實現(xiàn)資產的最佳價值和資源的最佳配置——上海商務中心探索資產經營新路子

1、《華東經濟管理》一九九七年第六期(總第54期)實現(xiàn)資產的最佳價值和資源的最佳配置——上海商務中心探索資產經營新路子□王楓資產經營是在社會主義市場經濟條件下企業(yè)通過資產轉讓、出售、重組等交易形式實現(xiàn)資產的最佳價值和資源的最佳配置的經營行為。其意義是既滿足了供方的需要使死的資產變活、不良的資產變?yōu)檩^優(yōu)良又滿足了需方的需要調整結構拓展市場擴大經營規(guī)模。因此以實現(xiàn)資產的最佳價值和資源的最佳配置為目的資產經營業(yè)已成為工商企業(yè)界日益關注的熱門課題。

2、處在國企改革前沿的上海商業(yè)企業(yè)一致認識到尋找公有制與市場經濟的有機結合點建立與社會主義市場經濟相適應的現(xiàn)代企業(yè)制度、企業(yè)經營機制和運用資產經營的重要性和必要性。企業(yè)只有探索資產經營新路子才能盤活存量資產提高資產利用率促使國有資產的保值增值從而使企業(yè)“蛋糕”迅速做大。上海商務中心股份有限公司(下簡稱商務中心)和本市諸多工商企業(yè)從上述論點中得到很大的啟迪。在資產經營領域商務中心實施了“一、三、二”經營戰(zhàn)略。即一個中心:以經濟效益為中心三個重

3、頭:資產經營、商品經營、多元經營二手抓:物業(yè)管理、市場管理。一、以經濟效益為中心確定功能眾所周知每個企業(yè)都面臨從計劃經濟運行機制轉向社會主義市場經濟運行機制從外延式的粗放型經營方式轉向集約化經營方式的兩個轉變。據(jù)此資產經營就是要以經濟效益為中心實現(xiàn)企業(yè)資產結構的優(yōu)化提高整個社會的配置效益。商務中心是由13家股東單位募集3億元組建起來的股份制公司一期工程10億投資中7億元是銀行貸款。商務中心有它得天獨厚的固定資產即有形資產優(yōu)勢同時又有較高

4、社會知名度、良好企業(yè)形象等無形資產優(yōu)勢。用10億元投資建造起來的15萬平方米的交易大廈、商務大廈和綜合大廈是上海商業(yè)的標志性建筑。交易大廈建筑面積715萬平方米6個層面是硬件設施一流的交易、展示中心還擁有多功能廳、國際會議廳、貴賓室等大小會議室的高級會務區(qū)。商務大廈建筑面積615萬平方米41層是現(xiàn)代化、智能化的高級寫字樓成為中外客商理想的辦公場地。綜合大廈建筑面積7千平方米6層設有商場、餐廳、客房、辦公用房、廣告公司等。如何確定經營功能

5、定位商務中心經過探索從發(fā)展社會主義市場經濟角度考慮最后確立了以效益為中心的功能定位。堅持效益第一全面盤活商務大廈資產啟動交易大廈專業(yè)市場有助于提高國有資產運行的質量解決國有資產管理中存在的結構不合理、運營效益不高、企業(yè)缺乏后勁等弊端。二、以盤活資產為龍頭三頭并進在市場經濟條件下資產經營是比單純的產品經營層次更高的一種經營活動。因為搞好資產經營不僅有利于調整產業(yè)結構發(fā)揮國有經濟的主導作用也有利于防止國有資產隱性流失促進國有資產的保值增值。

6、商務中心具有10億元的固定資產但如果資產不盤活不提高資產利用率資產優(yōu)勢發(fā)揮不出來企業(yè)的負債率仍將居高不下新企業(yè)會重蹈老企業(yè)的覆轍。因此盤活商務大廈、交易大廈資產成了迫在眉睫的“重中之重”工作資產經營是商品經營、多元經營的前提和條件只能把死的資產變成活的不良的資產變成較優(yōu)良的才能帶動商品經營和多元經營一方面滿足市場需要另一方面向市場要效益從而使整個商務中心經營機制步入良性循環(huán)軌道。1、資產經營。作為新的經濟增長點的房地產業(yè)在資產經營中扮演

7、著更重要的角色而商務中心的房地產優(yōu)勢又為資產經營提供了機遇。首先通過租售商務大廈迅速盤活資產降低負債率。1996年商務中心經過不懈努力租售商務大廈大部分房產回籠資金3183億元企業(yè)資產負債由原來的75%下降至61%企業(yè)減輕了債務負擔。同時客戶大量進駐商務大廈促進了商務中心人氣的集聚帶動企業(yè)的發(fā)展。其次通過盤活資產交易大廈確保資產的保值增值。以中外合作、跨省市聯(lián)營、自營、招商、租賃等形式啟動了特大型倉儲式超市、家電城、家具城等專業(yè)市場。不

8、僅吸收了外資優(yōu)化了資產組合借鑒了國外先進的商業(yè)管理技術和經營方式而且確保每年有較高的資產回報率使國有資產保值增值得到兌現(xiàn)。2、商品經營。商務中心商品形成何種形態(tài)的格局我們認為應是集購物、展示、交易、商品、信息定于一體的內貿中心其依據(jù)是:第一去年年初上海市政府明確提出“要加快上海商務中心的功能開發(fā)吸引工商企業(yè)進場交易”以發(fā)揮工商聯(lián)手、商貿結合集中展示、規(guī)模銷售中外新品名品精品的功能。第二圍繞以住房為中心的消費熱點開設與住房相配套的家電、家

9、具專業(yè)市場吸引上海及全國各地廠商、貿易商前來展示銷售以順應上海商業(yè)發(fā)展的方向。第三根據(jù)商務中心周邊地區(qū)達40多萬居民、消費量大毗鄰內環(huán)線高架道路、交通便捷、方便購物等特點開設上海83最大的倉儲式超級市場以及吸納銀行、郵局、航空、鐵路售票、彩擴、洗染、維修、書店、畫廊等配套服務項目進場經營以滿足消費者的需求。經過市場調研、分析、綜合我們最后確定了這樣一個思路:以中外合作、聯(lián)營、招商、租賃等商品經營形態(tài)在交易大廈集聚不同的商品形態(tài)形成與眾不

10、同的商品經營格局開設與市民日常生活密切相關的超級市場、百貨商場開設隨市民居住條件改善與住房相配套的家電、家具專業(yè)市場。一是中外合作形式。在交易大廈一、二樓建立商務中心與韓國新世界百貨公司合作經營的上海商務世界百貨有限公司。營業(yè)面積2萬平方米一樓開設“易買得”(EVERYDAYLOWPRICE)特大型倉儲式超級市場經營上萬種食品、日用百貨商品。二樓開設百貨商場經營名牌服裝、皮革制品、照相器材等商品。二是招商、自營形式。在交易大廈三樓開設目

11、前上海規(guī)模最大、品種最多、價格最低的家電專業(yè)市場。通過招商吸納了100多家家電生產廠、貿易商進場交易商務中心的自營亦占一定份額。通過對大型商廈“經營市場化、管理商場化”新經營機制的探索家電城日趨顯示旺盛的生命力。從去年9月家電城正式開業(yè)至今已實現(xiàn)銷售額7197億其中彩電、激光影蝶機在上海80家億元商場銷售量和銷售額排名連續(xù)幾個月名列第一。走工商聯(lián)手、商貿結合之路實施品牌策略重振國貨名品塑造集購物、瀏覽、休息一體的經營空間打“中華牌”把家

12、電城建成集中展示銷售全國及上海家電名特優(yōu)新產品的窗口和舞臺成為上海商務中心家電城鮮明的經營特色。三是聯(lián)合經營形式。在交易大廈四、五、六三個樓層215萬平方米場地開設家具專業(yè)市場。商務中心堅持打“中華牌”貫徹市政府提出的上海搭臺、全國唱戲的市場戰(zhàn)略與吉林省長春市吉盛偉邦家具集團聯(lián)營組建吉盛偉邦上海家具裝飾博覽中心通過滬吉兩地經濟協(xié)作優(yōu)勢互補匯聚中外名廠新品常年展示規(guī)模銷售顯示出規(guī)模經營優(yōu)勢被視為上海家具市場中異軍突起的一匹“黑馬”。3、多

13、元經營。多元經營又稱多種經營、多角經營。一個企業(yè)要培育新的經濟增長點增強抗風險的能力做到“東方不亮西方亮”必須探索多元經營的途徑形成若干個企業(yè)支柱產業(yè)。從商務中心多元經營的情況看大致有:已開發(fā)和待開發(fā)兩類。第一已開發(fā)的多元經營。主要有會務業(yè)、餐飲業(yè)、旅館業(yè)、辦公樓出租業(yè)、廣告業(yè)、計算機信息業(yè)等。如:交易大廈五樓近3千平方米會務區(qū)有大中型會議室10多個。去年承接聯(lián)合國專題會議、全國及本市各種會議132次6萬人次與會收入達50萬元綜合大廈設

14、有餐廳、客房十分方便進駐商務中心的客戶以及全國各地消費者的就餐、住宿、辦公、開會、購物等商務大廈、交易大廈和綜合大廈因其理想的辦公設施條件適中的價位頗受客戶的歡迎。辦公房出租業(yè)同時帶來人氣和市氣商務中心金翼廣告公司雖然建立不久但已顯示出發(fā)展前景。商務中心周邊場地及進場客戶廣告策劃、形象包裝、商品促銷等需要為廣告公司大顯身手創(chuàng)造了條件。廣告業(yè)的做大意味著商務中心新的經濟增長點的成長商務中心著力開發(fā)計算機信息資源。公司投資數(shù)千萬元建立計算機

15、信息系統(tǒng)引進了100多萬美元先進的計算機設備這些設備廣泛應用于各專業(yè)市場和智能化辦公等為完善商務會務功能和傳遞商品信息使公司成為上海市信息中心起了重要作用。第二待開發(fā)的多元經營。主要有旅游業(yè)、出租出等。如:旅游業(yè)是新興的朝陽產業(yè)商業(yè)旅游業(yè)已受到國內外消費者的關注。商務中心是市商委和旅游局命名的上海市國內旅游指定接待單位發(fā)展旅游業(yè)與商務中心構筑現(xiàn)代化、綜合性大型商業(yè)企業(yè)目標是相匹配的。擬從兩方面著手:一是組建旅行社承攬全國各地旅行者組團來

16、滬游覽、參觀、導購、就餐、住宿等業(yè)務二是與著名旅行社合作發(fā)揮商務中心商業(yè)優(yōu)勢共同拓展旅游業(yè)。隨著商務中心逐步形成上海最大倉儲式超級市場、上海最大家電專業(yè)市場和上海最大家具專業(yè)市場形成萬商云集、近悅遠來的氣候組建商務中心出租汽車公司顯得非常必要、十分迫切。因此要千方百計爭取政策把對社會、對企業(yè)都有利的事辦成功。三、以規(guī)范管理為抓手雙管齊下隨著交易大廈、商務大廈和綜合大廈全面投入營運如何使耗資數(shù)億元建造起來的三大主體建筑及設備、設施保值增值

17、如何使交易大廈各專業(yè)市場納入有序、規(guī)范、良性的管理軌道狠抓規(guī)范的物業(yè)管理和市場管理顯得迫在眉睫、至關重要。1、物業(yè)管理。商務中心物業(yè)管理對進一步開拓經營搶占市場塑造企業(yè)形象取得社會效益和經濟效益具有舉足輕重的作用。物業(yè)管理的指導思想是“服務、管理、創(chuàng)效”。一是嚴格物業(yè)收費標準和辦法做到規(guī)范化、公開化通過良好的服務和管理確保物業(yè)管理費按時、如數(shù)到位。二是定期召開業(yè)主會議、虛心聽取意見不斷改進工作使客戶滿意。三是管理、用好各類設備、設施挖掘