總部基地案例：太空島功能定位策劃

1、2024/3/29,,功能定位策劃專篇,2,國際總部基地六大發(fā)展模式,模式1 ：制造加工型總部基地,模式3 ：研發(fā)及高科技型總部基地,模式4 ：企業(yè)內(nèi)腦型總部基地,模式5 ：后臺服務(wù)型總部基地,模式6：聯(lián)合國等國際組織型總部基地,Park west西區(qū)商務(wù)花園二期,哥本哈根機場商務(wù)花園,Park west西區(qū)商務(wù)花園、硅谷,劍橋商務(wù)花園,上海浦東張江銀行卡產(chǎn)業(yè)園,紐約聯(lián)合國總部、日內(nèi)瓦聯(lián)合國總部、,模式2 ：物流型總部基地,交通便利，易

2、于原材料、成品等運輸；市政設(shè)施水平較高，水、電、能源等要有特殊要求；政策支持；標(biāo)桿企業(yè)帶動；形成相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈。,靠近機場（國門型），基礎(chǔ)設(shè)施完善，交通發(fā)達(dá)，占地面積廣闊，符合行業(yè)特點的辦公場所,產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)突出，基礎(chǔ)設(shè)施特別是電信IT設(shè)施先進(jìn)，優(yōu)厚的稅收政策，交通發(fā)達(dá)，標(biāo)桿企業(yè)帶動,良好的商務(wù)基礎(chǔ)；多種交通方式，方便、快捷的到達(dá)市區(qū)；環(huán)境優(yōu)美；城市人力資源基礎(chǔ)好；高速信息網(wǎng)絡(luò)建設(shè)；標(biāo)桿企業(yè)帶動；以主流企業(yè)為主要業(yè)務(wù)對象的服務(wù)公司入駐。,土

3、地價格優(yōu)勢，優(yōu)惠政策，環(huán)境優(yōu)美，交通便利，標(biāo)桿企業(yè)榜樣作用，基礎(chǔ)設(shè)施特別是電信IT設(shè)施先進(jìn)。,重大國際歷史事件發(fā)生地，具有較高國際地位；開放性、國際性的氛圍，對交通、環(huán)境、人文素質(zhì)要求較高，辦公環(huán)境優(yōu)美，國際新興組織的聚集,,模 式 K P I 案 例,,,3,概況

4、：位于北京亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，一期占地50ha，到2003年底共有15家企業(yè)入駐，主要是移動通信終端產(chǎn)品的制造商以及零部件的制造商、服務(wù)商，園區(qū)員工接近15000人；產(chǎn)業(yè)鏈高度聚集區(qū)域，土地空間需求大，必須有足夠的儲備滿足今后擴(kuò)容的需要，整個開發(fā)區(qū)規(guī)劃面積一期為15平方公里，二期為100平方公里；制造業(yè)更注重基礎(chǔ)設(shè)施的完善程度，例如用電量要達(dá)到5000kV以上，用水量也較大； 整個區(qū)域?qū)賴壹夐_發(fā)區(qū)，政策透明，優(yōu)惠政策支持，24小時

5、通關(guān)服務(wù)和24小時物流監(jiān)管，實現(xiàn)“零庫存”。入園企業(yè)通?？紤]整體成本：土地、建設(shè)廠房、基礎(chǔ)設(shè)施連接、運營成本等。 諾基亞以龍頭企業(yè)的身份聚攏了包括芯片、集成電路板、機殼、顯示屏等移動通訊的20多家企業(yè)入駐。交通便利，京津塘高速公路，規(guī)劃中將有地鐵5號線、亦莊專線等捷運。環(huán)境優(yōu)美，設(shè)有高爾夫球場，涼水河。 開發(fā)區(qū)內(nèi)廠房建設(shè)期較短（1年左右），廠房可租賃、出售，廠房形式多樣，適宜成套設(shè)備生產(chǎn)。,加工制造型總部基地案例

6、 ——北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)星網(wǎng)工業(yè)園,成功要素：交通便利，易于原材料、成品等運輸； 市政設(shè)施要求高，水、電、能源等要有特殊要求； 政策支持； 標(biāo)桿企業(yè)帶動；形成相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈；,4,物流型總部基地案例 ——哥本哈根機場商務(wù)花園,概況：位于歐洲四大國際機場

7、之一的哥本哈根國際機場東部，接通世界各地130多個機場；整個地區(qū)有完善的基礎(chǔ)設(shè)施和發(fā)達(dá)的公交系統(tǒng)。設(shè)有國際火車站，同時也是連結(jié)斯堪的納維亞和中歐國際高速公路的要點，可以方便的乘火車、飛機、汽車方便到達(dá)商務(wù)花園；乘火車或開車到達(dá)哥本哈根中心只需10到15分鐘，瑞典南中部大部分城市和商務(wù)花園在兩三小時地上旅程內(nèi)可達(dá)。哥本哈根平均教育程度很高，為商務(wù)花園提供了非常好的人力資源基礎(chǔ)；占地41.8ha，建筑面積22.0ha，設(shè)計最大程度的符

8、合物流行業(yè)的先行要求，并考慮和整體區(qū)域的景觀協(xié)調(diào)；開發(fā)商開發(fā)手法靈活，自建辦公物業(yè)出租，同時也為企業(yè)定制產(chǎn)品，而且可將地塊出租有企業(yè)自建。,成功要素：毗鄰大型國際機場； 多種交通方式組合，與市區(qū)聯(lián)系緊密； 城市人力資源基礎(chǔ)好； 充分考慮物流行業(yè)特點規(guī)劃設(shè)計商務(wù)花園,5,企業(yè)內(nèi)腦型總部基地案例

9、 ——劍橋商務(wù)花園,概況：位于劍橋大學(xué)城東北部，城內(nèi)唯一的商務(wù)辦公物業(yè)組團(tuán)；交通狀況非常理想，緊鄰A14雙向路，附近有三條高速公路去往國內(nèi)各個方向，30分鐘就能達(dá)到國際機場，城際火車不到1小時就可以到達(dá)倫敦；12座主樓，建筑面積31600平米，建筑形式多為三層的單體樓，單體體量從1100到5000不等；平均教育程度很高，為商務(wù)花園提供了非常好的人力資源基礎(chǔ)；全部出租，可分割可整租，可以冠

10、名辦公樓；有為各種公司提供金融、法律、審計等中介服務(wù)的公司。,成功要素：良好的商務(wù)基礎(chǔ)； 環(huán)境優(yōu)美； 多種交通方式組合，方便、快捷的到達(dá)市區(qū)； 城市人力資源基礎(chǔ)好； 中介服務(wù)公司入駐，為主導(dǎo)企業(yè)提供便利的服務(wù)。,,6,后臺服務(wù)型總部基地案例 —

11、—上海浦東張江銀行卡產(chǎn)業(yè)園,概況：浦東張江銀行卡產(chǎn)業(yè)園 是“浦東總部園” 的園區(qū)之一，占地92萬平米；“浦東總部園”旨在吸引全球的公司總部、執(zhí)行總部、運行中心、結(jié)算中心等；建這個總部園是為了更好地吸引具有“ 2.5產(chǎn)業(yè)” *1內(nèi)涵的總部集聚，形成有機和諧的產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)；張江聚焦“ 2.5產(chǎn)業(yè)”體現(xiàn)在銀行卡領(lǐng)域，目的在于吸引國內(nèi)外各類金融機構(gòu)的后臺核心，包括數(shù)據(jù)處理中心、信息中心、營運中心等落戶銀行卡產(chǎn)業(yè)園，最終實現(xiàn)向“國際金融信息后臺

12、服務(wù)基地”的戰(zhàn)略性拓展。已經(jīng)落戶張江的 50多家跨國公司地區(qū)總部和研發(fā)中心，形成了“ 2.5產(chǎn)業(yè)”的“頭腦基地”和“知識源泉”。包括中國銀聯(lián)全國信息處理中心、平安保險全國客戶服務(wù)暨后援技術(shù)中心、交通銀行數(shù)據(jù)處理中心等。,成功要素：在土地獲取和稅收方面的優(yōu)惠政策； 標(biāo)桿企業(yè)榜樣作用和商務(wù)聚集效應(yīng)； 基礎(chǔ)設(shè)施特別是電信IT設(shè)施先進(jìn)；

13、 交通便利+環(huán)境優(yōu)美。,*1“ 2.5產(chǎn)業(yè)”：是指介于第二和第三產(chǎn)業(yè)之間的產(chǎn)業(yè)，既有服務(wù)、貿(mào)易、結(jié)算等第三產(chǎn)業(yè)管理中心的職能，又具備獨特的研發(fā)中心、公司核心技術(shù)產(chǎn)品的生產(chǎn)中心和現(xiàn)代物流運行服務(wù)等第二產(chǎn)業(yè)運營的職能。已經(jīng)落戶張江的 50多家跨國公司地區(qū)總部和研發(fā)中心，形成了“ 2.5產(chǎn)業(yè)”的“頭腦基地”和“知識源泉”。,7,研發(fā)及高科技型總部基地總部基地案例——Park west西區(qū)商務(wù)花園（一）,概況：PARK WEST

14、（西區(qū)花園，以下簡稱PW）位于都柏林市西部的NANGOR大街旁占地面積91公頃（約合230英畝），是愛爾蘭最大的商務(wù)花園，其景觀花園內(nèi)布滿了各式各樣的雕塑，水景，道路兩旁樹木林立，配套的娛樂休閑設(shè)施一應(yīng)俱全。在商務(wù)花園的規(guī)劃中，將建成一座占地40000平方英尺的娛樂中心，包括：體育館，網(wǎng)球、壁球館、飯店、商店及酒吧。開發(fā)商將最大限度的利用好園區(qū)南部邊界的大運河資源，修建一個集垂釣，泊船，休憩，劃船為一體的周邊休閑場所。,8,研發(fā)及

15、高科技型總部基地總部基地案例——Park west西區(qū)商務(wù)花園（二）,概況：PARK WEST擁有一座市郊通勤火車的侯車站、專業(yè)的公交運輸設(shè)施、寬敞的停車位以及能夠快速到達(dá)M50與NASS公路的快速通道，無論從市中心還是周邊地區(qū)，都可以便捷的進(jìn)入商務(wù)花園14，000，000英鎊，用于園區(qū)先進(jìn)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。PW擁有世界先進(jìn)水準(zhǔn)的光纖通信技術(shù)，這些完善的通信設(shè)施恰好滿足了園區(qū)內(nèi)大型跨國企業(yè)的需求。所有入園的企業(yè)都可以享受到優(yōu)厚的稅

16、收政策。對于擁有房屋產(chǎn)權(quán)的業(yè)主（自住業(yè)主owner-occupier），免征營建成本稅（其中第一年征收50%）；對于租戶，可享受10年的雙倍房租津貼；私人投資者也可以享受免征營建成本稅的待遇（其中第一年征收25%），地方當(dāng)局采取機動稅率的方式，在10年中逐漸減輕稅率，使稅率從第一年的100%減少到第十年的10%。在“企業(yè)園”內(nèi)有資格享受稅收減免的企業(yè)，主要是那些在國際貿(mào)易交往中涉及以下幾種行業(yè)的：數(shù)據(jù)處理，呼叫中心服務(wù)，軟件開發(fā)，醫(yī)療

17、保健及研發(fā)。辦公樓面積大小的靈活多變性，其面積從3000到1000000平方英尺不等。,9,研發(fā)及高科技型總部基地總部基地案例——Park west西區(qū)商務(wù)花園（三）,概況：作為一家專業(yè)的高新技術(shù)商務(wù)花園，PW以其特有的魅力，吸引了眾多跨國公司的加盟，所涉及的行業(yè)也包羅萬象，包括：信息技術(shù)、醫(yī)藥與保健、計算機、電子與軟件。到2003年為止，PW吸引了30000人來這里就業(yè)。預(yù)計最終價值可達(dá)10億英鎊，成為M50干道沿線的一座新地

18、標(biāo)。PW商務(wù)花園未來發(fā)展前景明朗，目前這一地區(qū)已變成現(xiàn)代化的商住兩用的理想場所。,成功要素：交通便利； 基礎(chǔ)設(shè)施特別是電信IT設(shè)施先進(jìn)； 稅收優(yōu)厚政策，特別吸引涉及國際貿(mào)易交往的企業(yè)； 建筑景觀獨特優(yōu)勢，風(fēng)景優(yōu)美； 生活娛樂配套設(shè)施完善；

19、辦公樓面積大小靈活多變； 逐漸向綜合性發(fā)展。,10,概況：聯(lián)合國總部大樓坐落于東河之濱，由位于紐約曼哈頓第一大道上的4幢建筑組成，占據(jù)6個街段，1952年投入使用。土地?zé)o償贈送：這塊地皮當(dāng)年由美國洛克菲勒家族捐助；該家族同時也將這塊土地四周的地面都買下來。共有11位世界著名建筑師參與設(shè)計。,成功要素：重大國際歷史事件發(fā)生地，具有較高國際地位； 開放性、國

20、際性的氛圍； 對交通、環(huán)境、人文素質(zhì)要求較高； 辦公環(huán)境優(yōu)美； 人流、信息流量高。,聯(lián)合國等國際組織總部型案例 ——紐約聯(lián)合國總部大廈,11,新加坡商務(wù)花園的發(fā)展背景：東南亞的微型國家，幾乎沒有任何足以支持經(jīng)濟(jì)發(fā)展的自然擴(kuò)產(chǎn)資源和農(nóng)業(yè)資源； 位于馬六甲海峽，成為連

21、接歐亞的重要國際貿(mào)易口岸和節(jié)點； 政府發(fā)揮自身國際口岸優(yōu)勢主動吸引國際企業(yè)總部，尤其是吸引很多全球性大企業(yè)的亞洲區(qū)域總部進(jìn)入新加坡；為了更集約、更有效的為國際企業(yè)總部提供相關(guān)服務(wù)，新加坡政府積極規(guī)劃并建設(shè)了國際商務(wù)花園，帶有強烈的政府色彩。 在具體規(guī)劃建設(shè)中，有意識的注意了與大規(guī)模居住組團(tuán)的結(jié)合，由此帶動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展，完善居住區(qū)域的城市功能,新加坡商務(wù)花園為其所在區(qū)域發(fā)展的貢獻(xiàn)：提供較多就業(yè)機會，促進(jìn)當(dāng)?shù)厣鐣€(wěn)定——在新加坡九個

22、主要商業(yè)區(qū)域就業(yè)分布比例中商務(wù)花園所在樟宜和裕廊兩個區(qū)域所提供的就業(yè)機會名列第三（最多的是中央商務(wù)區(qū)）；拉動區(qū)域住宅需求，繁榮當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)——樟宜和裕廊兩個區(qū)域均建設(shè)在新加坡的邊緣居住組團(tuán)區(qū)域，形成“職住一體”區(qū)。從左圖中可以看出，樟宜地區(qū)住宅的需求量和銷售量都遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于新加坡各主要地區(qū)平均值；,住宅銷售量,住宅需求量,企業(yè)內(nèi)腦型總部基地案例 ——新加坡商務(wù)花園（一）,12,新加坡商務(wù)花園

23、的建設(shè)經(jīng)驗：商務(wù)花園的位置選擇方面注重與城市規(guī)劃緊密結(jié)合——城市邊緣區(qū)，土地成本相對較低；注重與城市交通的緊密聯(lián)系，均有城市輕軌與其他區(qū)域連接，且在商務(wù)花園所在區(qū)域設(shè)有復(fù)合化交通轉(zhuǎn)換點；注重與邊緣居住組團(tuán)的聯(lián)系，有助于完善城市功能，保持區(qū)域持久活力； 商務(wù)花園的內(nèi)部規(guī)劃中注意地塊劃分的內(nèi)好性——保證每個地塊都能臨近內(nèi)部道路，有很好的交通可達(dá)性，保證地塊內(nèi)的建筑具有自身的展示面，這樣的規(guī)劃方法同時保證了每個地塊都具有良好的商務(wù)價值；

24、注重對商務(wù)花園的配套設(shè)施的規(guī)劃——為了避免商務(wù)花園建設(shè)成為變相的商業(yè)開發(fā)，新加坡城市促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展委員會對配套設(shè)施的類別及比例做出了詳細(xì)規(guī)定：獨立于寫字樓外的配套設(shè)施，其規(guī)模最多不超過商務(wù)花園總建筑面積的15%；寫字樓內(nèi)部配套設(shè)施（如底層商業(yè)），其規(guī)?？梢詾榭偨ㄖ娣e的15-40%。,裕廊,樟宜,企業(yè)內(nèi)腦型總部基地案例 ——新加坡商務(wù)花園（二）,13,新加坡樟宜商務(wù)花園規(guī)模及主要國際企業(yè)

25、總部概況,新加坡裕廊國際商務(wù)花園規(guī)模及主要國際企業(yè)總部概況,企業(yè)內(nèi)腦型總部基地案例 ——新加坡商務(wù)花園（三）,14,,,國際總部基地KPI指標(biāo)體系,類 型加工制造型物流型研發(fā)及高科技基地型企業(yè)內(nèi)腦型后臺服務(wù)型聯(lián)合國等國際組織總部型,,,,,,,交通 產(chǎn)業(yè)鏈 政策 商務(wù) 人流 信息流 物流 技術(shù)流

26、 資金流 環(huán)境 其 它,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,最重要,最不重要,,,,15,北京總部基地市場基本狀況：僅存在三類總部基地，發(fā)展情況各異,制造加工型總部基地： 望京電子科技園 研發(fā)基地型總部基地： 中關(guān)村軟件園 中關(guān)村生命科學(xué)園 企業(yè)內(nèi)腦型總部基地： 亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)BDA、 豐臺區(qū)總部基地（國內(nèi)企業(yè)內(nèi)腦型）,望京電子科

27、技園,中關(guān)村軟件園,豐臺區(qū)總部基地,亦莊BDA,16,中關(guān)村軟件園,17,中關(guān)村軟件園,KPI：群落聚集效應(yīng)突出；郊區(qū)化發(fā)展趨勢，優(yōu)厚的稅收政策；交通較為便利；辦公樓面積大小靈活多變；風(fēng)景優(yōu)美；標(biāo)桿企業(yè)帶動。,優(yōu)勢：中關(guān)村科技園的定位：高新技術(shù)的創(chuàng)新中心，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)業(yè)基地，新型企業(yè)家的搖籃；創(chuàng)業(yè)企業(yè)集群。 政府政策扶持，建立各類孵化器，在稅收上進(jìn)行減免，政府行事高效。充分發(fā)揮中關(guān)村所具有的科技支持系統(tǒng)的優(yōu)勢：一是大學(xué)，二是

28、研究院所。中關(guān)村科技園區(qū)在周圍地區(qū)擁有像清華、北大等一大批著名的高等學(xué)府、中科院和中央各部的研究所。落實國有企業(yè)（校辦、院辦、所辦企業(yè)）、準(zhǔn)國有企業(yè)（“集體企業(yè)”）創(chuàng)業(yè)者的產(chǎn)權(quán)激勵；為創(chuàng)新企業(yè)開辟融資渠道。,發(fā)展現(xiàn)狀：中關(guān)村核心區(qū)，目前大規(guī)模、高成本的市政開發(fā)，對大量的成長型科技企業(yè)產(chǎn)生了排擠效應(yīng)。目前，中關(guān)村核心區(qū)為改善硬件設(shè)施，大量增加市政建設(shè)投入，使地價水平居高不下，直接導(dǎo)致房價水平直線上升，影響到成長型的中型企業(yè)的運營成

29、本。據(jù)統(tǒng)計，有80%在中關(guān)村注冊的中小企業(yè)因為地價太貴，而離開園區(qū)另選辦公用地，中關(guān)村IT企業(yè)有39%在政策區(qū)以外有辦公面積，初步估算不少于100萬平方米。一區(qū)七園的形成：成長型的中型企業(yè)，既希望能享受到科技園區(qū)的政策待遇，又能享受到科技園區(qū)的服務(wù)水平，同時又希望在立業(yè)的同時降低運營成本，在這一方面，商務(wù)花園對中關(guān)村成長型的中型企業(yè)有很大的分流作用。因此，中關(guān)村科技園在郊區(qū)設(shè)立了幾個新的科技園，形成一區(qū)七園，但是配套設(shè)施和商務(wù)氛圍遠(yuǎn)遠(yuǎn)

30、不如核心區(qū)。,國際案例KPI總結(jié)：群落聚集效應(yīng)突出，基礎(chǔ)設(shè)施特別是電信IT設(shè)施先進(jìn)，優(yōu)厚的稅收政策，交通發(fā)達(dá)，辦公樓面積大小靈活多變，建筑景觀優(yōu)勢，標(biāo)桿企業(yè)帶動,,中關(guān)村科技園的發(fā)展基本符合研發(fā)及高科技型總部基地的國際發(fā)展趨勢,18,亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)BDA國際企業(yè)大道,19,亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)BDA國際企業(yè)大道,KPI：郊區(qū)化發(fā)展趨勢；優(yōu)厚的稅收政策；交通較為便利；辦公樓面積大小靈活多變；風(fēng)景較為優(yōu)美；非定位目標(biāo)型標(biāo)桿企業(yè)帶動。,優(yōu)勢：受亦

31、莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)輻射，享受中關(guān)村科技園和國家經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)雙重政策 ；政府政策扶持，在稅收上進(jìn)行減免，政府行事高效；國際知名企業(yè)入園，標(biāo)桿型企業(yè)帶動；市政配套設(shè)施完善，土地資源豐富； 交通便捷。,發(fā)展現(xiàn)狀：受經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)前期大型制造型、生產(chǎn)型標(biāo)桿企業(yè)入駐影響，定位方向與目標(biāo)客戶心理認(rèn)知發(fā)生錯位。政府目標(biāo)：發(fā)展第二產(chǎn)業(yè)為主，同時發(fā)展第二產(chǎn)業(yè)的服務(wù)型產(chǎn)業(yè)，將制約不符合此目標(biāo)的企業(yè)總部入駐。雖然距離CBD較近，幾乎沒有傳承CBD商務(wù)及商業(yè)

32、氛圍，成為商務(wù)不活躍區(qū)，慣性影響難以再有作為。,國際案例KPI總結(jié)：良好的商務(wù)基礎(chǔ)；多種交通方式便利，方便、快捷的到達(dá)市區(qū)；城市人力資源基礎(chǔ)好；標(biāo)桿企業(yè)帶動；以主流企業(yè)為主要業(yè)務(wù)對象的服務(wù)公司入駐；高速信息網(wǎng)絡(luò)建設(shè)；經(jīng)營方式靈活；環(huán)境優(yōu)美。,,亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)原有的客戶基礎(chǔ)和區(qū)域定位使BDA不能承接CBD良好的商務(wù)氛圍，因此原定位難有市場作為。,20,亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)BDA國際企業(yè)大道成交客戶分析,21,體育器材公司：工廠在馬駒橋，主營業(yè)

33、務(wù)是健身培訓(xùn)，需求1600平米，已經(jīng)在總部基地買房，想退掉。置業(yè)計劃——三個月之內(nèi)，30個人來看，多次，對產(chǎn)品有強烈好感，對周邊環(huán)境不關(guān)心（可能會欣賞）。購買原因：外地企業(yè)，考慮政府因素較高，總部基地的銷售與政府掛鉤；退房原因：與業(yè)務(wù)單位距離遠(yuǎn)，戶型不滿意，西南部區(qū)域環(huán)境差，社區(qū)雜亂。派格藍(lán)地：童裝，前期客戶，要求：首付分期，一年交清；要有工廠；價格要降低；流失原因：對開發(fā)區(qū)無特殊偏好，價格阻力明顯。飲料公司：需求面積為辦公

34、面積500—800平米，廠房1500—2000平米，主要想購買廠房。客戶已PASS，PASS原因：不符合入園標(biāo)準(zhǔn)。新奧集團(tuán)：需求面積為2000平米。現(xiàn)在廊坊辦公，屬科技研發(fā)企業(yè)，計劃在北京設(shè)總部。此客戶已于2004年7月25日取消購買計劃，改為租賃。原因：老總覺得項目的獨棟朝向不好，價格高，資金不足。 依文服飾：需求2000平米，不認(rèn)可開發(fā)區(qū)的位置——郊區(qū)遠(yuǎn)；不認(rèn)可本案位置——荒（周邊可能是工廠）；定總部基地，流失原因：對區(qū)域

35、大環(huán)境質(zhì)疑；對本案的土地性質(zhì)、車位、費用等方面有明顯不認(rèn)可；,亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)BDA國際企業(yè)大道意向客戶分析——國內(nèi)企業(yè)較多，需求1000-2000平米,22,亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)BDA國際企業(yè)大道——典型客戶分析(國內(nèi)客戶),白領(lǐng)服飾有限公司：“中國職業(yè)女裝第一品牌” 在BDA國際企業(yè)大道買了6000平米共3棟研發(fā)辦公樓，建一個研發(fā)設(shè)計中心。,白領(lǐng)服飾置業(yè)原因——香水效應(yīng)：1、亦莊是北京唯一具有由大批世界500強企業(yè)搭建的國際化平臺，站到這

36、個平臺上，白領(lǐng)更容易實現(xiàn)國際化。2、新買的獨棟將是白領(lǐng)的亞洲總部駐地及研發(fā)設(shè)計基地，白領(lǐng)很看重BDA眾多世界500強企業(yè)扎堆的環(huán)境，他們先進(jìn)的經(jīng)營理念有利于白領(lǐng)邁上國際化的平臺。這好比進(jìn)香水店，即便不買，但身上也會被沾上香味。3、遷到理念和文化比較先進(jìn)的環(huán)境。由市場定位的企業(yè)遷址趨勢是，從接近原料到接近市場趨向于接近信息、接近高級人才。一些落后地區(qū)的企業(yè)紛紛往大城市遷徙就證明了這一點，比如匯源果汁集團(tuán)總部從山東沂源遷到北京就是典型的

37、例子4、加工基地還是在外地，要遷的主要是研發(fā)和營銷基地。,23,亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)BDA國際企業(yè)大道——典型客戶分析（國外客戶）,西班牙泰爾文特控制系統(tǒng)（北京）有限公司：全球?qū)崟rIT公司，幾十年來一直致力于為特定工業(yè)部門（能源、交通、運輸以及環(huán)保）提供高技術(shù)附加值的IT解決方案。泰爾文特控制系統(tǒng)（北京）有限公司是西班牙名企泰爾文特集團(tuán)在華投資的獨資子公司，自1998年入駐開發(fā)區(qū)租賃物業(yè)辦公至今，企業(yè)規(guī)模已初步形成。,泰爾文特置業(yè)原因：1

38、、認(rèn)可中國現(xiàn)在的政治環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境；2、在開發(fā)區(qū)買樓，一開發(fā)區(qū)的環(huán)境好；二是交通便利；三是區(qū)內(nèi)有很多國外的大型企業(yè)，產(chǎn)業(yè)氛圍好；四是各項配套服務(wù)十分完善；五也是最為關(guān)鍵的一點，開發(fā)區(qū)的BDA國際企業(yè)大道的獨棟建筑風(fēng)格與設(shè)計理念非常符合泰爾文特的需要，并且還可以擁有自己獨立的產(chǎn)權(quán)。3、泰爾文特曾經(jīng)考慮過在開發(fā)區(qū)購地自建，但由于開發(fā)區(qū)土地政策的限制未能實現(xiàn)?，F(xiàn)在1000-3000平米的企業(yè)獨棟正好符合置業(yè)需要。,24,豐臺區(qū)總部基地AB

39、P,25,豐臺區(qū)總部基地ABP,26,豐臺區(qū)總部基地ABP,KPI：郊區(qū)化發(fā)展趨勢；優(yōu)厚的稅收政策；交通較為便利；辦公樓面積大小靈活多變；風(fēng)景較為優(yōu)美；非優(yōu)質(zhì)目標(biāo)型標(biāo)桿企業(yè)帶動。,優(yōu)勢：享受中關(guān)村科技園開發(fā)區(qū)雙重政策 ；政府扶持；公路交通發(fā)達(dá)；國內(nèi)知名企業(yè)入園，標(biāo)桿型企業(yè)帶動；地價優(yōu)勢，土地資源豐富；可承接產(chǎn)業(yè)園孵化器畢業(yè)企業(yè)。,發(fā)展現(xiàn)狀：不具備CBD濃厚的商務(wù)氛圍，不具備中關(guān)村濃厚的科技教育研發(fā)氛圍。 依托豐臺中關(guān)村產(chǎn)

40、業(yè)園孵化器畢業(yè)企業(yè)，其特性及需求與定位及自身資源有一定差距。定位及營銷理念失誤，入駐的標(biāo)桿企業(yè)起點較低，非國際影響型，后期形象提升乏力。商務(wù)花園在發(fā)展初期，對企業(yè)總部更多地采用兼容并包的原則，定位于以O(shè)EM方式運作或“兩頭分離”的中型企業(yè)，定位于市內(nèi)的國家級、市級大型企業(yè)的辦公總部，定位于國內(nèi)大型企業(yè)的區(qū)域總部。在條件成熟時，吸引跨國公司的地區(qū)總部，同時以科技型的企業(yè)為主導(dǎo)。,國際案例KPI總結(jié)：良好的商務(wù)基礎(chǔ)；多種交通方式便利，方便

41、、快捷的到達(dá)市區(qū)；城市人力資源基礎(chǔ)好；標(biāo)桿企業(yè)帶動；以主流企業(yè)為主要業(yè)務(wù)對象的服務(wù)公司入駐；高速信息網(wǎng)絡(luò)建設(shè)；經(jīng)營方式靈活；環(huán)境優(yōu)美。,,良好的交通和地理位置保證項目前期的市場成功，但是由于缺乏良好的國際商務(wù)氛圍，后期增長乏力，需要較大投入,27,國際市場案例證明發(fā)展總部基地的適度規(guī)模：45-50ha,新加坡樟宜國際商務(wù)花園總占地66ha，建面109萬平米。每個國際企業(yè)總部建筑面積7000平米以上。 新加坡裕廊國際商務(wù)花園總占地33

42、ha，建面22.7萬平米。共14家公司占地13.7萬平米，每個公司占地達(dá)到6000平米以上。,選擇亞洲城市新加坡的商務(wù)花園驗證占地面積可行性,考慮到本項目的實際情況，CBD、燕莎、國貿(mào)等國際企業(yè)現(xiàn)辦公地面積主流均在3000-5000平米左右，在擴(kuò)租時能到達(dá)5000-10000，所以按照前面所述外遷到城市邊緣的大公司數(shù)量150家計算，占地45-50ha是可以在被消化范圍之內(nèi)的。,28,北京市場案例證明總部基地發(fā)展的適度規(guī)模：45-50ha

43、,總部基地——北京市第一家、最大的企業(yè)獨棟項目銷售狀況解析,規(guī)模：占地65ha，容積率1.59，總建面106萬平米。 分期：一期20萬平米，二期25萬平米，三期60-70萬平米，三期中包含4萬平米五星級酒店、12.5萬平米商業(yè)配套、含4萬平米總部小公寓（30-50平米）。 銷售情況：一期較好，二期銷售速度放緩。,為保證銷售、根據(jù)市場情況測算，現(xiàn)階段總部基地總建筑面積不宜超過65萬平米。按容積率1.5計算，占地45-50 ha較為合適