房地產(chǎn)企業(yè)稅收核算規(guī)范探討

1、房地產(chǎn)企業(yè)稅收核算規(guī)范探討于秀麗(大連航華置業(yè)有限公司遼寧大連11600~摘要：隨著社會(huì)的不斷進(jìn)步與發(fā)展，人民的生活水平不斷提高，對(duì)房地產(chǎn)需求量與日俱增，推動(dòng)了房地產(chǎn)迅速發(fā)展，并帶動(dòng)了我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，成為我國(guó)稅收又一主要來源。但房地產(chǎn)行業(yè)稅收核算存在一系亟待解決的問題，需及時(shí)處理，堵住稅收漏洞。文章對(duì)稅收核算行為規(guī)范化進(jìn)行淺析，以供參考。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)；稅收核算；規(guī)范一、前言隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展加快，房地產(chǎn)稅收在我國(guó)的稅收地位不斷增高，現(xiàn)行

2、的稅收制度已不能適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展之需要，這要求房地產(chǎn)稅收核算進(jìn)行規(guī)范化、合理化，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)稅收的改革力度。由于對(duì)房地產(chǎn)稅收在各個(gè)課稅領(lǐng)域意見不統(tǒng)一，這樣在一定程度上阻礙了稅制改革的進(jìn)行，所以加強(qiáng)稅收核算的整理與規(guī)范已迫在眉撼二、房地產(chǎn)稅收核算現(xiàn)狀分析由于房地產(chǎn)項(xiàng)目具有特殊性，開發(fā)周期與銷售周期太長(zhǎng)，根據(jù)現(xiàn)有的稅收制度，房地產(chǎn)企業(yè)在納完稅之后，以預(yù)售款成為營(yíng)業(yè)收入以前，預(yù)繳稅款需要拄帳，根據(jù)現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度之規(guī)定，需歸入應(yīng)交稅的借方，在流動(dòng)

3、負(fù)債中則呈現(xiàn)出負(fù)數(shù)，大部分的房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行納稅計(jì)提的過程中存在不規(guī)范操作。主要體現(xiàn)在以下方面。(一)附加稅與營(yíng)業(yè)稅當(dāng)預(yù)售款收入已經(jīng)轉(zhuǎn)化成己收款時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的計(jì)提稅金分錄存在貸記應(yīng)交稅款，借記待攤款項(xiàng)，借記開發(fā)成本項(xiàng)，貸記應(yīng)交稅款等不規(guī)范行為。()土地增值稅根據(jù)預(yù)售款收入定率代征，并不進(jìn)行清算，并且根據(jù)預(yù)售收入的比例對(duì)其進(jìn)行預(yù)征，而在工程項(xiàng)目全面竣工銷售完成之后進(jìn)行清算。在這一過程中，對(duì)借記管理款項(xiàng)與貸記應(yīng)交稅款；借記待攤款項(xiàng)與貸記應(yīng)

4、交稅款：借記開發(fā)成本與貸記應(yīng)交稅款等都存在不規(guī)范的行為現(xiàn)象。(三)企業(yè)所得稅借記遞延稅與代記應(yīng)交稅款等企業(yè)所得稅也存在不規(guī)范的行為。(四)印花稅因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)稅收的核算不需要通過對(duì)應(yīng)交稅款的核算，所以都是根據(jù)預(yù)售收入繳納稅款，其后的分錄對(duì)借記待攤款項(xiàng)與貸記銀行存款存在不規(guī)范行為。(五)房產(chǎn)稅房地產(chǎn)企業(yè)在收到租金以后，將全部以營(yíng)業(yè)外收入或者是其他業(yè)務(wù)收入：收到租金以后直接用為業(yè)務(wù)收入或者預(yù)售款收入進(jìn)行沖減：這兩種不規(guī)范的核算方法都沒有對(duì)相

5、關(guān)稅款進(jìn)行計(jì)算，從而提高了房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。(六)土地使用稅大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在i程項(xiàng)目在開發(fā)與占用土地的過程中，對(duì)土地使用稅并沒有進(jìn)行計(jì)提。部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雖然計(jì)提，但是核算過程并不規(guī)范。比如：對(duì)借記待攤款項(xiàng)的分錄與配比原則不相符，貸記應(yīng)交款的分錄與待攤款項(xiàng)定義不符等。三、房地產(chǎn)稅收征收方式、政策與會(huì)計(jì)處理的方式的差異在新的會(huì)計(jì)制度與會(huì)計(jì)準(zhǔn)則出臺(tái)后，雖適用于房產(chǎn)業(yè)，但部分企業(yè)沒從房產(chǎn)業(yè)的特殊性與復(fù)雜性進(jìn)行考慮，對(duì)稅收差異沒有準(zhǔn)

6、確的判斷與理解，在使用會(huì)計(jì)制度時(shí)，涉及稅收事項(xiàng)的核算科目使用不統(tǒng)一，差錯(cuò)頻出，對(duì)會(huì)計(jì)核算的質(zhì)量影響極大，主要有以下幾點(diǎn)。(一)在營(yíng)業(yè)稅收與附加稅收方面的差異根據(jù)會(huì)計(jì)制度之規(guī)定，房地產(chǎn)收預(yù)收房款收入，并不能滿足收入確認(rèn)的所有條件，在預(yù)收財(cái)款核算科目核算時(shí)不做納稅處理，企業(yè)在房產(chǎn)移交時(shí)，將發(fā)票提交在得到買方認(rèn)可后方確定營(yíng)業(yè)收入，同時(shí)計(jì)提附加與營(yíng)業(yè)稅。但是根據(jù)勞業(yè)稅暫行管理辦法之規(guī)定，房地產(chǎn)企一般都采取預(yù)收款方式，預(yù)售收入的時(shí)候就是納稅義務(wù)發(fā)

7、生的時(shí)間，納稅依據(jù)是實(shí)際收入的預(yù)售款，或現(xiàn)房銷售款總款。()在房地產(chǎn)企業(yè)所得稅方面的差異所得是稅是根據(jù)是會(huì)計(jì)制度之規(guī)定的企業(yè)費(fèi)用支出，根據(jù)會(huì)計(jì)本期損益與一定豹稅率計(jì)算配比金額。依照國(guó)家稅發(fā)規(guī)定，房地產(chǎn)所采取的預(yù)售銷售方式，得按預(yù)售款不低于15％的利潤(rùn)額交企業(yè)所得稅，_在開發(fā)項(xiàng)目完全竣工后結(jié)算銷售款并調(diào)整。(三)在土地增值稅方面的差異根據(jù)我國(guó)土地增值稅暫行管理規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目在竣工結(jié)算銷售款后清算，增值稅額到達(dá)稅法規(guī)定比例時(shí)，采用四

8、級(jí)超率的方式累進(jìn)稅率計(jì)繳增值稅。但是稅務(wù)機(jī)關(guān)在實(shí)際的征稅過程中，分為三種方式進(jìn)行征收：首先是在項(xiàng)目全面竣工決算，銷售完成后一次性清算土地增值稅；其次，根據(jù)預(yù)售款比例定率帶征，在項(xiàng)目全面竣工后不進(jìn)行清算：最的，根據(jù)預(yù)收的比例預(yù)征，在項(xiàng)目完全竣工決算。(四)在印花稅方面的差異根據(jù)印花稅暫行規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)所繳納的印花稅的稅目是商品房購買合同，在雙方簽定購銷合同時(shí)進(jìn)行納稅。稅務(wù)部門的征收方式有兩種，一種是按合同簽定金額全額征收印花稅，發(fā)生在簽

9、定合同時(shí)，二是根據(jù)實(shí)際收取預(yù)售款收入收取印花稅。(五)在房產(chǎn)稅方面的差異根據(jù)房產(chǎn)稅暫行管理辦法之規(guī)定，房產(chǎn)業(yè)的固定資產(chǎn)原價(jià)值實(shí)行以價(jià)記稅，房屋出租收入按照從租計(jì)稅；但房地產(chǎn)商品房未出售之前出租款項(xiàng)收入，視為固定資產(chǎn)出租收入項(xiàng)，應(yīng)繳納相關(guān)房產(chǎn)稅。(六)土地使用稅方面的差異根據(jù)城鎮(zhèn)土地暫行管理辦法之規(guī)定，房地產(chǎn)除了上繳固定淺談‘菅改增’對(duì)企業(yè)的影響及應(yīng)對(duì)策略樊月琴(寧波市鎮(zhèn)海區(qū)財(cái)政局浙江寧波‘315000)摘要：“營(yíng)改增”是現(xiàn)代稅制改革中的

10、重要內(nèi)容，其改革的主要目的是為了降低企業(yè)的稅負(fù)，促進(jìn)我國(guó)整體產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。隨著“營(yíng)改增”稅改的不斷開展與實(shí)施，多數(shù)企業(yè)都獲得了明顯的利潤(rùn)，降低了自身的稅負(fù)zl~。從整體企業(yè)的稅負(fù)情況來看，只有少部分企業(yè)的稅負(fù)發(fā)生了增長(zhǎng)的情況?！盃I(yíng)改增”的稅制改革對(duì)I&&~務(wù)管理工作造成了一定的影響，文章對(duì)此進(jìn)行了分析，并且提出了企業(yè)的應(yīng)對(duì)策略。關(guān)鍵詞：營(yíng)改增；企業(yè)稅負(fù)；財(cái)務(wù)指標(biāo)；影響“營(yíng)改增”這一稅制改革工作，對(duì)于企業(yè)的稅負(fù)與財(cái)務(wù)指標(biāo)都產(chǎn)生了很大的影響，

11、是我國(guó)稅制與國(guó)家經(jīng)濟(jì)情況發(fā)展相適應(yīng)的重要改革措施，是促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要舉措。近年來，國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境十分嚴(yán)峻，全球金融危機(jī)使得世界各國(guó)都出臺(tái)了相應(yīng)的稅收改革措施，以應(yīng)對(duì)金融危機(jī)的沖擊，保證本國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展?！盃I(yíng)改增”稅制改革的范圍不斷擴(kuò)大，整體稅改方案正在穩(wěn)步推行，企業(yè)在面臨新政策的環(huán)境下，要積極的對(duì)自身業(yè)務(wù)流程進(jìn)行調(diào)整，采取科學(xué)有效的措施，應(yīng)對(duì)稅制改革對(duì)于企業(yè)的影響。一、“營(yíng)改增”對(duì)企業(yè)的影響(一)企業(yè)稅負(fù)水平受到影響整體來說，

12、“營(yíng)改增”的政策的實(shí)施，使得大部分企業(yè)的稅負(fù)水平都得到了降低，但是少部分企業(yè)的稅負(fù)水平出現(xiàn)了增高的現(xiàn)象，造成這一問題的主要原因是不同行業(yè)的具體情況資產(chǎn)使用土地稅之外，還要上繳開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)期間占用土地的使用稅。四、對(duì)規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)稅收核算的思考房地產(chǎn)稅收核算的規(guī)范化建設(shè)，是對(duì)企業(yè)資產(chǎn)，所有者權(quán)益與負(fù)債等都有深遠(yuǎn)的影響，弄清納稅性質(zhì)，由于房地產(chǎn)業(yè)的特殊性，必須根據(jù)實(shí)際情況，增設(shè)稅收科目依照實(shí)質(zhì)重于形式的原則，采取行之有效的稅收核算體制。(

13、一)對(duì)稅源進(jìn)行科學(xué)管理在房地產(chǎn)企業(yè)中，因?yàn)槎惢狈φ鎸?shí)性，成本費(fèi)用的支出和收入總金額沒進(jìn)行準(zhǔn)確的核算，因而無法為主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供準(zhǔn)確，完整，真實(shí)的納稅信息與資料。見于這種情況下，可實(shí)行核定征管的方法進(jìn)行有效的稅收征管，這包括定額征收與核定征收的核算。如有掛靠或承包房地產(chǎn)項(xiàng)目的情況應(yīng)根據(jù)同規(guī)模進(jìn)行核定征收，同時(shí)做好納稅責(zé)任與義務(wù)的宣傳與審核評(píng)稅工作確保稅收的申報(bào)率，入庫率，提高申報(bào)準(zhǔn)確率與稅務(wù)登記率等。(二)加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的日常監(jiān)管工作在

14、房地產(chǎn)開發(fā)初期，稅務(wù)機(jī)關(guān)要求企業(yè)對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃圖，建房方式，立項(xiàng)書以投承包合同，材料等各供應(yīng)方的真實(shí)情況進(jìn)行如實(shí)上報(bào)，對(duì)工程的開發(fā)情況進(jìn)行全面掌控，為監(jiān)管工作打下基礎(chǔ)。在竣工以后，立即要求企業(yè)對(duì)成本費(fèi)分?jǐn)傓k法進(jìn)行上報(bào)，避免房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)移利潤(rùn)，從而逃避稅收。(三)加強(qiáng)房產(chǎn)稅核算規(guī)范建設(shè)規(guī)范房產(chǎn)稅核算是企業(yè)的資產(chǎn)，負(fù)債與所有者權(quán)益的保障。加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)稅核算必清楚認(rèn)識(shí)房產(chǎn)稅收的基本特性，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，可以根據(jù)稅收制度之規(guī)定實(shí)行計(jì)提稅

15、金，把一部分進(jìn)行掛賬核算。1在對(duì)房產(chǎn)稅進(jìn)行計(jì)提的過程中，不能直接計(jì)入損益類的稅收科目核算稅額，根據(jù)預(yù)售收入進(jìn)行提取附加與營(yíng)業(yè)稅時(shí)，須用借記的方式待扣稅金，貸記應(yīng)交稅款：根據(jù)預(yù)收款來計(jì)算企業(yè)所得稅和土地增值稅時(shí)，須用借記的方式待扣稅款，貸記應(yīng)交稅款；根據(jù)購房合同款或預(yù)售款繳納印花稅，須以借記的方式待扣稅金，貸記的方式銀行存孰2可以直接計(jì)算損益與成本科目的核算稅金，在房地產(chǎn)項(xiàng)目完工之后，現(xiàn)房的銷售額所納稅金和土地增值稅，在進(jìn)行計(jì)提時(shí)須做借記

16、營(yíng)業(yè)稅與附加稅，貸記應(yīng)交稅款，比例分配一定與原則相符；根據(jù)應(yīng)繳所得稅額和稅法之規(guī)定的配比繳納，并在年終對(duì)所有清繳所得稅進(jìn)行結(jié)算，同時(shí)在進(jìn)行計(jì)提時(shí)須借記所得稅，貸記應(yīng)繳稅款；房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目完工前占用土地，在計(jì)提土地使用稅時(shí)，須借記到開發(fā)成本之中，貸記到應(yīng)繳稅款里。在商品房未完成銷售以前，計(jì)提出租業(yè)務(wù)收入稅金時(shí)，須借記別的業(yè)務(wù)支出，貸記須交稅款。五、結(jié)語總之，在房地產(chǎn)業(yè)快速展的新時(shí)期，針對(duì)房地產(chǎn)稅收核算的缺陷與漏洞，需要國(guó)家職能部門對(duì)其

17、進(jìn)行統(tǒng)一制定符合房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的制度和政策，在可能的情況下減少房地產(chǎn)業(yè)的稅種，對(duì)特殊行業(yè)的征收方式規(guī)范與統(tǒng)一。只有逐步完善房地產(chǎn)業(yè)會(huì)計(jì)核算方法與制度，才能有效保障房地產(chǎn)企業(yè)稅收的穩(wěn)定性，準(zhǔn)確性。參考文獻(xiàn)：【l】蔡小和房地產(chǎn)企業(yè)稅收核算的規(guī)范與思考[J】商業(yè)會(huì)會(huì)，2010，(4)【2】江丹萍，溫皓亮房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管中存在的問題與對(duì)策【J】_合作經(jīng)濟(jì)與科技。2009，(9)【3】孫靜論當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)稅收環(huán)境與對(duì)策【J]