投資性房地產(chǎn)公允價值資產(chǎn)評估

1、投資性房地產(chǎn)公允價值資產(chǎn)評估投資性房地產(chǎn)公允價值資產(chǎn)評估四、價值類型及其定義根據(jù)《以財務(wù)報告為目的的資產(chǎn)評估指南（試行）》（中評協(xié)[2007]169號）第二十四條規(guī)定：在符合會計準則計量屬性規(guī)定的條件時，會計準則下的公允價值一般等同于資產(chǎn)評估準則下的市場價值。根據(jù)評估目的實現(xiàn)的要求，結(jié)合評估對象自身的功能、使用方式和利用狀態(tài)等條件的制約，本次評估價值類型選用市場價值。市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫壓制的情況下

2、，評估對象在評估基準日進行正常公平交易的價值估計數(shù)額。本報告所稱“評估價值”是指所約定的評估范圍與對象在本報告約定的價值類型、評估假設(shè)和前提條件下按照本報告所述程序和方法僅為本報告約定評估目的服務(wù)而提出的評估意見。需要說明的是同一資產(chǎn)在不同市場的價值可能存在差異，本次評估基于國內(nèi)可觀察或分析的市場條件和市場環(huán)境狀況。五、評估基準日（一）本項目評估基準日為2013年12月31日。（二）按照評估基準日盡可能與資產(chǎn)評估應(yīng)對的經(jīng)濟行為實現(xiàn)日接近

3、的原則，由委托方確定評估基準日。（三）本次資產(chǎn)評估的工作中，評估范圍的界定、評估參數(shù)的選取、評估價值的確定等，均以評估基準日企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)報表、外部經(jīng)濟環(huán)境以及市場情況確定。本報告書中一切取價標準均為評估基準日有效的價格標準。六、評估依據(jù)本次評估的依據(jù)主要包括資產(chǎn)評估經(jīng)濟行為、法律法規(guī)、評估準則、權(quán)屬、取價及其他等依據(jù)，具體如下：（一）經(jīng)濟行為依據(jù)1、資產(chǎn)評估機構(gòu)與委托方簽訂的《資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書》。（二）法律法規(guī)依據(jù)1、中華人民共和國

4、主席令第42號《中華人民共和國公司法》（2005年10月27日）；2、國務(wù)院91號令《國有資產(chǎn)評估管理辦法》（1991年11月16日）；3、原國家國有資產(chǎn)管理局國資辦發(fā)[1992]36號《國有資產(chǎn)評估管理辦法施行細則》（1992年7月18日）；4、國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會令第12號《企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理暫行辦法》（2005年8月25日）；5、其他與評估相關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章制度等。（三）評估準則依據(jù)1、《資產(chǎn)評估準則—基本準則》（財企

5、[2004]20號）；2、《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準則—基本準則》（財企[2004]20號）；3、《資產(chǎn)評估準則—評估報告》（中評協(xié)[2007]189號）；4、《資產(chǎn)評估準則—評估程序》（中評協(xié)[2007]189號）；5、《資產(chǎn)評估準則—業(yè)務(wù)約定書》（中評協(xié)[2007]189號）；6、《資產(chǎn)評估準則—工作底稿》（中評協(xié)[2007]189號）；7、《資產(chǎn)評估準則—不動產(chǎn)》（中評協(xié)[2007]189號）；8、《資產(chǎn)評估價值類型指導(dǎo)意見》（中評協(xié)[

6、2007]189號）；r：采用的折現(xiàn)率；m:評估基準日后資產(chǎn)尚可使用年限n:凈收益有變化的期限。八、評估程序?qū)嵤┻^程和情況本次評估工作分為四個階段。（一）資產(chǎn)評估前期準備工作階段本階段主要工作是：選派資產(chǎn)評估先遣人員進駐，根據(jù)行業(yè)的特點制訂資產(chǎn)評估前期工作計劃，并根據(jù)資產(chǎn)評估操作規(guī)范的要求和我公司資產(chǎn)評估工作的需要，向委托方及被評估單位布臵資產(chǎn)評估申報表，協(xié)助委托方及被評估單位進行資產(chǎn)評估的填報工作；同時了解企業(yè)及委估資產(chǎn)的情況，收集資

7、產(chǎn)評估所需文件、資料；制訂資產(chǎn)評估工作計劃。（二）現(xiàn)場評估階段我們根據(jù)評估有關(guān)原則和規(guī)定，對評估范圍的資產(chǎn)進行了評估和產(chǎn)權(quán)調(diào)查核實，具體步驟如下：1、聽取企業(yè)有關(guān)人員對企業(yè)情況以及委估資產(chǎn)歷史現(xiàn)狀的介紹；2、對企業(yè)填報的資產(chǎn)評估申報表進行征詢、鑒別，并對與企業(yè)有關(guān)財務(wù)記錄數(shù)據(jù)進行核對，對發(fā)現(xiàn)的問題進行了解，并請企業(yè)進行修改；3、根據(jù)資產(chǎn)評估申報表的內(nèi)容，到現(xiàn)場進行實物核實，并對資產(chǎn)狀況進行勘查、記錄，并與管理人員進行交談，了解資產(chǎn)的經(jīng)營

8、、管理狀況；4、根據(jù)委估資產(chǎn)的實際狀況和特點，制定相應(yīng)的評估方法；5、查閱委估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證明文件等資料；6、開展市場調(diào)查；7、對企業(yè)資產(chǎn)進行評估，計算評估價值。（三）評估匯總階段根據(jù)資產(chǎn)的初步評估結(jié)果，進行匯總分析工作，確認評估工作中沒有發(fā)生重評和漏評的情況后，根據(jù)匯總分析情況，對資產(chǎn)評估結(jié)果進行調(diào)整、修改和完善。（四）提交報告階段根據(jù)評估工作情況，起草資產(chǎn)評估報告書，向委托方提交初步資產(chǎn)評估結(jié)果，并對評估結(jié)果進行充分溝通，在與委托方充

9、分交換意見并經(jīng)評估公司三級審核之后，向委托方提交正式資產(chǎn)評估報告書。九、評估假設(shè)（一）宏觀及外部環(huán)境的假設(shè)1、假設(shè)國家宏觀經(jīng)濟形勢及現(xiàn)行的有關(guān)法律、法規(guī)、政策，無重大變化；本次交易雙方所處地區(qū)的政治、經(jīng)濟和社會環(huán)境無重大變化。2、假設(shè)被評估單位所在的行業(yè)保持穩(wěn)定發(fā)展態(tài)勢，行業(yè)政策、管理制度及相關(guān)規(guī)定無重大變化。3、假設(shè)國家有關(guān)信貸利率、匯率、賦稅基準及稅率、政策性征收費用等不發(fā)生重大變化。4、假設(shè)無其他人力不可抗拒因素及不可預(yù)見因素，造