運用alan房價因素模型的市場分析與預測

1、市場分析與預測,,,,,,,,,,,,,,,,,價格,吸納,購買力,供應量,興建量,土地供應量,市場氣氛,通貨膨脹,空置量,投資意欲,利率,移民潮,∧,∧,∧,∧,∧,銀行政策,市民入息,宏觀政局,,∧,,∧,租金回報,政府政策,經濟動向,人口增長,家庭組成,∧,∧,∧,∧,∧,,∧,,∧,,∧,∧,∧,∧,∧,,∧,∧,∧,∧,,,∧,∧,∧,∧,,∧,∧,∧,∧,,,,,,,住宅市道的概念模式,∧,∧,∧,∧,∧,∧,∧,∧,∧,∧

2、,ALAN的房價影響因素模型,運用中的困境,ALAN的因素模型就樓價的影響因素按影響的直接程度做了較全面的歸納，分析了各因素的內部關聯，并最終歸結到供求這一價格核心因素上。但在運用中發(fā)現有些現象難以用模型歸類和解釋，究其原因：部分因素和關聯的缺乏與偏差，系統仍需完善；未體現反饋循環(huán)機制的影響；靜態(tài)因素，可推測理論合理價格，但只能作為價格變動的短期趨勢，由于反饋機制與博弈方環(huán)境和策略變化等，動態(tài)變化難以預測；定性研討，未能體現定量

3、分析的精神后文并非系統修正，只是列舉個例以示意和啟發(fā),,,,,,,,,,,,,,,,,,吸納,購買力,供應量,興建量,土地供應量,市場氣氛,通貨膨脹,空置量,投資意欲,利率,移民潮,∧,∧,∧,∧,∧,銀行政策,市民入息,宏觀政局,,∧,,∧,租金回報,政府政策,經濟動向,人口增長,家庭組成,∧,∧,∧,∧,∧,,∧,,∧,,∧,∧,∧,∧,∧,,∧,∧,∧,∧,,,∧,∧,∧,∧,,∧,∧,∧,∧,,,,,,,住宅市道的概念模式

4、,∧,∧,∧,∧,∧,∧,∧,∧,∧,∧,,開發(fā)資金,缺乏因素和關聯——舉例,當前理論價格與當前實際價格與供求比相互影響作用,,∧,∧,心理預期,,,,,,,,,,,,,,,,,價格,吸納,購買力,供應量,興建量,土地供應量,市場氣氛,通貨膨脹,空置量,投資意欲,利率,移民潮,∧,∧,∧,∧,∧,∧,∧,銀行政策,市民入息,宏觀政局,,∧,,∧,租金回報,政府政策,經濟動向,人口增長,家庭組成,∧,∧,∧,∧,∧,∧,,∧,,

5、∧,,∧,∧,∧,∧,∧,∧,,∧,∧,∧,∧,∧,,,∧,∧,∧,∧,∧,,∧,∧,∧,∧,,,,∧,∧,∧,,,,∧,住宅市道的概念模式,反饋循環(huán)機制——舉例,反饋機制中，下游因素的變化將會對上游因素產生影響，使其發(fā)生變化，且隨著上游因素的被動變化，又將影響下游因素，形成一個循環(huán)體系。,動態(tài)體系的探索,補充和修正部分因素和關系?歸納反饋循環(huán)所體現的動態(tài)過程?得到：政治經濟走勢、調控手段、人口變化、資金流向、樓市周期、心理預期、土

6、地供應規(guī)劃等動態(tài)因素?將各因素落實市場可獲信息，可依影響的時間段不同分近、中、遠期進行排布后文是對此種體系的一次實踐,動態(tài)體系的探索實踐,供給供求比資金鏈成本限制需求宏觀調控觀望心態(tài)企業(yè)信用周期理論結論：階段性底部,,,現——09/02,Are Easier to Move,遠期展望(12~20),供給土地儲備土地成本 需求提前釋放周期理論結論：緩慢復蘇,供給保障房土地稀缺需求城市化進

7、程嬰兒潮多極發(fā)展結論：可見期內樂觀,,09/02后中期供需概況(09~12),動態(tài)體系的探索實踐,供求嚴重失衡,,資金鏈緊張,,探底繼續(xù),,成本限制（心理因素）,,滯留于成本,,繼續(xù)下跌,,階段性底部（春節(jié)前）,,需求釋放程度（心理）,,,,宏調難以放松,資金、信用壓力&周期經驗,,供,求,現——09/02,09/02后中期供需概況(09~12),求,供,,需求提前釋放,,供求趨于平衡,,需求提前釋放,,,土地儲備減少

8、，供應量減少,,,,周期經驗&復蘇期心理,土地成本（定價心態(tài)）,價格緩慢回升,,遠期展望(12~20),供,求,,動態(tài)體系的探索實踐,可見期內樂觀,各分論點推倒列于后文,,,保障房對目標客戶影響不大（政策）,土地稀缺,,城市化進程繼續(xù),嬰兒潮&家庭分裂,競爭優(yōu)勢保持，城市富有吸引力,,人口、經濟狀況有利需求旺盛,不足之處：本例只是結合市場的一次實踐，尚未形成完整體系本例對調控的反饋機制考慮偏于簡單：認為在短期內將

9、保持穩(wěn)定；中遠期的宏觀環(huán)境和調控方向難以預測，且調控相對于經濟政治走勢為次要因素。如需對調控走勢做較精準預測，需對宏觀經濟、各方心理等深入調查研究。本例只是融入了量化數據，倡導量化的分析，量化因素的修正和完善需要定量博弈論和運籌學等工具的融入后文為各分論點推導過程,尚需改進之處,市場&媒體聲音,聲音,政策市,加息,資金鏈,信譽,百日巨變,拐點,城市化進程,股市與樓市關系,油價放開，房市崩盤,經濟兩重性,亂,亂之因：過于主

10、觀&輿論洗腦,橫看成嶺側成峰，預測就意味著不明確，不能計算，人們只能用自己不完善的知識去處理不完善的信息，主觀的去猜測,從自己擅長的領域：金融角度——資金鏈、資本負債率政策角度——加息預期人口角度——嬰兒潮…………,利益出發(fā)點（夸大事實）：行業(yè)整合野心——拐點、百日劇變維持房價——GDP增長、窮人買房導致次債趁低入市——深圳有錢人要么走了，要么有房…………,價格核心點——供求,本質——供需,收集眾行家的信息與分

11、析方法,解析排除利益訴求，抽取影響價格要素,整合將各種影響因素分時段貫穿于供需這一價格根源上,,,,供給供求比資金鏈成本限制需求宏觀調控觀望心態(tài)企業(yè)信用周期理論結論：階段性底部,,,現——09/02,Are Easier to Move,遠期展望(12~20),供給土地儲備土地成本 需求提前釋放周期理論結論：緩慢復蘇,供給保障房土地稀缺需求城市化進程嬰兒潮多極發(fā)展結論：可見期內樂

12、觀,,09/02后中期供需概況(09~12),供求比,目前全市可供出售的一手住宅達33000套，約340萬平方米,08年5-12月全市一手住宅預計有591萬平方米新增供應確定供應437萬，潛在供應154萬,樂觀估計：5-12月能達到624.7萬㎡ 的銷量（取05-07年5-12月份每月最大銷量）05-07是深圳樓市銷量最旺的年份05-07年5-12月份供應量與現時相當05-07年市場態(tài)勢較現在好,供求比：（340+591）/624

13、.7=1.49:1全市有300多萬平米的房子賣不出去！,數據來源：深港研究中心,供求嚴重失衡,資金鏈,中原接觸到的發(fā)展商狀況：南山某發(fā)展商尋求并購市場上土地交易、出讓并購信息：多宗土地流拍、萬科收購重慶某發(fā)展商項目,,,,,中小開發(fā)商,部分上市公司,,IPO受限,滯銷，資金回籠受阻,風險增大，銀行不愿放貸,,,,,資金鏈,重點上市公司的資金狀況良好，且與外資關系緊密,數據來源：天相投顧,大發(fā)展商的戰(zhàn)略言論和金融行為：萬科“一鳴驚人”

14、、“SOHO中國”炫富,資金緊張開發(fā)商的選擇,低價拋售,申請破產,尋求收購,開發(fā)商多以成立子項目公司形式進行土地開發(fā)，盈虧自負，，利用抵押地皮、預售房屋等金融手段，80%以上項目開發(fā)資金通過銀行貸款獲得，輔以從母公司所獲債務資金,抵押資產被銀行沒收無法償還母公司債務市場美譽度受損公司信貸信用下降,拋售地塊度過財務危機獲取后期發(fā)展資金拋售房產不影響公司信用損失較破產較小,小發(fā)展商利潤最大大開發(fā)商擴大市場份額,破產從各方面

15、都是最差選擇；尋求收購和拋售地塊為經濟上的最佳選擇，由于大開發(fā)商資金有限，且項目與地塊良莠不齊，還會有部分房產拋售。探底過程將會繼續(xù),成本限制,成本限制——發(fā)展商心理底線：5-12月份預推的05、06年取得土地項目的市場價格已經逼近成本。價格=（樓面地價+2500）×（1+0.4）其中2500為建筑成本，0.4為利潤比例（含財務成本） ,除去財務成本、管理費用、營銷費用等，利潤為15%左右。房價收入比：依據中原歷史數據測

16、算，按4月市場價格和按國家發(fā)布的工資增長率估算深圳的房價收入比介于7~8之間，（考慮深圳很高的人口密度、人口涌入、GDP增長和國人的居住觀念）這個數字并不離譜。價格將于成本值滯留需求釋放程度將決定走勢,需求：宏觀調控,負資產底線的突破：去年樓市步向萎靡時，曾有多家機構判斷由于中國的政策市和房地產的支柱產業(yè)地位并牽扯上游諸多行業(yè)以及對金融業(yè)舉足輕重的影響 ，負資產價格即為底線。但由于結構性的通貨膨脹對國家經濟和民生影響更甚，從緊金融政

17、策難以改變。中美利差倒掛：中美兩國的利差“倒掛”已經達到4％左右；若中方繼續(xù)加息，將加劇人民幣升值壓力，出于對人民幣升值預期，外資流入將更加難以控制CPI高漲：CPI的高位運行將使得央行采取更為緊縮的金融政策，鑒于加息的弊端，主要采取提高準備金率的調控手段,,政策難以放松，將以提高準備金率為手段,觀望心態(tài),根據 “十一五”住房建設規(guī)劃和完成情況，以及2011年、2012年住房需求預測，規(guī)劃期內我市新增住房總需求為4703萬平方米

18、——深圳市國土資源和房產管理局,高盛向內地12個主要城市的住宅物業(yè)買家進行調查。根據調查結果，高盛預期，內地房價將由去年底的平均水平回調15％至20％ ——高盛,鑒于之前的發(fā)展商心理價位和房價收入比的考量，預期當房價滯留于一個相對合理價位時，前期壓抑的需求的釋放和后期需求的提前滿足將會較往年成交量有較大突破，或能支撐市場供應量或則市場進一步探底階段性底部構筑或新一輪探底,企業(yè)信用,全國地產界貸款2萬億以上，深

19、圳約占1/6，即深圳地產界貸款總額：20000億/6=3333億 每天現金缺口 = 每天現金流出 - 每天現金流入 = 3.6億 - 1.568億 = 2億元每月現金缺口 = 每天現金缺口 * 30天 = 2 * 30 = 60億元 萬科1-5月份僅完成年銷售目標的28%隨著年底上市公司和銀行資金統計分析報表的完成和披露，開發(fā)商將面臨更大的壓力,預期于年底前開發(fā)商亮出最后底牌,周期理論,香港樓市周期,根據香港樓市經驗，上升期一般

20、為調整時間的2倍深圳樓價自05年開始高速攀升，至07年經歷3個年頭，按2：1比率調整期為1.5年，自07年下半年到09年春節(jié)，剛好為1年半,最終底部預計于09年春節(jié)前構筑,階段性底部,供求嚴重失衡,,資金鏈緊張,,探底繼續(xù),,成本限制（心理因素）,,滯留于成本,,繼續(xù)下跌,,階段性底部（春節(jié)前）,,需求釋放程度（心理）,,,,宏調難以放松,資金、信用壓力&周期經驗,,供,求,現——09/02,,,供給供求比資金鏈成本限

21、制需求宏觀調控觀望心態(tài)財務狀況企業(yè)信用結論：階段性底部,,,現——09/02,Are Easier to Move,遠期展望(12~20),供給土地儲備土地成本 需求提前釋放周期理論結論：緩慢復蘇,供給保障房土地稀缺需求城市化進程嬰兒潮多極發(fā)展結論：可見期內樂觀,,09/02后中期供需概況(09~12),土地儲備,4月份深圳開始了今年首次較為集中的土地出讓，分4批出讓了8宗居住用地和7宗商

22、業(yè)辦公用地。但是由于市場仍不明朗，開發(fā)商表現出謹慎態(tài)度，15宗地塊最終有7塊出現了流拍——中原內參,由于市場的不明朗和開發(fā)商資金問題或收購戰(zhàn)略，新增土地儲備銳減，這將導致一年半以后的二級市場供應減少,土地成本,在近期低迷市場以較低價格收購的土地、項目或地產公司將會降低開發(fā)商的開發(fā)成本。隨著房價的下降、建筑成本的增加和地塊流拍的不斷發(fā)生，政府有可能調低土地拍賣起價。,土地成本降低，開發(fā)成本降低,需求的提前釋放,根據 “十

23、一五”住房建設規(guī)劃和完成情況，以及2011年、2012年住房需求預測，規(guī)劃期內我市新增住房總需求為4703萬平方米 ——深圳市國土資源和房產管理局在09年春節(jié)前的第一階段提前釋放了需求，該階段自住需求量較低，隨著市場進入新一輪周期的復蘇期，投資需求開始逐漸顯現。,市場逐漸回暖,周期理論,深圳樓市周期跡象,房價難以快速提升,炒家難以判斷準確入市時機，復蘇期客戶以用家為主根據樓市經驗，進入復蘇期，樓價快速回升較難被用家接受,

24、09/02后中期供需概況(09~12),求,供,,供求趨于平衡,需求提前釋放,,,土地儲備減少，供應量減少,,,,周期經驗&復蘇期心理,土地成本（定價心態(tài)）,價格緩慢回升,,緩慢復蘇,,供給供求比資金鏈成本限制需求宏觀調控觀望心態(tài)企業(yè)信用周期理論結論：階段性底部,,,現——09/02,Are Easier to Move,遠期展望(12~20),供給土地儲備土地成本 需求提前釋放周期理論結

25、論：緩慢復蘇,供給保障房土地稀缺需求城市化進程嬰兒潮多極競爭結論：可見期內樂觀,,09/02后中期供需概況(09~12),保障房,政府透明度和執(zhí)行力不足,解決居住需求的保障房可能淪為投資工具占總供應量15.7%不足以造成扭轉性影響國人住房觀念:保障房吸收的需求量大都為相對商品房的無效需求,居住文化不變革前提下,保障房影響較小,數據來源：深圳市國土資源和房產管理局,土地稀缺,土地供量逐年減少可供開發(fā)土地量為234平

26、方公里人口密度:深圳為3597人/平方公里、北京為881人/平方公里、上海2902人/平方公里、廣州975人/平方公里,土地將愈加稀缺,城市化進程,日本在九十年代城市化進程結束和人口老齡化來臨后房價崩盤后至今未能恢復。在中國，根據人口統計和城市化的進程:城市化程度(中國城市化程度44%日本75%中等發(fā)達國家56%）和速度(30%~70%間平均每年增長率為1%)，可以預期它至早會出現在2020之后。,中國城市化過程仍將繼續(xù),庫茲涅茨

27、著作中論述了宏觀經濟增長與房地產市場的發(fā)展階段之間的關系如下：,<4%,4%~5%,5%~8%,,萎縮,停滯,穩(wěn)定增長,>8%,高速發(fā)展,嬰兒潮,中國的嬰兒潮出現在60年代，現正處于家庭分裂期：新生家庭的剛性需求與獨特價值觀空巢家庭的強購買力和享受型換房需求,人口住房需求旺盛,多極競爭,長三角、環(huán)渤海和華中經濟帶的崛起各主要城市2007GDP增長率（全國為11.4%）：上海－－－12066－－－10297－－－13

28、.5% 北京－－－9120－－－7870－－－12.8% 深圳－－－6850－－－5814－－－15.0%,深圳2030年大都市圈戰(zhàn)略規(guī)劃金融和總部經濟：香港、福田高科技：南山生產：寶安、東莞原料：東莞、惠州,競爭優(yōu)勢保持，旺盛需求,遠期展望(12~20),供,求,,可見期內樂觀,,,保障房對目標客戶影響不大（政策）,土地稀缺,,城市化進程繼續(xù),嬰兒潮&家庭分裂,競爭優(yōu)勢保持，城市富有吸引力,,人口、經濟狀況有利需求