合作開發(fā)法律問題研究_secret

1、房地產(chǎn)合作開發(fā)法律問題研究近年來，全國各地律師代理的房地產(chǎn)案件呈上升趨勢(shì)，尤其是房地產(chǎn)合作開發(fā)引起的糾紛以其爭(zhēng)議標(biāo)的大、案情復(fù)雜而備受業(yè)界關(guān)注，并成為律師的一項(xiàng)新業(yè)務(wù)。隨著房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)層出不窮的新模式、新創(chuàng)造，律師的法律業(yè)務(wù)涉及房地產(chǎn)開發(fā)的具體問題也越來越廣泛，而且實(shí)踐中還不斷出現(xiàn)的操作性的法律問題。因此，房地產(chǎn)開發(fā)的專業(yè)法律服務(wù)實(shí)踐迫切需要展開對(duì)房地產(chǎn)具體業(yè)務(wù)的研究探討。筆者辦理過多起有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的訴訟最好的充氣娃娃和非訴訟案件，

2、現(xiàn)選擇一起較為典型的案件，對(duì)房地產(chǎn)合作開發(fā)中的基本問題進(jìn)行分析，并對(duì)案件本身的問題進(jìn)行了剖析，作為筆者對(duì)所承辦的房地產(chǎn)開發(fā)案件的一個(gè)總結(jié)，也希望筆者的探討能為后來者的實(shí)踐有所啟發(fā)。一、基本案情原告福州房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱福州公司）被告福建省建設(shè)開發(fā)公司（下稱建設(shè)公司）福州市臺(tái)江區(qū)排尾路223號(hào)共100畝土地的使用權(quán)屬被告所有，土地取得方式為劃撥。因江濱大道建設(shè)工程需要搬遷東南造船廠，而搬遷需要支付巨額的搬遷、安置、賠償、恢復(fù)生產(chǎn)建設(shè)

3、等費(fèi)用，為此，福州市人民政府于1998年9月30日以榕政函（1998）54號(hào)《關(guān)于東南造船廠搬遷有關(guān)問題的承諾函》，同意上述地塊“以商住功能進(jìn)行開發(fā)或轉(zhuǎn)讓”。據(jù)此，原告與被告雙方分別于1999年10月15日、1999年10月16日簽訂了《合作開發(fā)合同》和《補(bǔ)充協(xié)議》，規(guī)定：1、甲方（即被告，下同）提供原東南造船廠項(xiàng)目建設(shè)用地（即臺(tái)江區(qū)排尾路223號(hào)）50畝土地使用權(quán)，乙方（即原告，下同）提供項(xiàng)目的全部建設(shè)資金并以合同約定的方式付給乙方搬

4、遷、安置、賠償、恢復(fù)生產(chǎn)建設(shè)等費(fèi)用6250萬元人民幣。2、甲方的責(zé)任和義務(wù)：具體規(guī)定甲方于2000年6月底前分三期將50畝土地交付乙方開發(fā)使用以及甲方應(yīng)按規(guī)定的期限向乙方提供辦理項(xiàng)目用地、項(xiàng)目建設(shè)所需的文件。3、乙方的責(zé)任和義務(wù)：負(fù)責(zé)做到項(xiàng)目用地三通一平；負(fù)責(zé)辦理項(xiàng)目的有關(guān)建設(shè)、銷售等許可手續(xù)；辦理及領(lǐng)取有關(guān)證件并保管和使用；按合同向甲方支付各期的搬遷、安置、賠償、恢復(fù)生產(chǎn)建設(shè)等費(fèi)用；提供該項(xiàng)目建設(shè)所需的全部資金，等等。4、搬遷、安置、

5、賠償、恢復(fù)生產(chǎn)建設(shè)等費(fèi)用支付方式。5、項(xiàng)目收入的管理、房屋的上分析，認(rèn)定其是一份土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同也屬無效。因?yàn)楦鶕?jù)法律規(guī)定，作為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，辦理土地使用權(quán)變更手續(xù)等條件的同時(shí)，還應(yīng)根據(jù)出讓合同完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，才符合法律條件。因此，雙方所簽訂的合同違反法律規(guī)定，依法不受法律保護(hù)。原告認(rèn)為：第一，雖然《合作開發(fā)合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》的標(biāo)題和內(nèi)容均體現(xiàn)合作的字眼，但綜觀其內(nèi)容實(shí)質(zhì)，是約定被告提供50畝土地只收取62

6、50萬元固定的貨幣利益，因此《合作開發(fā)合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》應(yīng)認(rèn)定土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。第二，《合作開發(fā)合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》是雙方在平等互利、協(xié)商一致、等價(jià)有償?shù)幕A(chǔ)上自愿訂立的，內(nèi)容并不違反我國法律的禁止性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效合同。(二)原告的請(qǐng)求是否有事實(shí)和法律根據(jù)被告認(rèn)為，原告以拆遷補(bǔ)償?shù)让x匯給被告的款項(xiàng)，被告已如數(shù)退還這，現(xiàn)原告按有效合同及再次轉(zhuǎn)讓土地為理由追究被告的違約責(zé)任，不但依法不能成立、且不符合客觀事實(shí)。原告認(rèn)為，原告已支

7、付被告拆遷安置費(fèi)用、新增配套費(fèi)、管理費(fèi)共2930萬元人民幣，對(duì)此被告已予認(rèn)可。原告支付上述款目是根據(jù)《合作開發(fā)合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》的約定以及雙方在履行合同中的實(shí)際進(jìn)行的。2002年11月23日相關(guān)審批手續(xù)基本完成即將步入正常開發(fā)時(shí)，被告置合同、法律、誠信于不顧，單方面撕毀合同，與福州市人民政府達(dá)成一致意見，同意已轉(zhuǎn)讓給原告的50畝土地讓福州市人民政府收回，并于2002年11月29日與福州市土地發(fā)展中心簽訂了《土地收購合同書》，將包括已轉(zhuǎn)

8、讓給原告的50畝土地在內(nèi)的117畝土地讓與福州市土地發(fā)展中心。被告的行為違反《合作開發(fā)合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》的約定和《合同法》第六十條：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)”的規(guī)定，已構(gòu)成嚴(yán)重違約，原告的請(qǐng)求是有事實(shí)和法律根據(jù)的。(三)本案是否存在不可抗力的情形被告認(rèn)為，2002年11月25日福州市人民政府下達(dá)“關(guān)于收回福建省福船建設(shè)開發(fā)公司‘福船江濱小區(qū)’建設(shè)用地的通知”的文件：因市政建設(shè)需要，經(jīng)研究決定，收回被告經(jīng)市政府榕政［200