萬科-經(jīng)營管理之路

1、1,經(jīng)營管理之路,張洪濤2006年7月13日,2,經(jīng)營成果收入數(shù)支出數(shù)利潤數(shù)過程管理收入管理副營業(yè)務(wù)人均管理面積單位面積成本單位綠化成本風(fēng)險(xiǎn)管理資金采購核算人員,比賽結(jié)果進(jìn)球數(shù)失球數(shù)凈勝球過程管理傳球成功率射門次數(shù)射正次數(shù)搶斷成功率成功撲救道德風(fēng)尚觀賞性風(fēng)險(xiǎn)管理（概率）漏人犯規(guī)禁區(qū)內(nèi)犯規(guī)關(guān)鍵時(shí)刻注意力不集中傷員紅牌年齡結(jié)構(gòu),THE WORLD CUP,經(jīng)營管理

2、,3,課程介紹,經(jīng)營管理理念 經(jīng)營收支報(bào)表 經(jīng)營資源開發(fā) 經(jīng)營管理成本 經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn),4,管理報(bào)告十問,1、萬科家園為什么上半年收入150萬,下半年130萬?服務(wù)中心說是什么收付實(shí)現(xiàn)制?。?、物業(yè)服務(wù)中心人員工資的疑問：我看過全體保安的人工成本上期是30萬，保安的數(shù)量是60人上下（該數(shù)據(jù)是物業(yè)服務(wù)中心人員告知）。同時(shí)管理辦公室人工成本為15萬，經(jīng)查詢物業(yè)服務(wù)中心辦公室人員為10人，換句話說等于這10人拿了30個(gè)保安的工資！（當(dāng)

3、時(shí)在查詢的時(shí)候管理人員一開始回答我說這里面有維修人員和綠化人員的工資，但是賬目里面該兩項(xiàng)開支是單獨(dú)立項(xiàng)的）3、物業(yè)服務(wù)中心的開銷：發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)中心的開銷中有多項(xiàng)不合理費(fèi)用切數(shù)字龐大，目前最引起爭(zhēng)議的是所謂的其他費(fèi)用。累計(jì)全年的其他費(fèi)用高達(dá)20萬（這個(gè)是在物業(yè)服務(wù)中心連電腦維護(hù)費(fèi)幾百塊也單獨(dú)立項(xiàng)的情況下出現(xiàn)的）。咨詢物業(yè)服務(wù)中心人員這是什么費(fèi)用，回復(fù)說不知道要問財(cái)務(wù)，但財(cái)務(wù)不在。 4、接著是交通費(fèi)，交通費(fèi)目前累計(jì)是接近5萬塊，平均

4、每天高達(dá)200塊，我就很納悶了是有業(yè)務(wù)員要出去跑銷售啊還是有采購員要出去跑采購？天天有這么高的交通費(fèi)用？回復(fù)我說是員工的上下班費(fèi)用?。。?！,核算報(bào)表 經(jīng)營管理 成本管理 風(fēng)險(xiǎn)控制,5,5、然后是員工的活動(dòng)費(fèi)用：這個(gè)費(fèi)用最荒唐，數(shù)字為3個(gè)季度竟然有5萬的物業(yè)服務(wù)中心員工活動(dòng)費(fèi)用（要知道這個(gè)費(fèi)用竟然是在連年虧損的情況下出現(xiàn)的），同時(shí)另外還有一個(gè)管理傭金，全年總共提走了60萬左右。既然管理公司有了傭金為什么員工活動(dòng)費(fèi)用要另外支出呢？

5、 6、 還有個(gè)疑問：賬目上顯示的會(huì)所竟然是虧損的！！?。ū救藳]在會(huì)所消費(fèi)過所以不好評(píng)論，但根據(jù)目前來看這個(gè)虧損實(shí)在是很大的？？）7、賬目上顯示全年物業(yè)服務(wù)中心的總共收入為600萬多，而支出為650萬左右。（說的不好聽點(diǎn)，把服務(wù)中心辦公室給去掉，不僅不會(huì)出現(xiàn)虧損而且還會(huì)出現(xiàn)盈利補(bǔ)充一點(diǎn)： 8、 一個(gè)公司出現(xiàn)虧損的時(shí)候會(huì)怎么做？無非是開源節(jié)流，在增加收入的同時(shí)減少開支，但根據(jù)我看到的物業(yè)服務(wù)中心賬目（該賬目為公開的，任何業(yè)主都可以

6、去服務(wù)中心查詢）來看他們目前只想增加收入?yún)s沒有想到如何減少不必要的開支！9、服務(wù)中心有自己的食堂，平時(shí)每個(gè)季度的費(fèi)用都在2萬上下，但在今年2季度的時(shí)候突然費(fèi)用翻倍達(dá)到了4萬。接著3季度又恢復(fù)到了2萬左右的水平。10、在上半年有1萬多的什么招待費(fèi)用,管理報(bào)告十問,核算報(bào)表 經(jīng)營管理 成本管理 風(fēng)險(xiǎn)控制,6,你從這起投訴中看到了什么?,核算報(bào)表 經(jīng)營管理 成本管理 風(fēng)險(xiǎn)控制,7,關(guān)注點(diǎn),核算報(bào)表工作從后臺(tái)到前臺(tái),構(gòu)成服務(wù)質(zhì)量

7、的一部分. 財(cái)務(wù)重證據(jù),財(cái)務(wù)工作質(zhì)量事關(guān)誠信客戶報(bào)表方面的需求方面持續(xù)增長顧客直接推動(dòng)我們提高經(jīng)營能力、成本管理的能力業(yè)務(wù)部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)成本結(jié)構(gòu)、報(bào)表知識(shí)了解，規(guī)范報(bào)銷費(fèi)用分類財(cái)務(wù)培訓(xùn)與溝通不足.結(jié)論：物業(yè)項(xiàng)目管理人員必須掌握財(cái)務(wù)常識(shí),核算報(bào)表 經(jīng)營管理 成本管理 風(fēng)險(xiǎn)控制,8,提示,收付實(shí)現(xiàn)制概念。與權(quán)責(zé)發(fā)生制對(duì)應(yīng)。 權(quán)責(zé)發(fā)生制：凡是當(dāng)期已經(jīng)實(shí)現(xiàn)的收入和已經(jīng)發(fā)生或應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，不論款項(xiàng)是否收付，都應(yīng)當(dāng)作為當(dāng)期的

8、收入和費(fèi)用；凡是不屬于當(dāng)期的收入和費(fèi)用，即使款項(xiàng)已在當(dāng)期收付，也不應(yīng)當(dāng)作為當(dāng)期的收入和費(fèi)用。收付實(shí)現(xiàn)制是與權(quán)責(zé)發(fā)生制相對(duì)應(yīng)的一種確認(rèn)基礎(chǔ)，它是以收到或支付現(xiàn)金作為確認(rèn)收入和費(fèi)用的依據(jù)。 如:收一筆大額拖欠款，當(dāng)期收入會(huì)增加報(bào)表科目分類：標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)清晰，人事資料應(yīng)共享開支合理性：福利類項(xiàng)目的解釋。核算質(zhì)量。定位于非專業(yè)人員質(zhì)問管理人員價(jià)值經(jīng)營能力。什么叫必要開支？虧本部門可否以收定支？費(fèi)用的預(yù)提。合同報(bào)財(cái)務(wù)備案，誰來監(jiān)控，負(fù)責(zé)

9、人應(yīng)掌握部門正常收支水平。,核算報(bào)表 經(jīng)營管理 成本管理 風(fēng)險(xiǎn)控制,9,討論:報(bào)表問題,本月未收到物業(yè)管理費(fèi)如何體現(xiàn)？收了三個(gè)月的管理費(fèi)如何體現(xiàn)？本月未付電梯費(fèi)如何體現(xiàn)？本月付了三個(gè)月電梯費(fèi)如何體現(xiàn)?購了10部對(duì)講機(jī)如何體現(xiàn)?六要素,10,物業(yè)管理收支報(bào)告,11,管理費(fèi)測(cè)算案例—是掌握業(yè)務(wù)的一個(gè)視角,物業(yè)公司總經(jīng)理在地產(chǎn)公司開會(huì)，研究萬科家園的銷售問題。會(huì)議期間總經(jīng)理要求你在2小時(shí)內(nèi)完成新項(xiàng)目的平均管理費(fèi)單價(jià)測(cè)算,然后電

10、話告訴他。討論5分鐘：WHATWHOHOW你如何完成？,核算報(bào)表 經(jīng)營管理 成本管理 風(fēng)險(xiǎn)控制,12,核算報(bào)表 經(jīng)營管理 成本管理 風(fēng)險(xiǎn)控制,13,思考：什么是物業(yè)服務(wù)中心的經(jīng)營管理,對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)中所能涉及到的所有的社會(huì)資源和生產(chǎn)要素，包括人、財(cái)、物、有形資產(chǎn)、無形資產(chǎn)等，都作為可以經(jīng)營的價(jià)值。通過對(duì)這些價(jià)值的運(yùn)營，達(dá)到價(jià)值的最大化。設(shè)計(jì)階段最重要。四要點(diǎn):目標(biāo)：價(jià)值最大化要素：人、財(cái)、物手段：

11、抓住客戶需求優(yōu)勢(shì)：客戶信任,核算報(bào)表 經(jīng)營管理 成本管理 風(fēng)險(xiǎn)控制,14,經(jīng)營理念,成本效益風(fēng)險(xiǎn)收益時(shí)間價(jià)值現(xiàn)金流量$24的曼哈頓島 （2005-1626） （1＋0.07） =$32,859億,15,滯納金減免,萬科家園某業(yè)主因種種原因長期欠費(fèi)8642元，服務(wù)中心長期細(xì)致的工作，效果也不明顯，上周其老父在小區(qū)散步時(shí)突發(fā)心臟病，安全員及時(shí)發(fā)現(xiàn)送往醫(yī)院

12、，業(yè)主深受感動(dòng)。昨日晚八點(diǎn)，該業(yè)主前來交費(fèi)，但發(fā)現(xiàn)收費(fèi)單上有321元滯納金，大為光火，聲稱亂收費(fèi)，要媒體曝光，然后說如果要收滯納金就不交費(fèi)，要求五分鐘內(nèi)解決。根據(jù)財(cái)務(wù)規(guī)定，滯納金減免要公司總經(jīng)理批準(zhǔn)。收費(fèi)員打了經(jīng)理電話，但一直占線。值班人員考慮為了能收回長期拖欠款項(xiàng)，便現(xiàn)場(chǎng)決定未收滯納金。但今天早上，主管對(duì)收費(fèi)員予以嚴(yán)厲批評(píng)，說違反了公司制度，否則以后業(yè)主都養(yǎng)成了不交滯納金的習(xí)慣，收費(fèi)工作難度就會(huì)加大了。一定要求值班人員再去找業(yè)主收回此

13、費(fèi)用。值班員覺得很委曲,來向你哭訴。你如何處理？,核算報(bào)表 經(jīng)營管理 成本管理 風(fēng)險(xiǎn)控制,16,要點(diǎn),提高收繳率的核心是提高服務(wù)品質(zhì)質(zhì)價(jià)相符有效的收繳體制技巧舍 得,核算報(bào)表 經(jīng)營管理 成本管理 風(fēng)險(xiǎn)控制,17,減少虧損案例,萬科家園物業(yè)服務(wù)中心為解決小區(qū)的學(xué)齡兒童放學(xué)后無人看管及吃飯的問題，物業(yè)服務(wù)中心半年前推出了“兒童托管”服務(wù)，提供托管、就餐、畫畫教學(xué)等服務(wù)兒童服務(wù)中心本月收支狀況：月收入19,233.00

14、元，月支出23,419.00元（包括房屋租金、人工費(fèi)、水電費(fèi)) 月虧損4186.00元。因托管到兒童服務(wù)中心的孩子年齡較小，管理員很擔(dān)心出現(xiàn)意外受傷事件。業(yè)主對(duì)該項(xiàng)服務(wù)業(yè)主很認(rèn)同，服務(wù)中心如果不開展這項(xiàng)業(yè)務(wù)，則業(yè)主很擔(dān)心小孩的照顧及安全問題，幾位業(yè)主強(qiáng)烈要求繼續(xù)開展此項(xiàng)服務(wù)。你如何決定?,核算報(bào)表 經(jīng)營管理 成本管理 風(fēng)險(xiǎn)控制,18,要點(diǎn),取消該服務(wù)項(xiàng)目一則減虧二則規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),核算報(bào)表 經(jīng)營管理 成本管理 風(fēng)險(xiǎn)控制,

15、19,討論問題,小區(qū)可能的提高收入的副營業(yè)務(wù)還有哪些？,核算報(bào)表 經(jīng)營管理 成本管理 風(fēng)險(xiǎn)控制,20,家底知多少？,總收入？=總資源*開發(fā)程度物業(yè)管理費(fèi)收入=∑某類物業(yè)面積*收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)*收繳率 車位費(fèi)收入= ∑某類車位個(gè)數(shù)*收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)戶外廣告位收入=？商業(yè)經(jīng)營收入=？場(chǎng)地租賃收入？電梯廣告收入？電信發(fā)射臺(tái)收入？,核算報(bào)表 經(jīng)營管理 成本管理 風(fēng)險(xiǎn)控制,21,?公共設(shè)施場(chǎng)地的經(jīng)營—開發(fā)你的資源,停車場(chǎng)經(jīng)營 廣告位

16、 商業(yè)宣傳或推廣 閑置公共房屋物出租。。。。。。,核算報(bào)表 經(jīng)營管理 成本管理 風(fēng)險(xiǎn)控制,22,?有需求就有機(jī)會(huì),客戶需求； 商家需求； 最壞的顧客有最好的建議 有效需求,核算報(bào)表 經(jīng)營管理 成本管理 風(fēng)險(xiǎn)控制,23,案例：溫馨家園的蚊蟲鎖芯,?寓經(jīng)營于服務(wù)之中,核算報(bào)表 經(jīng)營管理 成本管理 風(fēng)險(xiǎn)控制,24,成本管理--油料成本管理方案,下班和出門盡可能少帶同事順道，（看見裝沒看見）絕對(duì)禁止

17、滿載，少裝一個(gè)是一個(gè)：帶媳婦時(shí)不帶姑娘，帶姑娘時(shí)不帶老婆。少穿衣服，鞋子要選輕薄短小的：光穿襯衫別穿背心。上車前先上好廁所，最好連屁都給放了盡量不要在吃完飯就開車，特別是幾個(gè)人都吃飽了坐你的車加油不要加滿，減少負(fù)重車?yán)锊灰潘?，多余不養(yǎng)寵物，養(yǎng)了也不用車帶出去出門辦事外出FB，盡可能作公家的車，作不上公家的就坐別人家的開車的時(shí)候不要聽CD和收音機(jī)，電也是油啊,CD壞了更好，不要修拉車燈能不開就不開，能晚開就晚開，能借

18、別人的光就借不用點(diǎn)煙器，費(fèi)電跟車保持距離，找比自己大一號(hào)的車跟著，能減少氣流阻力不要換寬胎，換了的換回來加油要在早上晚上加，越晚越好！氣溫低，油加的多加強(qiáng)對(duì)油價(jià)的預(yù)警神經(jīng)，隔三差五的囤積點(diǎn)油票終極辦法：把車賣掉。,核算報(bào)表 經(jīng)營管理 成本管理 風(fēng)險(xiǎn)控制,25,提示,成本動(dòng)因控制動(dòng)因數(shù)量價(jià)格價(jià)值判斷,核算報(bào)表 經(jīng)營管理 成本管理 風(fēng)險(xiǎn)控制,26,成本意識(shí),高成本時(shí)代已來臨資源緊缺成本管理是公司長期

19、戰(zhàn)略問題，不只是短期效益問題,核算報(bào)表 經(jīng)營管理 成本管理 風(fēng)險(xiǎn)控制,27,成本性態(tài)分類—分類是成本管理前提,直接成本，間接成本就管理處而言，大致保安成本、清潔成本、綠化成本、設(shè)備成本可以歸類為直接成本，經(jīng)營部門的材料費(fèi)用,現(xiàn)場(chǎng)人工費(fèi)用是直接費(fèi)用,行政管理人員是典型的間接成本。直接成本主要發(fā)生于一線，客戶可直接享受到、感受到。間接成本則不同，它是因管理工作一線而發(fā)生的。從價(jià)值鏈上分析，它處于更低的位置。所以就總體而言，間接成本處

20、于重點(diǎn)關(guān)注的位置。剛性成本，彈性成本是相對(duì)而言，就某個(gè)崗位而言，人員工資，保險(xiǎn)是剛性的。但行政辦公費(fèi)，則彈性較大。我們要重點(diǎn)關(guān)注彈性成本的削減。可控成本，不可控成本稅是不可控的，電腦折舊是不可控的每月固定的。但可控不可控有相對(duì)性，如電腦，我可以減少電腦配置，自然就沒有折舊了，有時(shí)對(duì)下級(jí)不可控的費(fèi)用，對(duì)上級(jí)可能是可控的。,核算報(bào)表 經(jīng)營管理 成本管理 風(fēng)險(xiǎn)控制,28,價(jià)值鏈分析,報(bào)，網(wǎng)上投訴：“中心廣場(chǎng)附近綠化效果差,草木

21、枯黃,灌木荒蕪,缺少打理。樹木莫名其妙地枯黃落葉，滿地樹葉無人掃。昨天草地剛大面積澆完水，今天就下暴雨了?！奔舨莨そ忉專喊垂ぷ饔?jì)劃及文件要求修剪植物，所有的綠化區(qū)域一視同仁，對(duì)草不對(duì)人。經(jīng)檢查，的確偏辟之處也修剪得差不多。根據(jù)綜合分析，修剪4個(gè)人的工作量中，至少有一半的工作量是多余的，但另外一半的工作要加強(qiáng)效果。因樹木落葉太多,清潔工作量增大，多占用一個(gè)人，清潔外包公司要求增加一個(gè)人費(fèi)用。,核算報(bào)表 經(jīng)營管理 成本管理

22、 風(fēng)險(xiǎn)控制,29,討論第一個(gè)問題，思考后三個(gè)問題,如何有效地按顧客價(jià)值分配及利用資源？報(bào)表上成本的類別及性質(zhì)？如何進(jìn)行成本分析？如何進(jìn)行成本控制？,核算報(bào)表 經(jīng)營管理 成本管理 風(fēng)險(xiǎn)控制,30,價(jià)值分析:成本不變,提升顧客價(jià)值,價(jià)值鏈分析，作業(yè)與服務(wù)的價(jià)值修剪價(jià)值澆水的價(jià)值50個(gè)作業(yè)分析作業(yè)的成本構(gòu)成解析作業(yè)核心成本動(dòng)因邊際收益遞減,作業(yè)的末位淘汰法總體平衡收支核心方法：改變資源配置、改善流程、運(yùn)用新

23、技術(shù),核算報(bào)表 經(jīng)營管理 成本管理 風(fēng)險(xiǎn)控制,31,成本動(dòng)因，導(dǎo)致總成本變動(dòng)的任何因素,作業(yè)基礎(chǔ)的成本動(dòng)因。人工、資源數(shù)量基礎(chǔ)的成本動(dòng)因打收費(fèi)通知單。結(jié)構(gòu)性的成本動(dòng)因企業(yè)的規(guī)模、經(jīng)驗(yàn)、技術(shù)、復(fù)雜性都與成本有關(guān)，比如現(xiàn)在公司片區(qū)化以后，結(jié)構(gòu)比以前復(fù)雜。但相對(duì)于管理公司與發(fā)展公司整合前的合計(jì)水平，結(jié)構(gòu)肯定要簡(jiǎn)單很多，減少了很多重復(fù)機(jī)構(gòu)和作業(yè)。企業(yè)的文化也與成本有關(guān)，我們公司的效率可能比總部還是要高的。執(zhí)行性的成本動(dòng)因成本

24、管理的員工的參予程度、流程設(shè)計(jì)、供應(yīng)商管理能力，都是成本動(dòng)因的方面，公司一年的采購成本三千多萬，如果對(duì)供應(yīng)商的管理能力不強(qiáng)，談判能力差，成本增加很容易就吃掉了公司的利潤 對(duì)顧客的引導(dǎo)能力。,核算報(bào)表 經(jīng)營管理 成本管理 風(fēng)險(xiǎn)控制,32,培養(yǎng)全員節(jié)約意識(shí) 關(guān)注比率高的成本支出 節(jié)能降耗（比如電梯） 讓客戶感知，讓客戶理解,也是服務(wù)的一部分,節(jié)約原則 —— 省錢就是賺錢,萬科物業(yè)管理成本構(gòu)成比例經(jīng)驗(yàn)值,核算報(bào)表 經(jīng)營管理

25、成本管理 風(fēng)險(xiǎn)控制,33,削減成本的技術(shù):作業(yè)的末位淘汰法討論,安全崗位工作分析邊際收益遞減末位淘汰基本不影響整體滿意度,核算報(bào)表 經(jīng)營管理 成本管理 風(fēng)險(xiǎn)控制,34,成本控制程序,將報(bào)表中的成本項(xiàng)目分解到班組、責(zé)任人確定過程性指標(biāo)。確定指標(biāo)的現(xiàn)在值。確定指標(biāo)的成本標(biāo)準(zhǔn)。錄求改進(jìn)措施。定期進(jìn)行差異分析。,核算報(bào)表 經(jīng)營管理 成本管理 風(fēng)險(xiǎn)控制,35,幾點(diǎn)注意,用預(yù)算方法來管理全員參予。員工是最有辦法的，

26、把員工的責(zé)任心、積極性調(diào)動(dòng)起來，鼓勵(lì)節(jié)約，反對(duì)浪費(fèi)?！罢l控制、誰負(fù)責(zé)、誰受益、誰承擔(dān)”，把責(zé)任分解。選用理性的、數(shù)量化、過程性指標(biāo)。計(jì)劃與實(shí)際比較。成本標(biāo)準(zhǔn)是核心成本管理關(guān)鍵是數(shù)量化的成本動(dòng)因人員費(fèi)用控制是主要方面，主要是通過工作分析對(duì)編制的管理。水電費(fèi)用其次采購管理再其次。行政后勤費(fèi)用管理。,核算報(bào)表 經(jīng)營管理 成本管理 風(fēng)險(xiǎn)控制,36,風(fēng)險(xiǎn),風(fēng)險(xiǎn)（R）=傷害的程度（H）x發(fā)生的可能性（P）。 風(fēng)險(xiǎn)指一種有害事

27、情發(fā)生幾率增長時(shí)產(chǎn)生的負(fù)面影響程度P：泳池6西格瑪,,核幅射,核算報(bào)表 經(jīng)營管理 成本管理 風(fēng)險(xiǎn)控制,37,風(fēng)險(xiǎn)四分圖,,,,,,P：概率,H影響,,,管理水平線。過濾網(wǎng),核算報(bào)表 經(jīng)營管理 成本管理 風(fēng)險(xiǎn)控制,38,風(fēng)險(xiǎn)與控制,組織的兩類目標(biāo)滿意度與重大質(zhì)量事故加法型-減法型,核算報(bào)表 經(jīng)營管理 成本管理 風(fēng)險(xiǎn)控制,39,風(fēng)險(xiǎn)與事故,盲人騎瞎馬 夜半臨深池 --《

28、世說新語》 是高風(fēng)險(xiǎn)事件.如果人已掉進(jìn)池中了，就不是風(fēng)險(xiǎn)，而是事故盲人。人的風(fēng)險(xiǎn)因素瞎馬。設(shè)備的風(fēng)險(xiǎn)因素夜半。時(shí)間的風(fēng)險(xiǎn)因素深池。環(huán)境的風(fēng)險(xiǎn)因素,,,,核算報(bào)表 經(jīng)營管理 成本管理 風(fēng)險(xiǎn)控制,40,部門負(fù)責(zé)人的責(zé)任---內(nèi)部控制體系,控制環(huán)境。激勵(lì)與約束雙重作用風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別。列表法風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。影響目標(biāo)的風(fēng)險(xiǎn)源自何方。列表?？刂浦贫取Ｊ熘刂苹顒?dòng)。控制信息。敏感度監(jiān)督評(píng)審。

29、,核算報(bào)表 經(jīng)營管理 成本管理 風(fēng)險(xiǎn)控制,41,風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)部控制體系,風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別。魚，定義準(zhǔn)確控制方法。網(wǎng)，疏而不漏控制行為。撈，常抓不懈不能三天打魚,兩天曬網(wǎng)三因素,核算報(bào)表 經(jīng)營管理 成本管理 風(fēng)險(xiǎn)控制,42,內(nèi)部控制系統(tǒng),控制環(huán)境控制程序,核算報(bào)表 經(jīng)營管理 成本管理 風(fēng)險(xiǎn)控制,43,內(nèi)部控制的類型,預(yù)防型檢查型糾錯(cuò)型,核算報(bào)表 經(jīng)營管理 成本管理 風(fēng)險(xiǎn)控制,44,風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別方法

30、 ----識(shí)別最重要,現(xiàn)場(chǎng)觀察法。例：車場(chǎng)收費(fèi)。財(cái)務(wù)報(bào)表分析法。例：收繳率分析。案例分析法。梁愛事件。流程分析法。收費(fèi)流程分析。集合意見法。諸葛亮?xí)?核算報(bào)表 經(jīng)營管理 成本管理 風(fēng)險(xiǎn)控制,45,風(fēng)險(xiǎn)管理策略,規(guī)避。行業(yè)撤出分散。投資方向轉(zhuǎn)移。保險(xiǎn)、合同、轉(zhuǎn)包接受。態(tài)度。預(yù)防。內(nèi)部控制體系。降低概率,核算報(bào)表 經(jīng)營管理 成本管理 風(fēng)險(xiǎn)控制,46,與經(jīng)營相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)的分類,核算風(fēng)險(xiǎn)虧損風(fēng)險(xiǎn)收費(fèi)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)收費(fèi)方

31、式風(fēng)險(xiǎn)預(yù)算風(fēng)險(xiǎn)維修基金風(fēng)險(xiǎn)預(yù)算風(fēng)險(xiǎn)解釋風(fēng)險(xiǎn)收入流失風(fēng)險(xiǎn)（案例）采購作弊風(fēng)險(xiǎn)（案例）非法付款風(fēng)險(xiǎn)(誤付款)攜款潛逃風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避控制（案例）,核算報(bào)表 經(jīng)營管理 成本管理 風(fēng)險(xiǎn)控制,47,收費(fèi)投訴,業(yè)主在集團(tuán)網(wǎng)上投訴：辦理裝修手續(xù)時(shí)為什么要收取200元的裝修管理費(fèi)，沒有任何法規(guī)規(guī)定可以收取這筆費(fèi)用，物業(yè)公司又不是政府管理部門，有什么權(quán)利收取呢？客服部門的意見：當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)未明確可以收，但國家建設(shè)主管部門規(guī)定中可以收，只

32、是未明確收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。這是彌補(bǔ)設(shè)施維護(hù)支出的不足，且此收費(fèi)在前臺(tái)已公示。物業(yè)公司是從維護(hù)小區(qū)的全體業(yè)主的共同權(quán)益的角度來采取這一措施的，行業(yè)中其他公司都在收取。,核算報(bào)表 經(jīng)營管理 成本管理 風(fēng)險(xiǎn)控制,48,收費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)---收費(fèi)項(xiàng)目依據(jù),尤其是非特約的收費(fèi)項(xiàng)目合同依據(jù)法規(guī)依據(jù)公司評(píng)估有權(quán)人審批收費(fèi)公示收費(fèi)調(diào)整的約定票據(jù)開具的規(guī)范,核算報(bào)表 經(jīng)營管理 成本管理 風(fēng)險(xiǎn)控制,49,梁某，男，1975年12月出生，中專文化程

33、度，未婚，廣東湛江市遂溪縣人，1999年4月20日入職公司管理處任技術(shù)員，本年5月26日調(diào)至某管理處任技術(shù)員工作至今，司齡6年。2001年1月任某管理處供配電主辦，主要負(fù)責(zé)管理處供配電維護(hù)、客戶服務(wù)、社區(qū)文化、信息及現(xiàn)場(chǎng)收費(fèi)等工作。由于在職時(shí)間較長，與客戶關(guān)系融洽，客戶基于對(duì)公司的信任，相關(guān)重要事項(xiàng)經(jīng)常委托梁某給予辦理。你把重要客戶的款項(xiàng)催收工作也交給他來辦理。事件發(fā)生經(jīng)過：公司接到客戶有關(guān)梁某代為出租房屋，未及時(shí)將租金存入客戶帳戶

34、的傳真投訴，因客戶所留聯(lián)系電話號(hào)碼存在錯(cuò)誤，公司打電話找當(dāng)事人梁某進(jìn)行核對(duì)，梁某接到電話后于次日中午告知管理處同事家有急事，需要請(qǐng)假兩三天，隨即脫崗離去。部門負(fù)責(zé)人在知悉此信息后，在聯(lián)系梁某的過程中，其手機(jī)接通了人工秘書臺(tái)，無法聯(lián)系本人。因期間有急事要找梁某，但反復(fù)與梁某聯(lián)系不上，聯(lián)想到投訴事件及突然聯(lián)系不上等情況，感到事情有些蹊蹺，一方面想辦法聯(lián)系梁某，另一方面開始調(diào)查有無其他租戶通過梁某租房，調(diào)查過程中，發(fā)現(xiàn)梁某有將收取的管理費(fèi)未

35、及時(shí)上繳的情況，通過對(duì)管理費(fèi)現(xiàn)金收取等賬目的排查，確定梁某涉嫌攜公款出逃的可能，涉及金額初步核查為5萬余元。,資金管理案例,核算報(bào)表 經(jīng)營管理 成本管理 風(fēng)險(xiǎn)控制,50,思考：環(huán)節(jié)與控制,發(fā)生以上問題的原因？部門負(fù)責(zé)人在財(cái)務(wù)監(jiān)控中負(fù)什么責(zé)任？應(yīng)收到實(shí)收，中間有多少個(gè)環(huán)節(jié)？如何控制？,核算報(bào)表 經(jīng)營管理 成本管理 風(fēng)險(xiǎn)控制,51,案例分析法----技術(shù)性因素,未對(duì)拖欠款催繳工作中的戶數(shù)統(tǒng)計(jì)、名單公示、催繳戶的溝通等具體工

36、作進(jìn)行有效跟進(jìn)與監(jiān)督；對(duì)票款的開具、收取由一人兼任的部門，未實(shí)行崗位分離制度；對(duì)于款項(xiàng)的交接及長期拖欠款的跟進(jìn)力度不夠，過程中出現(xiàn)的異常情況職業(yè)敏感度不夠；身兼多職特殊的崗位，未按照相關(guān)崗位人員的要求和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行管理；,核算報(bào)表 經(jīng)營管理 成本管理 風(fēng)險(xiǎn)控制,52,案例分析法舉例----理念性因素,信任和依賴對(duì)于員工的職業(yè)犯罪的敏感度不夠人員長期于一個(gè)職位輪崗檢查工作不是基于風(fēng)險(xiǎn)的,核算報(bào)表 經(jīng)營管理 成本管理

37、風(fēng)險(xiǎn)控制,53,后果。財(cái)務(wù)損失聲譽(yù)損失信任損失。所有人對(duì)所有人的戰(zhàn)爭(zhēng)效率損失?；谛实墓芾矸绞脚c基于風(fēng)險(xiǎn)的管理方式原因還在，此類人還在。,案例分析法,核算報(bào)表 經(jīng)營管理 成本管理 風(fēng)險(xiǎn)控制,54,收入流失環(huán)節(jié),部門收入未納入公司核算管理體系，導(dǎo)致未能對(duì)收入進(jìn)行有效監(jiān)控應(yīng)收未收，公司損失。應(yīng)收已收，部門截留。應(yīng)收已收，個(gè)人中飽。,核算報(bào)表 經(jīng)營管理 成本管理 風(fēng)險(xiǎn)控制,55,資金風(fēng)險(xiǎn)----,跑。奪路而逃冒

38、。利用虛假票據(jù)作弊滴。公款私存。漏。對(duì)漏洞隱瞞。,核算報(bào)表 經(jīng)營管理 成本管理 風(fēng)險(xiǎn)控制,56,收款風(fēng)險(xiǎn)----,跑。奪路而逃冒。利用虛假票據(jù)作弊滴。公款私存。漏。對(duì)漏洞隱瞞。,核算報(bào)表 經(jīng)營管理 成本管理 風(fēng)險(xiǎn)控制,57,采購管理,采購員申請(qǐng)并經(jīng)評(píng)估在A公司購買燈泡，共計(jì)5W節(jié)能燈2000個(gè),每個(gè)10元。A公司某員工與管理處某員工是老鄉(xiāng)，閑談時(shí)發(fā)現(xiàn)價(jià)格有較大差異，反映到管理處，問題被發(fā)現(xiàn)。經(jīng)與A公司對(duì)接，從我方

39、手中的發(fā)票與對(duì)方的發(fā)票傳真件比較，發(fā)票號(hào)碼一樣，但傳真件發(fā)票金額為15000元，經(jīng)查供應(yīng)商將空白發(fā)票聯(lián)直接交給采購員。經(jīng)過對(duì)所有會(huì)計(jì)憑證、采購申請(qǐng)報(bào)告、入庫單進(jìn)行查閱，與管理處對(duì)接資產(chǎn)管理方面的程序和實(shí)物，完全按公司的體系文件和制度執(zhí)行。實(shí)物也確實(shí)存在，據(jù)反映，質(zhì)量沒有顯異常。,核算報(bào)表 經(jīng)營管理 成本管理 風(fēng)險(xiǎn)控制,58,討論,采購行為出現(xiàn)問題一般有哪些原因？,核算報(bào)表 經(jīng)營管理 成本管理 風(fēng)險(xiǎn)控制,59,采購管理風(fēng)險(xiǎn),

40、日常工作缺少監(jiān)督采購員一般能力強(qiáng)，溝通能力好上級(jí)敏感度不夠工作時(shí)間較久檢查工作不夠深入缺少價(jià)格比較機(jī)制報(bào)銷中虛假發(fā)票，從公司套取現(xiàn)金。以虛假發(fā)票報(bào)銷，從供應(yīng)商處套取現(xiàn)金按實(shí)際發(fā)票報(bào)銷，收取供應(yīng)商好處,核算報(bào)表 經(jīng)營管理 成本管理 風(fēng)險(xiǎn)控制,60,核算風(fēng)險(xiǎn),收入：地面停車場(chǎng)的經(jīng)營收益，在相關(guān)合同中沒有約定如何處理的情況下，收入直接進(jìn)了項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)費(fèi)。公共區(qū)域、設(shè)施收入進(jìn)入了物業(yè)管理費(fèi)收入。支出核算：地產(chǎn)

41、與物業(yè)之間。公司與管理處之間。成本分?jǐn)?，培?xùn)費(fèi)。服務(wù)性與管理性紅線內(nèi)紅線外之間收入與支出配比科目與科目之間期間與期間之間服務(wù)支出與維修基金之間收支余結(jié)轉(zhuǎn)錯(cuò)誤風(fēng)險(xiǎn)。,核算報(bào)表 經(jīng)營管理 成本管理 風(fēng)險(xiǎn)控制,61,虧損風(fēng)險(xiǎn),根據(jù)相關(guān)法規(guī)：“酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式”。萬科家園物

42、業(yè)管理合同中約定.“本物業(yè)管理項(xiàng)目實(shí)行傭金制，物業(yè)公司按成本10%提取傭金，盈余轉(zhuǎn)入下年物業(yè)管理費(fèi)，虧損由全體業(yè)主承擔(dān)?！焙贤幸?guī)定關(guān)于盈虧問題的表述僅限于上文。,核算報(bào)表 經(jīng)營管理 成本管理 風(fēng)險(xiǎn)控制,62,提示,起因：固定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不確定的虧損承擔(dān)結(jié)果：合同虧損實(shí)際上由物業(yè)公司承擔(dān)。方法：約定清晰化。1、明確實(shí)行傭金制。約定基數(shù)、比例。2、虧損部分收取時(shí)間、方式，收前公告。3、預(yù)算公布、過程管理、決算公告。4、