房地產(chǎn)企業(yè)增值稅若干問(wèn)題

1、房地產(chǎn)企業(yè)增值稅若干問(wèn)題從2016年5月1日起，我國(guó)全面施行營(yíng)改增。本文依據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅[2016]36號(hào)，以下簡(jiǎn)稱“36號(hào)文”）、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)）等文件，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)一般納稅人營(yíng)改增稅收政策作簡(jiǎn)要分析，希望對(duì)讀者有所裨益。一、房地產(chǎn)企業(yè)及開發(fā)產(chǎn)品的界定一、房地產(chǎn)企業(yè)及開發(fā)產(chǎn)品的界定房地產(chǎn)企業(yè)銷售

2、開發(fā)項(xiàng)目與其他納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)在計(jì)征增值稅時(shí)有所不同。房地產(chǎn)企業(yè)不僅具有商品房開發(fā)的經(jīng)營(yíng)范圍，還要具備開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)。房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)入在建工程重新立項(xiàng)開發(fā)，視同銷售開發(fā)產(chǎn)品計(jì)征增值稅。房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用或出租，并辦理《房屋所有權(quán)證》的，此后再對(duì)外出售時(shí)，不再作為開發(fā)產(chǎn)品處理。二、房地產(chǎn)企業(yè)增值稅計(jì)稅方法二、房地產(chǎn)企業(yè)增值稅計(jì)稅方法房地產(chǎn)企業(yè)增值稅計(jì)稅方法區(qū)分小規(guī)模納稅人和一般納稅人。小規(guī)模納稅人適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，一般納稅人適用一般

3、計(jì)稅方法，其中房地產(chǎn)老項(xiàng)目可以選擇按簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。房地產(chǎn)企業(yè)適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的，按照5%的征收率計(jì)征增值稅，進(jìn)項(xiàng)稅不予抵扣。房地產(chǎn)老項(xiàng)目一經(jīng)選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的，36個(gè)月內(nèi)不得變更一般計(jì)稅方法。房地產(chǎn)企業(yè)以《建筑工程施工許可證》對(duì)應(yīng)的項(xiàng)目為單位，同一家房地產(chǎn)企業(yè)有多個(gè)房地產(chǎn)老項(xiàng)目的，可分別選擇計(jì)稅方法。房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目；《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或

4、者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。三、一般納稅人應(yīng)納稅額的計(jì)算及征管辦法三、一般納稅人應(yīng)納稅額的計(jì)算及征管辦法（一）預(yù)繳稅款1.一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，無(wú)論是一般計(jì)稅項(xiàng)目還是簡(jiǎn)易計(jì)稅項(xiàng)目，均應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅，并填報(bào)《增值稅預(yù)繳稅款表》。房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)繳的增值稅抵減當(dāng)期應(yīng)納增值稅，未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。應(yīng)

5、預(yù)繳稅款=預(yù)收款（1適用稅率或征收率）3%房地產(chǎn)企業(yè)外購(gòu)項(xiàng)目支付的進(jìn)項(xiàng)稅額，憑扣稅憑證抵扣銷項(xiàng)稅額。允許抵扣的外購(gòu)項(xiàng)目主要有：建筑服務(wù)、設(shè)計(jì)服務(wù)、材料采購(gòu)、廣告服務(wù)、房屋中介費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)、電信費(fèi)、不動(dòng)產(chǎn)租賃費(fèi)、辦公用品、審計(jì)費(fèi)、咨詢費(fèi)等。下列項(xiàng)目的進(jìn)項(xiàng)稅不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣：（1）用于簡(jiǎn)易計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目、集體福利或者個(gè)人消費(fèi)的購(gòu)進(jìn)貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)，以及專用于上述項(xiàng)目的固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)（不含其他權(quán)益性無(wú)形

6、資產(chǎn)）和不動(dòng)產(chǎn)。（2）非正常損失的購(gòu)進(jìn)貨物，以及相關(guān)的加工修理修配勞務(wù)和交通運(yùn)輸服務(wù)。（3）非正常損失的不動(dòng)產(chǎn)（含在建工程），以及該不動(dòng)產(chǎn)所耗用的購(gòu)進(jìn)貨物、設(shè)計(jì)服務(wù)和建筑服務(wù)。（4）購(gòu)進(jìn)的旅客運(yùn)輸服務(wù)、貸款服務(wù)及與貸款相關(guān)的融資利息、餐飲服務(wù)、居民日常服務(wù)和娛樂(lè)服務(wù)。一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，兼有一般計(jì)稅方法計(jì)稅、簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅、免征增值稅的房地產(chǎn)項(xiàng)目而無(wú)法劃分不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額的，按下列公式計(jì)算：不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額=當(dāng)期無(wú)

7、法劃分的全部進(jìn)項(xiàng)稅額（簡(jiǎn)易計(jì)稅、免稅房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積房地產(chǎn)項(xiàng)目總建設(shè)面積）一般納稅人既有一般計(jì)稅項(xiàng)目，又有簡(jiǎn)易計(jì)稅和免稅房地產(chǎn)項(xiàng)目，同時(shí)兼營(yíng)應(yīng)稅服務(wù)收入的，應(yīng)分步計(jì)算不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅：房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)分?jǐn)偟倪M(jìn)項(xiàng)稅額＝當(dāng)期無(wú)法劃分的全部進(jìn)項(xiàng)稅額（當(dāng)期簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售額當(dāng)期一般計(jì)稅方法計(jì)算的房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售額）當(dāng)期全部銷售額。當(dāng)期不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅=房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)分?jǐn)偟倪M(jìn)項(xiàng)稅額（當(dāng)期簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積）房地產(chǎn)項(xiàng)目總建筑

8、面積。（四）其他問(wèn)題1.房地產(chǎn)企業(yè)在2016年4月30日之前取得的預(yù)售房款繳納營(yíng)業(yè)稅，2016年5月1日之后取得的預(yù)收房款繳納增值稅。繳納營(yíng)業(yè)稅的預(yù)收賬款結(jié)轉(zhuǎn)收入時(shí)，不再計(jì)提增值稅。2.房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)入在建工程已自己名義重新立項(xiàng)開發(fā)的，對(duì)于試點(diǎn)前計(jì)算營(yíng)業(yè)稅尚未扣除的買入價(jià)余額，按36號(hào)文處理，即“試點(diǎn)納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，按照國(guó)家有關(guān)營(yíng)業(yè)稅政策規(guī)定差額征收營(yíng)業(yè)稅的，因取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用不足以抵減允許扣除項(xiàng)目金額，截至納入營(yíng)改增試點(diǎn)之日