4 收并購項目的法律架構(gòu)及交易價款解析-(輸出版）

1、,收并購項目的法律架構(gòu)及交易價款解析,投資策劃中心 李富強(qiáng),,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,如何設(shè)置 交易架構(gòu)采用什么方案？ 獲取股權(quán)、物權(quán)？,如何約定 交易價款定案地價 反映真實交易 符合財務(wù)路徑,收并購交易的核心問題,,,一、如何設(shè)置交易架構(gòu),資產(chǎn)情況：合計125.4萬㎡土地、歸屬7個不同主體,合作條件：太東地產(chǎn)、東邦工貿(mào)地塊按樓面價950元/㎡合作 其余地塊按樓面價1100元/㎡合作,（一）面對

2、復(fù)雜的資產(chǎn)及產(chǎn)權(quán)關(guān)系，如何設(shè)計交易架構(gòu)？例1：太東集團(tuán)系列項目,,,,成本 債務(wù),,,土地,,,,,,,,,,,,,,,土地分散于多個主體交易復(fù)雜，無法一次性完成,資產(chǎn)債務(wù)情況復(fù)雜錦通物流、太東實業(yè)主業(yè)均非房地產(chǎn),太東控股為境外公司無法直接開發(fā)持有的土地若全部收購相關(guān)公司需花費大量時間開展前期盡調(diào)等工作,成本票據(jù)不足樓面價200-300元/㎡,大量抵押擔(dān)保債務(wù)抵押擔(dān)保債務(wù)超過19億元,按收購比例我司僅需付款18億元,一、

3、如何設(shè)置交易架構(gòu),（一）面對復(fù)雜的資產(chǎn)及產(chǎn)權(quán)關(guān)系，如何設(shè)計交易架構(gòu)？例1：太東集團(tuán)系列項目項目存在的其他問題,,,,（一）面對復(fù)雜的資產(chǎn)及產(chǎn)權(quán)關(guān)系，如何設(shè)計交易架構(gòu)？例1：太東集團(tuán)系列項目——抓重點，明確收購目標(biāo),收購目標(biāo)太東地產(chǎn)、物流園公司,,,,一、如何設(shè)置交易架構(gòu),,,太東集團(tuán),,太東地產(chǎn),,存地48萬m2,,已開發(fā)地塊2.1萬m2,,對外投資,,,,,BGY,,60%,,,,,合作開發(fā),,資產(chǎn)剝離,,獨立核算,（一

4、）面對復(fù)雜的資產(chǎn)及產(chǎn)權(quán)關(guān)系，如何設(shè)計交易架構(gòu)？例1：太東集團(tuán)系列項目——根據(jù)不同地塊采用不同的收購模式,一、如何設(shè)置交易架構(gòu),,,,,BGY,50%,,1、收購太東控股的49%股權(quán)2、收購錦通物流的1%股權(quán)3、將項目公司轉(zhuǎn)變?yōu)閮?nèi)資4、整體收購鎖定后續(xù)地合作,45萬㎡,,,,,物流物園流園公公司司,45萬㎡,,,錦通物流 5萬㎡51%,太東控股13萬㎡49%,,,,（一）面對復(fù)雜的資產(chǎn)及產(chǎn)權(quán)關(guān)系，如何設(shè)計交易架構(gòu)？例1：

5、太東集團(tuán)系列項目——鎖定后續(xù)地塊合作方式及交易價格,通過該等交易架構(gòu)安排、快速簽約獲取主要土地的同時，鎖定后續(xù)地塊合作,一、如何設(shè)置交易架構(gòu),,,,后續(xù)地交易安排東邦工貿(mào)單獨收購 其他地塊土地注入整體收購，分步實施在合同中明確約定各地塊 合作價格及交易方式,,,,一、如何設(shè)置交易架構(gòu),（一）面對復(fù)雜的資產(chǎn)及產(chǎn)權(quán)關(guān)系，如何設(shè)計交易架構(gòu)？例1：太東集團(tuán)系列項目——最終獲取架構(gòu),,BGY,,太東集團(tuán),,東邦工貿(mào),,太東地產(chǎn),,物流園

6、公司,,,,,,,,,5.4萬㎡土地,,,48萬㎡土地,,,72萬㎡土地,,,原有土地45萬㎡,,太東控股13萬㎡土地轉(zhuǎn)讓注入,,太東實業(yè)、錦通物流、騰達(dá)實業(yè)14萬㎡土地作價出資注入,,,,,H銀行,,,珠海公司 廣東公司,出借2.6億元,,J公司,,貿(mào)易債務(wù),,項目公司,,承擔(dān)連帶 保證責(zé)任,,,項目土地,,100%持股,,兩項抵押：X資產(chǎn)公司債權(quán)2.5億元九項查封：4.26億元（含X資產(chǎn)公司1.5億元） 工程違約金：2300萬

7、元欠繳稅費：1380萬元連同H銀行債務(wù)，債務(wù)總額超過8億元H銀行（債權(quán)人的債權(quán)人）要求處分項目土地,（二）面對金融機(jī)構(gòu)不良資產(chǎn)項目，如何設(shè)計交易架構(gòu)例2：M項目,一、如何設(shè)置交易架構(gòu),,,,,,>>,,,>>,交易方案思路：債權(quán)轉(zhuǎn)讓+土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,（二）面對金融機(jī)構(gòu)不良資產(chǎn)項目，如何設(shè)計交易架構(gòu)例2：M項目,,債務(wù)多且復(fù)雜,債權(quán)人要求 處置土地,進(jìn)入司法程序 債權(quán)人談判難度大,,,,,,,購買X資產(chǎn)公

8、司債 權(quán)，取得抵押權(quán),,受讓項目土地使用權(quán),一、如何設(shè)置交易架構(gòu),,BGY新設(shè)項目公司,,,,>>,銀行作為債權(quán)人的 債權(quán)人，協(xié)調(diào)債權(quán) 人的難度大,,滿足債權(quán)人處置土地要求解決目標(biāo)公司債務(wù)過多的障礙,,取得抵押權(quán)，解決土地抵押障礙,,,,,,,A,土地查封的解除查封債務(wù)總額4.26億元 九個查封債權(quán)人債務(wù)和解,,,,,,B,土地抵押解除與X資產(chǎn)公司就其 債權(quán)處置達(dá)成一致,,,,,,C,政府同意轉(zhuǎn)讓評估確認(rèn)已完成

9、25%投資額 政府批復(fù)同意評估結(jié)論,,,,,,D,稅費承擔(dān)咨詢稅務(wù)部門明確稅 費金額，預(yù)計2.3億元,（二）面對金融機(jī)構(gòu)不良資產(chǎn)項目，如何設(shè)計交易架構(gòu)例2：M項目本項目影響土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的關(guān)鍵因素,1、債權(quán)的收購必須以解除土地查封、政府同意土地轉(zhuǎn)讓、明確稅費承擔(dān)為前提。2、但，收購債權(quán)后如何能夠確保交易目的實現(xiàn)？3、通過收購債權(quán)取得抵押權(quán)，是否就能以我方心理對價取得土地使用權(quán)？,一、如何設(shè)置交易架構(gòu),,（三）面對處于困境的一二

10、級聯(lián)動項目，如何設(shè)計交易架構(gòu)例3：X項目,,A公司,,,首期項目土地,,政府,,,土地：2.6億元在建工程：1.2億元,,明股實債1：YC公司2.8億元 明股實債2：徐某1.26億元 民間借貸：2.1億元團(tuán)購款：8.1億元 欠政府：4000萬元債務(wù)合計：14.66億元,一、如何設(shè)置交易架構(gòu),,一級開發(fā)已投入5.2億元,,總投入9億元,,,,（三）面對處于困境的一二級聯(lián)動項目，如何設(shè)計交易架構(gòu)例3：X項目,方案設(shè)計考量因素,

11、,A公司債務(wù)復(fù)雜，有多種股權(quán)主體A公司債務(wù)14.66億元大于收購對價9億元債權(quán)人期望以對后期商業(yè)物業(yè)的優(yōu)先購買權(quán)實現(xiàn)其不能全額償還的債權(quán),一、如何設(shè)置交易架構(gòu),,,,,,收購方案設(shè)計,獲取項目權(quán)益——土地及在建工程轉(zhuǎn)讓土地及在建工程轉(zhuǎn)讓完成后是否就取得了完整的項目權(quán)益？獲取一級開發(fā)債權(quán)——一級投入債權(quán)轉(zhuǎn)讓取得一級開發(fā)債權(quán)就可以取得一級開發(fā)權(quán)益？,,,,,（三）面對處于困境的一二級聯(lián)動項目，如何設(shè)計交易架構(gòu)例3：X項目影響

12、交易方案實現(xiàn)的關(guān)鍵因素,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,通過政府審 計確定一級 開發(fā)投入債 權(quán),,A,,,通過社會投 資人招標(biāo)或 公開招商替 換原投資人,,B,,,與政府明確 一級開發(fā)部 分的土地供 地價格,,C,如何介入一級開發(fā)?,,,,,,,,,

13、,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,重新商定 團(tuán)購方案,,,,公交公司及 政府對解決 方案進(jìn)行兜 底,,團(tuán)購債務(wù)如何處理12,一、如何設(shè)置交易架構(gòu),,解決債權(quán)合 法性問題,,解決程序合 法性問題,,落實二級開 發(fā)條件,,,,,未開發(fā)地塊 1230畝成本5000萬元,已開發(fā)地塊280畝存貨超10萬㎡ 貨值約5.7億元,,,,,（四）面對

14、爛尾樓項目，如何設(shè)計交易架構(gòu)例4：YLW項目總債務(wù)5.8億元，其中：原股東債務(wù)1.3億元無法清理原項目公司,,,與總包發(fā)生糾紛，無法完成竣工備案采用售后返利方式銷售，未來三年需支付1.5億元返利，且可能被處罰政府返還約8700萬元土地款，未清繳稅費,定案決策意見：僅合作未開發(fā)地塊、合作價格62萬元/畝,一、如何設(shè)置交易架構(gòu),,（四）面對爛尾樓項目，如何設(shè)計交易架構(gòu)例4： YLW項目——最初交易方案,,,,未開發(fā)地塊1

15、230畝成本5000萬元,已開發(fā)地塊280畝存貨超10萬㎡ 貨值約5.7億元,,,原項目公司,,合作開發(fā),,權(quán)益、責(zé)任歸合作方,獨立核算：,,,方案缺陷,1、原始土地票據(jù)嚴(yán)重不足2、現(xiàn)有風(fēng)險無法處理：（1）售后返利風(fēng)險（1）原股東債務(wù)清理（1）政府返還款補(bǔ)稅（1）已開發(fā)項目的竣工驗收及交付,一、如何設(shè)置交易架構(gòu),,（四）面對爛尾樓項目，如何設(shè)計交易架構(gòu)例4： YLW項目——最終交易安排：土地使用權(quán)作價出資至新公司后股權(quán)

16、收購,交易細(xì)節(jié),土地作價出資6億元,補(bǔ)繳地價款及 稅 費 2500 萬元,前期市政費用 13760萬元,,,,,股權(quán)對價支付,,提供股東借款支付,一、如何設(shè)置交易架構(gòu),,,方案考量規(guī)避已開發(fā)地塊風(fēng)險,,解決成本票據(jù)的不足,方案設(shè)定,,,,原項目公司存地作價出資新項目公司,,,,BGY,,股權(quán)收購,,二、如何約定交易價款,,,,,付錢？還不簡單？ 就給他??！,關(guān)于交易價款常犯的錯誤,,忽視合同 價款構(gòu)成,,未區(qū)分 財務(wù)路徑,

17、忽視公司債務(wù) 其他隱性成本 包干總價款,付款不考慮財務(wù)路徑 增加額外稅負(fù)虛增債務(wù),,二、如何約定交易價款,（一）根據(jù)目標(biāo)公司財務(wù)資產(chǎn)情況，設(shè)計交易價款和路徑例1：J項目,,,,項目公司,,土地2030畝： 存地1197畝 已開發(fā)363畝 不可開放,,,,北京公司50%,上海公司50%,,,,,股東間約定：1、目標(biāo)公司應(yīng)優(yōu)先分配2.9億元利潤予北京公司2、上海公司已預(yù)支2.9億元優(yōu)先利潤給北京公司,,,,,項目公司債務(wù),欠股東

18、2.55億元,,欠股東借款2.05億元及利息2900萬欠股東咨詢管理費2100萬元,欠金融機(jī)構(gòu)11.5億元,,欠光大銀行2.5億元欠上海信托9億元,,土地抵押 股權(quán)質(zhì)押,,二、如何約定交易價款,,,付金融機(jī)構(gòu)11.5億元（承債式收購）光大銀行2.5億元 上海信托9億元,付上海公司7.47億元股權(quán)轉(zhuǎn)讓款2.1億元 咨詢管理費0.13億元股東借款本息2.34億元提供股東借款返還預(yù)支利潤2.9億元,付北京公司2.88億元股

19、權(quán)轉(zhuǎn)讓款0.65億元咨 詢管理費0.08億元 預(yù) 支優(yōu)先利潤2.15億元,,（一）根據(jù)目標(biāo)公司財務(wù)資產(chǎn)情況，設(shè)計交易價款和路徑例1：J項目——合同價款拆分及結(jié)合財務(wù)路徑的支付 定案決策意見總對價約22.6億元，包括：1197畝存地作價16.2億元、目標(biāo)公司現(xiàn)金及債權(quán)約3億元、存貨約3.4億元,,二、如何約定交易價款,（二）設(shè)置交易前提條件，落實交易對價例2：JR項目,,,合作方,,,目標(biāo)公司,,,項目土地,,,,,100%,目標(biāo)

20、公司投入,,,,,,約650業(yè)主團(tuán)購6.9萬㎡若執(zhí)行團(tuán)購，則嚴(yán)將影響土地成本 及項目利潤，恐無法達(dá)到公司要求,注冊資本金0.2億元合作方股東借款3.1億元 基金公司借款3.8億元,,二、如何約定交易價款,,,,,債務(wù)6.9億元,,資本金0.2億元,,,,支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓款,,提供股東借款償還債務(wù),,,,,團(tuán)購解除面積－2.6萬㎡,,約定單價3500元/㎡,,（二）設(shè)置交易前提條件，落實交易對價例2：JR項目定案決策意見存地存貨按

21、照原始成本7.1億元無溢價收購解除團(tuán)購面積需超過2.6萬㎡，超出2.6萬㎡部分可支付獎勵，但應(yīng)確保項目凈利率不低于8%合同生效條件團(tuán)購解除面積需超過2.6萬㎡；解除標(biāo)準(zhǔn)：公證、退款、取回合同及收據(jù)浮動價款固定價款原始成本7.1億元,,以利潤形式支付,,,（三）避免債務(wù)處理不當(dāng)，增加交易價款例3：Z項目——項目背景,,,,一級整理后續(xù)地800畝,,存地200畝,已開發(fā)地塊 存貨5.3萬㎡,,,目標(biāo)公司,整體作價11.4

22、4億元,,后續(xù)地整體溢價56683萬元,,首期存地存貨作價57713萬元,,,,,,總投入：11億元，包括： 注冊資本：1.8億元總債務(wù)：9.2億元,二、如何約定交易價款,,（三）避免債務(wù)處理不當(dāng)，增加交易價款例3：Z項目——交易安排,,,定案決策意見合作開發(fā)首期存地及存貨，定案總作價57713萬元未獲取后續(xù)地時，后續(xù)地溢價5.6億元暫不支付，且不因后續(xù)地溢價支付影響首期開發(fā),,,項目存在的問題后續(xù)地溢價已以債務(wù)形式存在于目標(biāo)

23、公司我司進(jìn)入目標(biāo)公司后需承擔(dān)相應(yīng)的債務(wù)風(fēng)險，若債權(quán)人要求償還將影響定案目標(biāo)實現(xiàn),二、如何約定交易價款,,（三）避免債務(wù)處理不當(dāng)，增加交易價款例3：Z項目——交易安排交易安排：增資取得51%股權(quán)+后續(xù)地對應(yīng)債務(wù)劣后安排,,,,后續(xù)地溢價 對應(yīng)的債務(wù) 處理,,,,債務(wù) 歸集,,,,劣后 償還,,,,債務(wù) 拆分,按照首期項目作價金額57713萬元拆分相應(yīng)債務(wù)至首期范圍 其余債務(wù)作為后續(xù)地溢價對應(yīng)債務(wù)處理,將所有股東及關(guān)聯(lián)方的債務(wù)歸集至合

24、作方未能歸集至合作方的債務(wù)在首期合作對價中優(yōu)先償還,后續(xù)地溢價對應(yīng)的債務(wù)合作方承諾劣后償還每獲取一畝后續(xù)地，目標(biāo)公司向合作方償還約70萬元溢價,,,,二、如何約定交易價款,,（四）區(qū)分前期開發(fā)投入，反映不同類別的交易價款例4：B項目,,合作方,,目標(biāo)公司,,村集體,,,村企合作簽訂協(xié)議合作開發(fā)村集體留用地 占地7.5萬㎡，建筑面積約24萬㎡ 村提供土地、目標(biāo)公司提供資金 按照21.5%:78.5%分成村分5.2萬㎡物業(yè)、目標(biāo)

25、公司分18.8萬㎡物業(yè) 政府掛牌出讓土地后返還的地價款歸目標(biāo)公司,,,碧桂園,,100%收購,二、如何約定交易價款,,,（四）區(qū)分前期開發(fā)投入，反映不同類別的交易價款例4：B項目定案決策意見：可售地塊樓面價3200元/㎡即土地成本為： 可售建面18.8萬㎡×3200元/㎡＝6.016億元,,,熟化 成本,,土地 成本6.016億元,,,,,拆遷補(bǔ)償費：8000萬元 村民贊助費：1500萬元,,,政府收取的土地收益：,,