收益即是土地權(quán)益價(jià)。其計(jì)算公式為：1、土地價(jià)格＝征地補(bǔ)償費(fèi)＋土地開(kāi)發(fā)費(fèi)＋城市建設(shè)大配套稅費(fèi)＋投資利息＋投資利潤(rùn)＋土地增值收益2、土地增值收益=(征地補(bǔ)償費(fèi)＋土地開(kāi)發(fā)費(fèi)＋城市建設(shè)大配套費(fèi)＋稅費(fèi)＋投資利息＋＋投資利潤(rùn))土地增值率土地增值收益率是土地市場(chǎng)價(jià)格與成本價(jià)格的差異對(duì)土地成本價(jià)格的比率，其計(jì)算公式為

6、：土地增值收益率＝（土地市場(chǎng)價(jià)格－土地成本價(jià)格）／土地成本價(jià)格土地增值按該區(qū)域土地因改變用途或進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)，達(dá)到建設(shè)用地的某種利用條件而發(fā)生的價(jià)值增加額計(jì)算。在實(shí)際操作中，土地增值收益也可以采用當(dāng)?shù)爻鲎尳饦?biāo)準(zhǔn)。（二）土地增值收益含義及分析土地增值收益就是改變土地現(xiàn)有用途或者增加開(kāi)發(fā)強(qiáng)度而新增的純收益。比如，由原來(lái)的農(nóng)業(yè)用地改為工業(yè)用地，由工業(yè)用地改為商業(yè)用地以及增加建筑容積等，都會(huì)產(chǎn)生土地增值收益。在我國(guó)，一般而言，土地出讓總價(jià)款在減去

7、了地上附著物補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)和相關(guān)業(yè)務(wù)費(fèi)等五項(xiàng)費(fèi)用后，剩余金額就是土地增值收益。土地出讓總價(jià)款包括支付給農(nóng)民的土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)和社會(huì)保障費(fèi)用，也包括政府收取的各類(lèi)稅費(fèi)和獲得的出讓金純收益。在我國(guó)，土地增值收益主要有五個(gè)來(lái)源，即集體農(nóng)業(yè)用地及未利用土地轉(zhuǎn)為集體建設(shè)用地、集體農(nóng)業(yè)用地及未利用土地轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地、集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地、集體建設(shè)用地深度開(kāi)發(fā)、國(guó)有建設(shè)用地深度開(kāi)發(fā)等。由于我國(guó)正處于工業(yè)化和