淺談房地產(chǎn)項目施工管理及成本管控

1、建設(shè)經(jīng)濟建材發(fā)展導向2014年6月淺談房地產(chǎn)項目施工管理及成本管控邱凱斌劉建忠(湖北煤炭地質(zhì)一二五隊湖北宜昌443003)摘要：房地產(chǎn)項目建設(shè)具有施工時間最長，資金、人員、機械等十分廣泛的特點，即施工管理水平在整個建筑工程管理中發(fā)揮著重要作用。至于房地產(chǎn)項目，其施工管理是全方位的，幾乎囊括了施工進度、質(zhì)量、成本、安全等方方面面。只有實行規(guī)范化管理，才能確保項目施工的順利進行。因此，本文首先介紹了房地產(chǎn)項目施工管理及成本管控現(xiàn)狀。重點討論

2、了加強房地產(chǎn)項目施工管理和成本管理的控制措施。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目；施工管理；成本控制；管理；項目施工中圖分類號：F29333文獻標識碼：B文章編號：1672—1675(2014)110276—02引言近年來，在社會經(jīng)濟的推動下，房地產(chǎn)行業(yè)日漸繁榮，再加上我國住房制度的不斷革新，也為房地產(chǎn)行業(yè)的深入發(fā)展創(chuàng)造了干載難逢的良好機遇。現(xiàn)階段，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成了我國國民經(jīng)濟中重要的支柱產(chǎn)業(yè)，但是相比西方發(fā)達國家，我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀依然落后，

3、不是管理模式陳舊，就是工程質(zhì)量管理不到位，甚至在投資成本和運營管理費用方面也得不到有效控制，這些現(xiàn)象嚴重影響了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益。由此可見，我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀并不樂觀，基本上都處于原始狀態(tài)，其發(fā)展仍然面臨著管理與制度方面的問題，突出體現(xiàn)在項目施工階段。因此，作為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的最為重要的一個環(huán)節(jié)，提高房地產(chǎn)項目施工管理水平，有效控制房地產(chǎn)項目的施工成本，是所有房地產(chǎn)企業(yè)迫待解決的重要任務(wù)。1房地產(chǎn)項目施工管理及成本管控現(xiàn)狀11不

4、重視工程成本管理通常來講，工程項目成本管理是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的一項核心內(nèi)容，本應(yīng)引起相關(guān)人員的高度重視，但是當前許多房地產(chǎn)企業(yè)并未足夠地意識到這個問題，以至于工程成本管理不被重視。比如：在房地產(chǎn)項目的實際施工中，工程成本管理工作僅僅留于形式，華而不實，根本沒有真正地體現(xiàn)出成本管理在企業(yè)建設(shè)中重要性。12工程成本信息不準確在房地產(chǎn)項目工程建設(shè)中，常常會出現(xiàn)工程成本信息不準確的現(xiàn)象，直接導致成本管理工作嚴重偏離實際。而事實上，工程成本信息

5、對于成本管理至關(guān)重要，比如：一個企業(yè)的成本預測、成本決策、成本控制、成本考核等等，都必須以企業(yè)成本信息為基礎(chǔ)。然而，絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的工程成本信息并非屬實，以至于難以反映企業(yè)成本的真實情況，嚴重影響工程成本管理工作的實效性。13責任成本制度不健全房地產(chǎn)項目工程成本浪費嚴重，其主要原因在于責任成本制度不健全。責任成本制度是現(xiàn)代成本管理思想的重要內(nèi)容，有效地結(jié)合成本與責任，可以更好地控制工程成本，并使之處于受控狀態(tài)，以便在異常情況下找到責

6、任人，落實原因。但是，目前多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)工程成本管理嚴重缺乏責任成本管理的思想，似乎工程成本與管理者的利益無任何關(guān)系，以至于施工成本管理過程中的存在問題接連不斷，不利于房地產(chǎn)項目施工中各階段的成本控制。2房地產(chǎn)項目施工管理的控制措施21嚴格把關(guān)工程質(zhì)量對于工程質(zhì)量進行嚴格控制，可以避免返工現(xiàn)象，這對于房地產(chǎn)項目施工管理工作的全面落實極其重要。具體地講，做好工程質(zhì)量控制工作，一定要重視施工細節(jié)，以防質(zhì)量問題所造成的(5)對于審計方法的運用

7、要結(jié)合項目管理的不同時期和階段的特點，選擇最佳方案。跟蹤審計的方式和內(nèi)容要具有針對性。如果項目出現(xiàn)規(guī)模擴大的情況，要進行有效的抽樣審查，保證其合理性和全面性，同時在保證符合性的同時進行重要性的監(jiān)測。33不斷進行工程造價審計工作的人員建設(shè)。提升綜合素質(zhì)對于工程造價的審計工作，相關(guān)工作人員需要具備良好的專業(yè)素質(zhì)。為此，審計單位在注重人才培養(yǎng)。(1)審計人員隊伍在專業(yè)上要合理配置，選擇懂得財務(wù)知識、了解工程造價的人員，且要保持一定的人員數(shù)量。

8、對于不同的工程要配備不同數(shù)量的造價人員。如，園林綠化、土建、安裝、房屋修繕等工程，要根據(jù)實際情況，配備合理的審計人員。(2)審計人員除了要具有良好的專業(yè)素質(zhì)外，還要注重職業(yè)道德的培養(yǎng)，具有廉政觀念。否則，缺乏廉政思想就會抵擋不住外界的強烈誘惑，在強權(quán)和利益面前屈服，對于一些審計工作過程中的紕漏視而不見，不及時進行上報，導致國家建設(shè)資金的外流。(3)在進行審計人員的選擇的時候要注意回避制度。完善對人才的培養(yǎng)和培訓機制。積極開展技能培訓和職

9、業(yè)操守的熏陶，實現(xiàn)技能和人格的雙重提高，從而提升工程造價審計的工作水平。2764結(jié)束語綜上，工程造價審計工作對于企業(yè)成本支出，提升經(jīng)濟效益和社會效益，打擊違法操作，正確掌控資產(chǎn)的投資規(guī)模和收益具有重要的意義。對于工程造價審計工作中的風險，要高度重視對于相關(guān)法律和法規(guī)的健全；深入掌握審計工作的難點和要點，保證較高的審計效率和品質(zhì)；千方百計提高審計人員的各方面素質(zhì)，保證工程造價審計的水準，從而促進企業(yè)和社會健康、持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā)展。參考文獻[

10、11姜世義工程造價審計方法及改進措施【A]中國科學技術(shù)協(xié)會科學時代——2O14科技創(chuàng)新與企業(yè)管理研討會論文集下(企業(yè)管理)fc1中國科學技術(shù)協(xié)會，2014，1【2】史秀清如何做好工程造價審計工作fJ]黑龍江科學，2013，O1：8081『3lt先明，許飛，王風霞，李秀萍，周淑紅審計信息化對工程造價審計的影響及要求河南科技，2o14，O1：223238收稿日期：2014—5—2建材發(fā)展導向2014年6月建設(shè)經(jīng)濟不必要的誤工和浪費情況發(fā)生，

11、最大限度地要求施工方按照施工圖進行嚴格執(zhí)行。①在施工過程中，建設(shè)方代表人員需要隨時抽查施工方，確保其要嚴格按照施工圖紙施工。在抽查過程中，一旦發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)當及時處理，并與監(jiān)理方進行協(xié)調(diào)，針對具體問題，進行具體分析，要么責令返工，要么責令施工方停業(yè)整頓。與此同時，建設(shè)方還需要對建筑材料進行檢查，確保物料質(zhì)量達標，杜絕偷工減料現(xiàn)象，要是因這種情況引起的損失，必須由施工方全部承擔責任。②強化檢查和驗收工作，主要針對隱蔽工程或中間部位。對于房地

12、產(chǎn)施工項目而言，在驗收隱蔽工程或中間部位的時候，施工方首先要自檢，再由監(jiān)理單位進行復檢，同時要做好相關(guān)記錄，自檢、復檢的時間地點要包括在內(nèi)，最終需要告知建設(shè)方代表。接下來，如果驗收合格，建設(shè)方就可以在驗收記錄上簽字批準，同意施工繼續(xù)進行，否則要進行整改并重新驗收。值得注意的是，如果隱蔽工程沒有經(jīng)過驗收，或者被隱蔽掉，建設(shè)方就有權(quán)要求對其進行檢驗，施工方則必須按照規(guī)定予以積極配合。22嚴格控制工程進度作為房地產(chǎn)項目的建設(shè)方，需要嚴格控制工

13、程進度，堅持以合同工期為依據(jù)，仔細檢查施工單位有沒有按照原定組織計劃來施工。在檢查的過程中，要是發(fā)現(xiàn)施工單位未按照施工組織計劃進行施工，難以滿足合同工期的要求，建設(shè)方就要從實際情況出發(fā)，積極協(xié)調(diào)施工單位，采取合理對策延長工期，要么督促并加快施工進度。不僅如此，在施工合同中，建設(shè)方還要制定一套科學合理的獎懲措施，針對施工質(zhì)量的優(yōu)劣、工期的延誤與提前等做出行之有效的獎懲方案。只有充分協(xié)調(diào)施工單位，才有利于保障施工工程進度和工程質(zhì)量。23加強

14、施工安全管理安全是一切工程運作的前提，特別是房地產(chǎn)項目施工安全管理的重要性是不可估量的，它是整個行業(yè)進行一切工作的重心，要求嚴加管理。安全不但是施工單位的生命保障，而且對于施工企業(yè)和建設(shè)企業(yè)的管理素質(zhì)也提出了更高要求。比如：作為建設(shè)單位，需要認真對待房地產(chǎn)項目施工管理，高度重視安全管理的水平和質(zhì)量，在安全的基礎(chǔ)上，不斷加強工程質(zhì)量和進度管理，嚴格杜絕安全隱患。3房地產(chǎn)項目施工成本管理的控制措施31設(shè)計階段的成本控制設(shè)計階段是房地產(chǎn)項目進

15、行成本控制的關(guān)鍵時期，尤其對于項目投資的影響至關(guān)重要。所以說，建設(shè)方需要積極推行設(shè)計招標，優(yōu)選設(shè)計單位，重視建筑方案與經(jīng)濟方案的有機結(jié)合，最好把工程主體及、配套圍護、綠化等事項集中起來，實現(xiàn)一起招標。在此過程中，可以采取“多家競投”的方式，同時組織專家予以評比，這樣才能選出良好的設(shè)計單位，才能實現(xiàn)設(shè)計方在項目規(guī)劃事項上的開拓與創(chuàng)新，并在此基礎(chǔ)上降低工程成本。另外，各專業(yè)在確保功能和技術(shù)指標時，還要制定雙贏策略，要求投資限額的分解與使用必

16、須合理可靠，能夠?qū)⑹┕D的設(shè)計和預算融為一體，科學地結(jié)合技術(shù)與經(jīng)濟。不管怎么說，房地產(chǎn)企業(yè)項目建設(shè)單位都要嚴格控制設(shè)計變更，確保投資限額的穩(wěn)定性，這一切需要造價管理人員與設(shè)計部門進行有效配合，努力為工程基礎(chǔ)資料的可靠性提供有力保障。32招投標階段的成本控制在招標階段，做好成本控制工作，業(yè)主方一定要注意和加強招標工作，需要堅掙‘公平、公開、公正、誠信”的基本原則。具體地講，招標之前，業(yè)主方要嚴格審查施工單位的資質(zhì)，最好進行實地考察；編制招

17、標文件時，要求造價管理人員認真收集、積累、篩選、分析、總結(jié)合類數(shù)據(jù)資料，針對工程造價的同影響因素，需要客觀地鑒別、預測、分析與評價，然后方能完成編制招標文件。需要注意的是，在招標文件中，對于一些涉及費用的條款，需要仔細琢磨，這樣不但有利于以后的造價控制，而且還有利于低價者中標。33施工階段的成本控制房地產(chǎn)項目施工成本管理過程中，施工階段是資金投入的最重要時段，也是招投標的具體延伸，以及施工合同的具體化。一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)主要以盈利為目

18、，這就決定了項目投資一定要實現(xiàn)預期目標，而成本控制的關(guān)鍵則是有效地控制工程變更。①在管理模式上，需要建立建設(shè)監(jiān)理制，有效控制項目投資，使其嚴格按照監(jiān)理規(guī)定的細則，完善職責分配制度，健全投資控制系統(tǒng)。②做好月度工程進度款審核工作，避免投資失控。比如：審核工程進度款時，對于經(jīng)監(jiān)理方認定的工程量，要求依照合同約定的計價，支付相應(yīng)的進度款。③盡量選用新工藝和新材料，這樣不但提高了勞動生產(chǎn)率，而且縮短了施工工期，特別是甲方可以依據(jù)工序和施工進度，

19、科學合理地安排進料計劃，最大程度上降低存儲成本，進一步做好施工階段的成本控制管理工作(如圖1所示)。圖1施工階段的成本控制管理34竣工階段的成本控制竣工階段是成本控制管理工作的結(jié)束階段。在房地產(chǎn)項目施工管理過程中，建設(shè)單位需要根據(jù)合同、預算、竣工資料及其相關(guān)法律法規(guī)，科學合理地對工程款進行審核。比如：必須堅持政策的基本要求，對于送審的竣工決算，必須認真地核實工程量，將聯(lián)系單簽證費用落實到位，從而使最終結(jié)算能夠體現(xiàn)實際工程造價。4結(jié)束語總

20、之，在房地產(chǎn)項目施工中，施工管理是一項十分復雜的系統(tǒng)工程，要想確保整個房地產(chǎn)項目工程能夠正常進行，就要堅持施工管理的科學性。而一個成功的項目管理需要眾多參與主體的相互協(xié)調(diào)、配合與合作，即項目工程管理必須運用系統(tǒng)學的觀點。對于房地產(chǎn)項目而言，其施工管理與成本管理之間存在著相輔相成的關(guān)系，施工管理主要包括工程質(zhì)量控制、工程進度控制和工程成本控制，即施工管理服務(wù)于成本控制，成本控制又能夠更好地實現(xiàn)施工管理。因此，作為房地產(chǎn)項目施工管理人員，需

21、要嚴格遵循本文所論述的施工管理與成本控制措施，積極有效地加強對整個項目工程進行管理，從而促進房地產(chǎn)項目工程的順利完成。參考文獻[1】陸智銘房地產(chǎn)項目施工管理及成本控N：tr法分析[J]經(jīng)營管理者，2013(17)：196[2]張艷華建筑工程中施工管理及成本控制[J]_建材世界，2013(2)：140～142[3]林紀文論房地產(chǎn)項目施工管理[JJ科技風，2010(10)：280收稿日期：2014—5—12作者簡介：邱凱斌(1978一)，男