地產(chǎn)經(jīng)典項(xiàng)目swot分析

1、項(xiàng)目SWOT分析,案例一,第3頁(yè),項(xiàng)目SWOT分析,,項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)大于劣勢(shì)，機(jī)會(huì)大于威脅。具有較優(yōu)異的發(fā)展?jié)撡|(zhì)。,案例二,SWOT矩陣分析,S (優(yōu)勢(shì))項(xiàng)目背臨風(fēng)景秀麗鼎湖山，自然環(huán)境 優(yōu)美，區(qū)域功能定位于城市居住區(qū)， 適宜居??；2. 項(xiàng)目周邊已有多個(gè)小區(qū)入住，人流增 加不斷提升項(xiàng)目潛在價(jià)值；3. 項(xiàng)目所在區(qū)域交通網(wǎng)絡(luò)完善，可達(dá)性高，極大提高本項(xiàng)目的交通便捷力；4. 本項(xiàng)目為本地發(fā)

2、展商，具有多個(gè)本地 項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，已積累一定的客戶 資源基礎(chǔ)。,W（劣勢(shì)） 本項(xiàng)目所在區(qū)域非肇慶主中心城區(qū)， 人流量較少導(dǎo)致商業(yè)氛圍差、人氣 不足；2. 公交路線少，輻射范圍小； 周邊生活配套設(shè)施目前品質(zhì)不高，居 民生活品質(zhì)受一定影響；項(xiàng)目規(guī)模比較小，難于形成體量?jī)?yōu)勢(shì)。,,,,SWOT矩陣分析,O（機(jī)會(huì)） 本項(xiàng)目所在區(qū)域地產(chǎn)發(fā)展蓬勃，近年 招商力度不斷加大，

3、項(xiàng)目目標(biāo)客戶群 體不斷涌入，外來(lái)客戶區(qū)域認(rèn)同感逐 漸增強(qiáng)；肇慶的旅游業(yè)發(fā)展相當(dāng)迅速，由此所 帶來(lái)的觀光投資客逐年增加。區(qū)域內(nèi)居民收入穩(wěn)定,經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速， 市場(chǎng)需求可挖掘空間巨大。,T（威脅） 帝豪花園、山水居、世紀(jì)雅苑等幾個(gè)等競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手已分流了部分客戶，并與本項(xiàng)目形成正面競(jìng)爭(zhēng)。國(guó)家宏觀調(diào)控政策為為未來(lái)肇慶樓市帶來(lái)不確定因素,,,針對(duì)不同購(gòu)買源及消費(fèi)目標(biāo)，尋求項(xiàng)目 優(yōu)勢(shì)因素并轉(zhuǎn)換

4、成營(yíng)銷推廣優(yōu)勢(shì)策略及 其賣點(diǎn)。但在產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)程中,應(yīng)將 項(xiàng)目弱勢(shì)及威脅因素力爭(zhēng)規(guī)避，產(chǎn)品設(shè) 計(jì)做到揚(yáng)長(zhǎng)避短，營(yíng)銷推廣做到避實(shí)擊虛，進(jìn)而形成項(xiàng)目開發(fā)銷售的一體化優(yōu)勢(shì)。,解析結(jié)論：,案例三,項(xiàng)目 SWOT分析,綜合分析結(jié)論： 本項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力顯著，低總價(jià)，低首付優(yōu)勢(shì)，鎖定需求最為強(qiáng)烈的初中級(jí)置業(yè)者，同時(shí)具備了超強(qiáng)的投資價(jià)值，和樂(lè)觀的發(fā)展前景。 劣勢(shì)體現(xiàn)在發(fā)展性中，抗性會(huì)隨之轉(zhuǎn)化。機(jī)會(huì)與威脅主要來(lái)源于市場(chǎng)

5、形式。提早入市，做足增加附加值的配套設(shè)施可以使項(xiàng)目更加具備高性價(jià)比優(yōu)勢(shì)。盡管項(xiàng)目市場(chǎng)整體風(fēng)險(xiǎn)值比較小，如果實(shí)現(xiàn)快速回籠資金，核心要素是銷售推廣體系的強(qiáng)力配合，以及短時(shí)間內(nèi)的客戶積累渠道。走快不是目的，實(shí)現(xiàn)既得利益是最終根本。合理的定價(jià)和價(jià)格策略有助于開發(fā)商回籠資金快中有升.,案例四,12,四、項(xiàng)目?jī)r(jià)值結(jié)構(gòu),1、項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)（S）,13,四、項(xiàng)目?jī)r(jià)值結(jié)構(gòu),1、項(xiàng)目SWOT分析劣勢(shì)（W）,14,四、項(xiàng)目?jī)r(jià)值結(jié)構(gòu),1、項(xiàng)目

6、SWOT分析機(jī)會(huì)（O）,15,四、項(xiàng)目?jī)r(jià)值結(jié)構(gòu),1、項(xiàng)目SWOT分析威脅（T）,16,小結(jié)： 通過(guò)有效整合項(xiàng)目在區(qū)位、規(guī)模、產(chǎn)品、品牌等方面的競(jìng)爭(zhēng)力，可以形成強(qiáng)大的綜合競(jìng)爭(zhēng)力，完全能夠向市場(chǎng)發(fā)起強(qiáng)大的沖擊和挑戰(zhàn)，甚至突破現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)層面，在市場(chǎng)中脫穎而出，成為區(qū)域性的標(biāo)志性項(xiàng)目。,案例五,,地塊分析,項(xiàng)目SWOT分析,優(yōu)勢(shì)Strength,地塊自身：地形方正，地勢(shì)平坦，易于項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃；區(qū)域環(huán)境：與水口鎮(zhèn)文化

7、體育中心相鄰，文體、生活休閑資源比較豐富；周邊社區(qū)：片區(qū)內(nèi)的藍(lán)波灣、國(guó)際新城等項(xiàng)目均屬高檔別墅樓盤，提升了片區(qū)整體形象，與 城市未來(lái)高檔居住區(qū)為鄰。,地理位置較好，有豐富的生活休閑資源。,,地塊分析,項(xiàng)目SWOT分析,劣勢(shì)Weakness,容 積 率：項(xiàng)目容積率較高，為3.3，在一定程度上限制了項(xiàng)目的品質(zhì)和規(guī)劃；四至環(huán)境：地塊所處地段較差，工廠、廠房、農(nóng)民房、雜草地等臟亂的環(huán)境將對(duì)項(xiàng)

8、目近期造 成負(fù)面影響；另有地塊上存有高壓線，對(duì)項(xiàng)目后期銷售帶來(lái)制約；生活配套：項(xiàng)目周邊目前人氣稀薄，居住氛圍差，缺乏日常商業(yè)配套，居家購(gòu)物近期將不會(huì) 有明顯的改善。,容積率高，現(xiàn)有環(huán)境差，生活配套設(shè)施不完善。,,地塊分析,項(xiàng)目SWOT分析,機(jī)會(huì)Opportunity,整體市場(chǎng)：近幾年惠州地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展，但整體市場(chǎng)仍運(yùn)行良好，整個(gè)市場(chǎng)后期看好；城際交

9、通：2010年地鐵三號(hào)線、深惠輕軌列車的開通， “一小時(shí)生活圈”炒作使越來(lái)越多的 深圳投資客戶涉足惠州地產(chǎn)投資，這將強(qiáng)力拉動(dòng)惠州地產(chǎn)的發(fā)展；銷售價(jià)格：目前水口片區(qū)的房?jī)r(jià)仍處于惠州市較低價(jià)位，更是珠三角城市的硅谷，還大幅上 漲的空間，升值潛力巨大。,市場(chǎng)運(yùn)行良好，外地客戶成交看好，價(jià)格升值潛力大。,,地塊分析,項(xiàng)目SWOT分析,威脅Threat,房產(chǎn)政策：國(guó)

10、家近年固定資產(chǎn)投資的姿態(tài)及出臺(tái)的政策，一定程度上制約了地產(chǎn)市場(chǎng)；競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：片區(qū)內(nèi)相繼推出一些住宅項(xiàng)目，加上國(guó)際新城和藍(lán)波灣后期項(xiàng)目的推出，將不可 避免的對(duì)本項(xiàng)目后期入市造成一定影響，分流一部分本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群，且對(duì) 本項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力帶來(lái)壓力和沖擊；其他片區(qū)：隨著江北片區(qū)的規(guī)劃及基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)一步完善，將分流本項(xiàng)目的部分目標(biāo)客戶。,房產(chǎn)政策頻出，客戶置

11、業(yè)謹(jǐn)慎，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及其他片區(qū)分流客戶。,去哪里尋找這片土地的點(diǎn)金魔杖？,做細(xì)市場(chǎng) 做精產(chǎn)品,揚(yáng) 長(zhǎng)□ 強(qiáng)化水口湖濱公園與文化體育中心的生活休閑資源及項(xiàng)目發(fā)展前景；□ 在操作中適當(dāng)借助周邊大社區(qū)的良好形象為自身推廣；□ 通過(guò)創(chuàng)新，打造片區(qū)標(biāo)志性的、具有自己獨(dú)特性的高層產(chǎn)品。避 短□ 做細(xì)市場(chǎng)，通過(guò)科學(xué)合理的差異化市場(chǎng)定位，從市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出；□ 圍繞項(xiàng)目地塊的屬性和市場(chǎng)定位，做精產(chǎn)品，再加以精致的包裝，軟硬相加

12、，以產(chǎn)品來(lái)提升項(xiàng)目 的品質(zhì)；□ 關(guān)注政府政策，調(diào)整項(xiàng)目推廣策略。,案例六,房行東方http://www.swothouse.com/,項(xiàng)目解讀,項(xiàng)目綜合分析,在這些錯(cuò)綜交叉的關(guān)系中，我們需要突出項(xiàng)目自身的亮點(diǎn)。,案例七,26,SWOT分析,項(xiàng)目核心價(jià)值梳理,,,S,W,T,O,地段價(jià)值：優(yōu)越的地理位置：地處萬(wàn)家麗路與荷花路交界處，成熟、優(yōu)越的城市生活配套聚集。城市地標(biāo)。學(xué)區(qū)價(jià)值：芙蓉中學(xué)、育英小學(xué)比鄰。品牌價(jià)值：東方

13、新城的口碑和新金鴻企業(yè)品牌（水云間）。,產(chǎn)品：高層點(diǎn)式，戶型設(shè)計(jì)差．口碑：東方新城經(jīng)濟(jì)適用房的負(fù)面口碑影響．,競(jìng)爭(zhēng)：下階段推出項(xiàng)目多，競(jìng)爭(zhēng)劇烈．,07年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)將保持持續(xù)快速的發(fā)展，市場(chǎng)保持供銷兩旺的局面。地段決定價(jià)值。搶占市場(chǎng)推廣先機(jī)。同區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)營(yíng)銷水平粗放，不成體系。,,【項(xiàng)目SWOT分析】,優(yōu)勢(shì)：■ 項(xiàng)目自身素質(zhì)絕佳，尤其是地段、景觀、產(chǎn)品 ■ 發(fā)展商品牌效應(yīng)明顯，具有大批的忠誠(chéng)客戶

14、； ■ 前期形象高企，廣泛被客戶認(rèn)同；劣勢(shì)：■ 認(rèn)籌期長(zhǎng)達(dá)8個(gè)月，客戶維系困難； ■ 項(xiàng)目等待期長(zhǎng)，客源流失機(jī)會(huì)大； 機(jī)會(huì)：■ 深圳西岸將成為未來(lái)兩年內(nèi)深圳房地產(chǎn)的熱點(diǎn)區(qū)域 ■ 寶安利好不斷，關(guān)內(nèi)客戶開始認(rèn)同； ■ 項(xiàng)目開發(fā)可肆機(jī)而動(dòng)，靜觀其變； ■ 競(jìng)爭(zhēng)

15、項(xiàng)目的推廣也為本項(xiàng)目帶來(lái)客源；威脅：■ 同期同質(zhì)項(xiàng)目數(shù)量龐大，競(jìng)爭(zhēng)激烈； ■ 關(guān)內(nèi)客戶出關(guān)置業(yè)仍有區(qū)位及品質(zhì)方面的障礙；,【策略形成】,發(fā)揮優(yōu)勢(shì)、搶占機(jī)會(huì),依勢(shì)助勢(shì)，掌握片區(qū)話語(yǔ)權(quán)，以高形象強(qiáng)勢(shì)推廣、高品質(zhì)展示吸引客戶充分挖掘和提升發(fā)展商品牌價(jià)值，為營(yíng)銷創(chuàng)造機(jī)會(huì)點(diǎn),利用機(jī)會(huì)、克服劣勢(shì),大勢(shì)在場(chǎng)，關(guān)鍵作為，順勢(shì)而動(dòng)，搶奪客戶,發(fā)揮優(yōu)勢(shì)、轉(zhuǎn)化威脅,依托品牌優(yōu)勢(shì)，展現(xiàn)項(xiàng)目非凡價(jià)值，吸引關(guān)內(nèi)客戶特別是南山客

16、戶,減少劣勢(shì)、避免威脅,挖掘片區(qū)價(jià)值，再次整合，使更多客戶消除疑慮，認(rèn)同片區(qū)高服務(wù)+高形象+高品質(zhì),尚都=深圳西岸,案例八,項(xiàng)目SWOT分析,優(yōu)勢(shì)（S）： 1、開發(fā)優(yōu)勢(shì)：高水準(zhǔn)的開發(fā)供方團(tuán)隊(duì)：武漢成熟開發(fā)商、加拿大B+H建筑設(shè)計(jì)、中建五局的施工建設(shè)等； 2、規(guī)模優(yōu)勢(shì)：占地660畝，總建72萬(wàn)平方； 3、產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)：產(chǎn)品的定位與產(chǎn)品性價(jià)比打造上充分實(shí)現(xiàn)差異化，如德式建筑風(fēng)格、戶型面積區(qū)間合理化、

17、精巧化。 4、環(huán)境優(yōu)勢(shì)：240畝原生態(tài)山地景觀資源，整體綠化率65%。 5、交通基礎(chǔ)建設(shè)優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目所在片區(qū)交通形象較好，預(yù)示著區(qū)域無(wú)限的發(fā)展?jié)摿?。如：岳麓大道、雷鋒大道、金星大道等。,劣勢(shì)（W）： 1、生活配套劣勢(shì)：項(xiàng)目周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)滯后，生活配套設(shè)施欠缺； 2、交通環(huán)境劣勢(shì)：目前項(xiàng)目周邊公交線路較少，出行較為不便； 3、居住氛圍劣勢(shì)：周邊欠缺成熟的生活環(huán)境；,項(xiàng)

18、目SWOT分析,機(jī)會(huì)（O）： 1、區(qū)域發(fā)展機(jī)會(huì)：項(xiàng)目一方面可借勢(shì)于兩型先導(dǎo)區(qū)核心建設(shè)、市政府板塊行政輻射的發(fā)展力，另一方面可借助于星城鎮(zhèn)招商引資的發(fā)展資源。 2、產(chǎn)業(yè)集群的帶動(dòng)機(jī)會(huì)：項(xiàng)目周邊集結(jié)了高新技術(shù)園、臺(tái)商投資園區(qū)、晟通工業(yè)園等大型園區(qū)及品牌、規(guī)模大盤，產(chǎn)業(yè)集群的發(fā)展一觸即發(fā)。,項(xiàng)目SWOT分析,威脅（T）： 1、區(qū)域認(rèn)同威脅：居住郊區(qū)化，居住理念的改變還處于起始階段 ，對(duì)區(qū)域的認(rèn)同尚

19、待時(shí)日。 2、區(qū)域消費(fèi)能力威脅：項(xiàng)目必須面對(duì)如何擴(kuò)大消費(fèi)群體，延長(zhǎng)消費(fèi)半徑的問(wèn)題。 3、區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)的威脅：岳麓區(qū)北片金星大道兩廂的土地均已名花有主，預(yù)計(jì)2008年該區(qū)域的可供開發(fā)的總量將達(dá)到6000多畝，且大多數(shù)為品牌發(fā)展商和超過(guò)500畝的大盤，本案開發(fā)面臨巨大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。,項(xiàng)目SWOT分析,,1、生活配套劣勢(shì)；2、交通環(huán)境劣勢(shì)；3、居住氛圍劣勢(shì)；,,,,,1、開發(fā)優(yōu)勢(shì)：一流的開發(fā)團(tuán)隊(duì)。2、 規(guī)模優(yōu)勢(shì)：占

20、地660畝，總建72萬(wàn)平方。3、 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)：高性價(jià)比產(chǎn)品組合。4、 環(huán)境優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目擁有240畝原生態(tài)山地景觀資源。5、 交通基礎(chǔ)建設(shè)優(yōu)勢(shì)：交通形象預(yù)示區(qū)域發(fā)展。,,,搶占市場(chǎng)空白差異化定位突出項(xiàng)目產(chǎn)品和自身特色,依附自身獨(dú)特的資源，突出項(xiàng)目特色；因地制宜，要充分利用地塊現(xiàn)有資源；,快速啟動(dòng)，把握商機(jī)利用資源，實(shí)現(xiàn)全方位互動(dòng),定位上具備戰(zhàn)略高度,實(shí)現(xiàn)區(qū)域特性價(jià)值，突破區(qū)域局限性,發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì),發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅,利用機(jī)

21、會(huì)，克服劣勢(shì),減少劣勢(shì)，避免威脅,優(yōu)勢(shì),劣勢(shì),機(jī)會(huì),威脅,戰(zhàn)略高度把握區(qū)域特性搶占市場(chǎng)空白獨(dú)特的定位主張,1、區(qū)域認(rèn)同威脅；2、區(qū)域消費(fèi)能力威脅；3、區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)的威脅；,1、規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)會(huì)；2、區(qū)域發(fā)展機(jī)會(huì)；3、產(chǎn)業(yè)集群的帶動(dòng)機(jī)會(huì)；,,,,,案例九,,08新品SWOT 推導(dǎo),S（優(yōu)勢(shì)）品牌優(yōu)勢(shì)：萬(wàn)科品牌深入人心區(qū)位優(yōu)勢(shì)：東城東片區(qū)轉(zhuǎn)熱，被接受程度提高大社區(qū)概念形成：大社區(qū)、成熟社區(qū)基本形成，名校配套突出客戶資源優(yōu)勢(shì)：１

22、－6期客戶資源積累深廣產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)：部分產(chǎn)品概念獨(dú)特，吸引力較大稀缺資源優(yōu)勢(shì)：臨近峰景高爾夫、以馬石山天然景觀升值前景優(yōu)勢(shì)：片區(qū)氛圍形成，價(jià)值迅速提升，升值潛力不言而喻,W（劣勢(shì)）雖已交樓近千戶，但生活居住氛圍不濃郁周邊配套還不完善，會(huì)所規(guī)模較小，休閑娛樂(lè)類別有限 7期部分單位臨近高速公路、高壓線、材屋、垃圾站影響，綜合條件較差6-3標(biāo)部分戶型直接受工廠影響戶型面積均在120平米以上，在新政首付壓力下，較為困難,O（機(jī)會(huì)）

23、東城東片區(qū)轉(zhuǎn)熱，升值潛力大=峰景片區(qū)樓盤高檔形象穩(wěn)固樹立，升值在望新穎“兩代居”概念戶型設(shè)計(jì)，吸引力較大08年收官情景美墅稀缺性，倍少珍惜已經(jīng)成熟的大社區(qū)，雄厚業(yè)主資源,T（威脅）板塊競(jìng)爭(zhēng)激烈，市場(chǎng)同期供應(yīng)量大新政策帶來(lái)壓力競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)不明顯,,,進(jìn)一步提升萬(wàn)科品牌形象，從而提升樓盤形象，樹立價(jià)格標(biāo)桿，提高客戶心理預(yù)期,降噪降震措施、形象營(yíng)銷、場(chǎng)地包裝發(fā)揮專業(yè)水準(zhǔn)，強(qiáng)勢(shì)展示,案例十,38,（一）項(xiàng)目SWOT分析,優(yōu)勢(shì)：S大規(guī)

24、模，體量為房山第一大。大配套：引進(jìn)藍(lán)天幼兒園（已經(jīng)確定）與北京八中（談判中）；配有國(guó)家級(jí)醫(yī)院：北京國(guó)粹醫(yī)院和國(guó)際康復(fù)中心；8萬(wàn)平米商業(yè)街；社區(qū)溫泉。位于房山區(qū)竇店鎮(zhèn)政府對(duì)面，周邊環(huán)境相對(duì)較為成熟。緊鄰錦繡高爾夫球場(chǎng)，生態(tài)環(huán)境好。,,,劣勢(shì)：W體量大，社區(qū)開發(fā)與管理難度大。所在房山區(qū)目前不為居住熱點(diǎn)區(qū)。項(xiàng)目配套啟動(dòng)較晚，社區(qū)氛圍不能充分展示。,機(jī)會(huì)：O房山區(qū)屬于北京“兩軸兩帶多中心”規(guī)劃中的“西南生態(tài)帶”，教育、旅游、生

25、態(tài)、文化資源優(yōu)勢(shì)較好?？赡艹蔀楸本┮?guī)劃的11個(gè)新城之一。,威脅：T房山區(qū)項(xiàng)目皆為大盤，產(chǎn)品力與價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)較多，客戶分流明顯。,,,,,？,如何規(guī)避劣勢(shì)？,如何更好地利用機(jī)會(huì)借勢(shì)？,？,我們的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)是什么？我們?nèi)绾伟l(fā)揮優(yōu)勢(shì)？,？,如何面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)，最終取勝？,？,39,賣點(diǎn)整合,產(chǎn)品？,區(qū)域？,配套？,大社區(qū)？,案例十一,41,商業(yè)街的SWOT分析,S（優(yōu)勢(shì)）：全街鋪；公館社區(qū)品質(zhì)和客戶群的含金量；；高起點(diǎn)的商業(yè)街規(guī)劃和品

26、質(zhì)；泛世紀(jì)商圈的逐步形成；,W（劣勢(shì)）：目前基本無(wú)商業(yè)氛圍，無(wú)法立即持續(xù)經(jīng)營(yíng)；,O（機(jī)會(huì)）：街鋪是最受廣東投資者關(guān)注的投資型物業(yè)；公館二期集中商業(yè)即將動(dòng)工，三-五千平方米的主力店可望進(jìn)駐；,T（威脅）：東莞投資類型商業(yè)的總體供應(yīng)量巨大；大型集中商業(yè)的推廣力度和聲勢(shì)占據(jù)先機(jī)；,營(yíng)銷策略讓客戶回歸于關(guān)注商業(yè)價(jià)值的本源；通過(guò)設(shè)計(jì)全新的形象，形成差異化；降低置業(yè)門檻，有效擴(kuò)大客戶層面；打造泛世紀(jì)城商圈藍(lán)圖；,,,案例

27、十二,43,項(xiàng)目SWOT分析,Strengths優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目最高的塔樓位居惠州第二高，江北第一高；現(xiàn)樓，可以馬上裝修進(jìn)駐；交通便利，位于惠州大道東側(cè)，有多路公交車經(jīng)過(guò)地段潛力無(wú)限，踞南北交通要道，是連接博羅、增城、廣州的交通干道綜合物業(yè)，功能規(guī)劃先進(jìn)，能夠提供多種服務(wù)；接近CBD中心區(qū)，是泛CBD的首席商務(wù)中心；坐落于專業(yè)市場(chǎng)扎堆的物流樞紐，占得商貿(mào)發(fā)展帶來(lái)的先機(jī),44,Weaknesses劣勢(shì)項(xiàng)目是十多年前的爛尾樓，美譽(yù)度

28、不是很理想；項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃是十多年前，在一定程度上與現(xiàn)階段的要求有差距；缺少綠化以及容積率過(guò)高；周邊的環(huán)境及生活配套比較差封頂后，遲遲未能入市，市場(chǎng)猜疑較大工期進(jìn)度緩慢，工程時(shí)停時(shí)復(fù)工，顯得實(shí)力不夠；由于項(xiàng)目立項(xiàng)于1993年，50年產(chǎn)權(quán)，如果原立項(xiàng)的條款不變，那么實(shí)際的產(chǎn)權(quán)期限不到40年。,45,Weaknesses機(jī)會(huì)惠州CBD落戶江北，城市規(guī)劃發(fā)展使片區(qū)獲得巨大的發(fā)展契機(jī)；CBD中心區(qū)規(guī)劃完成，大部分功能組團(tuán)已建

29、成投入使用或在建設(shè)中，這帶動(dòng)了泛CBD區(qū)域建設(shè)和發(fā)展；泛CBD區(qū)域目前缺少一個(gè)可以統(tǒng)籌全部的商業(yè)/務(wù)中心，區(qū)域內(nèi)沒(méi)有高檔的酒店、餐飲購(gòu)物、休閑娛樂(lè)、寫字樓、商住樓，甚至住宅。項(xiàng)目可以憑借江北第一高度配合先進(jìn)規(guī)劃以及裝修效果，搶占這一空白點(diǎn)；縱觀惠州房產(chǎn)，競(jìng)爭(zhēng)集中在住宅領(lǐng)域，高檔公寓、服務(wù)式公寓還處于萌芽狀態(tài)，江北作為城市的中央商務(wù)區(qū)，對(duì)公寓、服務(wù)式公寓的需求是必然的，地標(biāo)式的建筑作為中央商務(wù)區(qū)的居住后花園，此乃上乘之選。,46,Th

30、reats威脅由于爛尾時(shí)間長(zhǎng)久，工期緩慢，造成的負(fù)面影響較為深遠(yuǎn)，不利于項(xiàng)目的品牌與形象的再造和推廣傳播；相隔不到一千米的靠近CBD中心區(qū)的凱賓斯基酒店已經(jīng)動(dòng)工，一年內(nèi)就可以交付使用，這將成為最大的潛在威脅；周邊的環(huán)境相對(duì)不理想、生活配套、商業(yè)/務(wù)配套設(shè)施不完善，將給項(xiàng)目帶來(lái)一定的壓力；同類型的物業(yè)的供應(yīng)量可能會(huì)在段時(shí)間內(nèi)有較大的增加。,47,分析結(jié)論綜述,避開建筑規(guī)劃的不足，依靠江北乃至惠州地標(biāo)式的建筑，打造具有代表性的綜合物

31、業(yè)項(xiàng)目抓住機(jī)遇，爭(zhēng)取時(shí)間避開同類項(xiàng)目的正面競(jìng)爭(zhēng)，搶占目前江北乃至惠州較為空白的房產(chǎn)市場(chǎng)賦予物業(yè)全新的理念與完善的功能配套，降低周邊環(huán)境及設(shè)施配套跟不上所產(chǎn)生的不良影響,案例十三,,,項(xiàng)目篇,項(xiàng)目SWOT分析,項(xiàng)目篇,規(guī)避措施:項(xiàng)目稀缺的山水資源及相對(duì)較低的容積率，有利于項(xiàng)目營(yíng)銷中的概念提煉；項(xiàng)目規(guī)模不具備“大盤”的市場(chǎng)形象，但可以向高端精品社區(qū)的方向發(fā)展；項(xiàng)目目前的周邊環(huán)境難以改造，周邊廠房對(duì)居住功能有影響，必須從形象塑

32、造上予以彌補(bǔ)；高舉高打的高端住宅形象吸引高端客戶前來(lái)購(gòu)買,并通過(guò)實(shí)在的產(chǎn)品品質(zhì)以及產(chǎn)品形象給客戶強(qiáng)烈的購(gòu)買信心；強(qiáng)化本項(xiàng)目商業(yè)配套建設(shè)并大力宣傳，說(shuō)明商業(yè)對(duì)居住環(huán)境的影響；建議收購(gòu)本項(xiàng)目旁爛尾的實(shí)驗(yàn)學(xué)校大樓，通過(guò)和政府協(xié)作辦學(xué),使其成功運(yùn)作,增加教育配套競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。,項(xiàng)目SWOT分析之應(yīng)對(duì)策略,案例十四,,項(xiàng)目SWOT分析---優(yōu)勢(shì),,項(xiàng)目SWOT分析---劣勢(shì),,項(xiàng)目SWOT分析---機(jī)會(huì),,項(xiàng)目SWOT分析---威脅,案例十五,

33、住宅SWOT,結(jié)論住宅SWOT,市場(chǎng)難點(diǎn)：市場(chǎng)有待完善，同級(jí)區(qū)域及周邊區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)激烈，市場(chǎng)價(jià)格的超越與突破。市場(chǎng)機(jī)會(huì)：真正高短形象的市場(chǎng)定位的相對(duì)缺失，市場(chǎng)現(xiàn)狀產(chǎn)品（特別是戶型層面）存在提升空間，三線城市迅速發(fā)展的市場(chǎng)給項(xiàng)目帶來(lái)的機(jī)會(huì)。,案例十六,60,本項(xiàng)目定位酒店式公寓SWOT分析,充分挖掘項(xiàng)目?jī)r(jià)值與客戶目標(biāo)的基礎(chǔ)上，定位高檔涉外酒店式公寓有市場(chǎng)支撐,優(yōu)勢(shì) strength,機(jī)會(huì) Opportunities,項(xiàng)目SWOT分析,項(xiàng)目