淺析農(nóng)村私有房屋買賣合同法律效力

1、淺析農(nóng)村私有房屋買賣合同法律效力淺析農(nóng)村私有房屋買賣合同法律效力——兼論宅基地使用權的重構作者：倉山法院林暉發(fā)布時間：2010111908:41:23一、問題的提出一、問題的提出北京市宋莊鎮(zhèn)的農(nóng)民和畫家之間房屋買賣出現(xiàn)的糾紛，這個問題無論媒體怎么樣描述，但在法律上我們可以描述如下∶北京一個農(nóng)民在上世紀的90年代甚至最近，將自己所有的農(nóng)村房屋出賣給來宋莊鎮(zhèn)謀生的畫家，畫家們在90年代按照市場價格支付了購買房屋的價金，并對房屋進行了改擴建和

2、裝飾裝修，許多畫家在購買房屋后還例行按照本地的要求辦理了稅契手續(xù)，經(jīng)村委會審批等。若干年后，農(nóng)民向人民法院提起訴訟，要求人民法院確認出賣人農(nóng)民與購買人的畫家之間簽訂的房屋買賣合同無效。對此類農(nóng)村私有房屋買賣合同效力問題，我國法律規(guī)范尚比較雜亂，尤其是涉及農(nóng)村房屋買賣合同效力的規(guī)范政出多門，導致在司法實踐中對于這一法律問題理解各異，判決千差萬別。農(nóng)村的房屋到底能否轉讓？本文擬就此類合同的效力如何認定、存在法律沖突及宅基地使用權的重構進行淺

3、析，希冀對完善涉及農(nóng)村私有房屋流轉法律有所助益。二、我國現(xiàn)有的農(nóng)村私有房屋買賣有關法律法規(guī)及評析二、我國現(xiàn)有的農(nóng)村私有房屋買賣有關法律法規(guī)及評析在分析農(nóng)村私有房屋買賣合同的法律效力之前，有必要對我國現(xiàn)行涉及農(nóng)村私有房屋買賣和農(nóng)村宅基地使用權問題的政策、法律、規(guī)章等進行認真、細致的耙梳，從法解釋論的角度出發(fā)，結合我國房屋轉讓有關的現(xiàn)行法律規(guī)范的法條和農(nóng)村的實際情況逐條進行分析。1、《中華人民共和國物權法》第十五條∶當事人之間訂立有關設立、

4、變更、轉讓和消滅不動產(chǎn)物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設。從上可知，這條是針對建設用地來說，除了第二款規(guī)定外，農(nóng)民集體所有的土地如果是為了非農(nóng)業(yè)建設，就不得出讓、轉讓或者出租，此款筆者認為不能否認農(nóng)村房屋不能買賣，而宅基地建房屋是經(jīng)批準的，其本身即是非農(nóng)業(yè)建設用地，所有權人依法轉讓房屋法律應是允許的。5、《中華人民共和國物權法》第一百

5、五十二條宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。第一百五十三條宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規(guī)定。該兩條規(guī)定了宅基地使用權的內(nèi)容及取得、行使、轉讓等規(guī)定。與宅基地轉讓有關的有益提示是，宅基地的轉讓可依據(jù)國家有關規(guī)定進行，即可按部門規(guī)章，而部門規(guī)章有很多禁止性規(guī)定；而《中華人民共和國立法法》第八條中規(guī)定“民事基本制度事項只能制定法律”及最高人民法院《關

6、于適用若干問題的解釋》第4條進一步規(guī)定“合同法實施以后，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)?！?，因此上述所謂“國家有關規(guī)定”應解釋為國家有關法律規(guī)定，現(xiàn)行的國家有關部門的規(guī)范性文件不是民事基本制度的法律淵源。6、1982年1月7日《國務院批轉的通知》明確規(guī)定∶……社員建房和村鎮(zhèn)建設用地，必須履行申請審批手續(xù)。集體劃轉給社員的宅基地，社員可長期使用，所有權