【商業(yè)地產(chǎn)】-設(shè)計階段成本控制工作-62ppt

1、設(shè)計階段成本控制工作,武漢公司成本部 2006年9月1日,設(shè)計階段成本控制 眾所周知，影響成本最主要的因素是設(shè)計，一個不經(jīng)濟的設(shè)計，無論后期招標(biāo)時有多大的競爭性，成本還是居高不下。因此，要達到成本控制的目的，需要更多地關(guān)注設(shè)計。 一個項目從規(guī)劃方案開始、其設(shè)計工作（施工圖設(shè)計、材料部品選擇、二次深化設(shè)計、現(xiàn)場設(shè)計配合等）從宏觀到

2、微觀、涉及各個專業(yè)、始終貫穿于項目開發(fā)的整個過程。無論是哪一個設(shè)計環(huán)節(jié)，成本人員都應(yīng)該了解和關(guān)注。越具體的設(shè)計工作，成本人員的參與深度及可發(fā)揮的影響越大。 以下從幾個方面的案例來說明，供參考：,關(guān)于設(shè)計的成本優(yōu)化案例-----鋼結(jié)構(gòu),武漢公司成本部 2006年9月1日,鋼結(jié)構(gòu)設(shè)計成本優(yōu)化,分析對象：J-1、2、6棟底層商鋪鋼結(jié)構(gòu)連廊工作方式：由設(shè)計部對外委托進行二次設(shè)計，設(shè)計結(jié)果出來后成本部

3、進行成本測算，而后結(jié)合成本目標(biāo)、連同設(shè)計人員進行方案優(yōu)化，直至達成在保證建筑效果和結(jié)構(gòu)穩(wěn)定性的基礎(chǔ)上經(jīng)濟合理的方案。,建筑效果,平面鋼架兩層，標(biāo)高分別為4.6米和5.6米，其中在5.6米層鋪設(shè)玻璃，并且間隔性地設(shè)置鋼管百葉。立面柱距3米，在4.6米和5.6米間間隔性地設(shè)置鋼管百葉。,結(jié)構(gòu)配套,根據(jù)二次設(shè)計的初步結(jié)果，柱和梁采用工字鋼，跨間分隔采用鋼管。從安全角度考慮，玻璃采用5+0.76+5雙層鋼化夾膠玻璃。從防銹角度考慮，鋼結(jié)構(gòu)表面

4、處理方式采用氟碳漆。,成本測算,根據(jù)初步設(shè)計方案測算，平面投影面積上的鋼材單位含量達到140公斤/平方米，鋼構(gòu)件綜合單價（含氟碳漆）按10000元/噸測算，加上雙層鋼化夾膠玻璃，加上利潤、稅金，鋼連廊綜合單價將達到1700元/平方米。工程量約500平方米，因此總價將達到85萬元。 造價偏高。,優(yōu) 化,對建筑效果進行審核，看有沒有能夠優(yōu)化的方法。經(jīng)反復(fù)討論，取消5.6米標(biāo)高處的平面鋼架，將玻璃降到4.6米處平面鋼架上安裝，但4.6米至5

5、.69米間的豎向鋼架及百葉依然保留，這樣在基本保留了平面和立面效果的基礎(chǔ)上大大降低了含鋼量。,優(yōu) 化,對結(jié)構(gòu)配套進行審核，看有沒有能夠精簡的部位。經(jīng)過仔細測算，將柱間距調(diào)整為4.5米，減小了含鋼量。,優(yōu) 化,從材料上對工字鋼尺寸進行了優(yōu)化，將標(biāo)準尺寸200*100*7*11.4改為198*100*4.5*7，雖然需專門定制使材料價格上升了200-300元/噸，但鋼材含量降低所帶來的成本節(jié)余遠大于材料價格上升所造成的成本增加。,優(yōu)化結(jié)

6、果,通過以上措施使鋼材單位含量從最初的140公斤/平方米降到了75公斤/平方米，鋼連廊綜合單價從1700元/平方米降到了1050元/平方米，總價從85萬元降到了52.5萬元，降幅達38%，效果非常顯著。,關(guān)于設(shè)計的成本優(yōu)化案例----鋁合金門窗,武漢公司成本部 2006年9月10日,前 言,我們在門窗初步設(shè)計階段關(guān)注的成本點主要為如下幾點:·門窗的開啟率·型材、配件、玻璃、

7、膠的檔次（品牌）·型材厚度、配件類型以及玻璃形式的選擇·有無特殊要求，比如異形型材（開模），特殊顏色（如木紋色）等。其實除了這些常規(guī)控制點外，一些看似細小的設(shè)計點往往會對造價產(chǎn)生很大的影響，比如如下案例：,1、鋁合金門窗的分隔、開啟形式,鋁合金門窗的分隔、開啟形式一般是由設(shè)計公司設(shè)計，由設(shè)計部進行確認，然后提交成本部招標(biāo)。這一階段的設(shè)計成果有時是不成熟的 。以下案例需要我們引以為界，避免再次出現(xiàn)。,案 例,開

8、啟面積過大造成浪費，如客廳門連窗LMC-1, 推拉門已經(jīng)充分保證了開啟面積，平開窗的設(shè)置就顯得多余了，型材、配件都產(chǎn)生了浪費。,案 例,但是開啟扇過少也有問題，比如“格林小城”A區(qū)主臥的窗只設(shè)有一扇平開扇，從成本來說是經(jīng)濟的。但后期客戶認為窗開啟面積過小的反應(yīng)太強烈了，因此只有將已安裝完畢的窗進行修改。拆除玻璃、增加平開扇，不僅沒有節(jié)省，還造成了玻璃、人工的浪費，得不償失。,案 例,結(jié)構(gòu)的限制對窗開啟的影響，比如假復(fù)式頂層的窗如果

9、設(shè)計成平開窗就可能會由于斜屋面的限制造成無法全部開啟，“格林小城”A區(qū)就出現(xiàn)過這種問題，最后只有全部改為懸窗而造成浪費。,2、配件的選用,不一定貴的就是好的。比如“格林小城”A區(qū)陽臺推拉門的鎖選用的是價格高的可自動關(guān)閉的自動勾鎖，而沒有選用相對便宜的必須在室內(nèi)手動關(guān)閉的老式手動勾鎖。但安裝過程中發(fā)現(xiàn)出現(xiàn)客戶在陽臺上會不小心將自己反鎖的問題，從而發(fā)現(xiàn)其實還是便宜的老式勾鎖好用，最后解決方案是將自動勾鎖中的彈簧拆下變成手動勾鎖。雖然經(jīng)過協(xié)調(diào)

10、沒有發(fā)生更換費用，但畢竟花了冤枉錢。,3、百葉葉片的間距,格林小城A地塊的百葉葉片間距原設(shè)計為57.5mm，安裝后發(fā)現(xiàn)由于葉片過密造成空調(diào)難以散熱，從而造成空調(diào)死機。于是只有隔一片拆一片，將葉片間距調(diào)整為115mm。這不僅造成了型材的浪費，而且花費了數(shù)萬元的人工費進行拆除，最終效果也不理想。在B地塊的招標(biāo)過程中吸取教訓(xùn)，與設(shè)計部共同推敲方案，最終的百葉既滿足功能和效果、又控制了成本。,,,評 論,以上是在前期工程出現(xiàn)的涉及成本增加較

11、多的案例，雖然更多的是需要建筑師歸納、總結(jié)，避免再次出現(xiàn)。但如果他們在前期設(shè)計中疏忽了，我們成本人員在招標(biāo)前對這些問題多考慮一下，同設(shè)計人員多討論一下，就能夠盡量減少施工過程中的浪費或返工。,關(guān)于設(shè)計的成本優(yōu)化案例----電纜材料代換,武漢公司成本部 2006年9月10日,簡 介,隨著我國經(jīng)濟建設(shè)的高速發(fā)展，各行業(yè)對電力的需求持續(xù)增加,對電纜的需求也不斷增加,但是,銅礦資源全球匱乏，我國又

12、是一個典型的貧銅國，2000年以來，國內(nèi)精銅消費量平均遞增14.4%，2004年消費量躍居世界首位，由此導(dǎo)致銅價從2003年6月起步入快速上升通道，從不足1.7萬元/噸，最高漲至8.3萬元/噸，目前銅價維持在7.2萬元左右。,,銅價的上漲對房地產(chǎn)行業(yè)的影響也是顯而易見的，高檔樓盤的不斷增加，戶均負荷的不斷增加，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)對大規(guī)格電纜的需求日益增加，從而使開發(fā)成本也在不斷增加，因此市場也在不斷尋找純銅電纜的替代產(chǎn)品.,傳統(tǒng)純銅純鋁及新

13、型電纜優(yōu)缺點比較,從表中可知，銅包鋁電纜性能處于銅線和鋁線之間，這些導(dǎo)體相互替換時，在技術(shù)上主要考慮電阻、截面、直徑、重量、焊接、強度等性能。因此現(xiàn)在市場上研制出來的新型電纜銅包鋁是完全滿足我們的需求的。,代換材料-----銅包鋁電纜,純銅或純鋁的電纜各有其優(yōu)缺點，銅包鋁電纜正是利用其用其各自優(yōu)點，研制出來的新產(chǎn)品。該產(chǎn)品在歐美發(fā)達國家已得到廣泛應(yīng)用并取得良好的經(jīng)濟效益。參照目前銅價，在同等載流量時，復(fù)合導(dǎo)體電纜較純銅導(dǎo)體電纜成本可降低

14、25%左右。,優(yōu) 勢,1、 銅包鋁線是采用國際上先進的包覆焊接工藝生產(chǎn)的，銅層采用99.97%以上純度的精銅，銅層密實性高，導(dǎo)電性好；銅層與鋁芯線間實現(xiàn)冶金結(jié)合，銅層沿圓周方向及縱向分布均勻，同心度好。產(chǎn)品各項技術(shù)指標(biāo)均達到美國ASTM B566-93標(biāo)準。,2、銅包鋁線與純銅線在重量和直徑相同的條件下，銅包鋁線與純銅線的長度比2.6:1。這樣就大大降低了電纜生產(chǎn)成本，購買1噸銅包鋁線相當(dāng)于購買了2.6噸純銅線，可大大降低原材料成本

15、。3、與純銅線相比，銅包鋁線對盜竊犯來說沒有價值，因為要把銅包覆層與鋁芯線分離幾乎不可能。因此，能收到額外的防盜效果4、它比銅線更具可塑性，又不象鋁那樣會生成絕緣的氧化物，因此更易加工處理。并且導(dǎo)電性更佳。,,現(xiàn)以金地格林小城B地塊為例，公變部分電纜總價為690萬元，專變部分電纜總價約為100萬元，總建筑面積為23.263平米,每平米電纜成本為33元。若全部采用銅包鋁電纜約可節(jié)約成本198萬元。在武漢地區(qū)也有數(shù)個樓盤也開始使用銅包鋁

16、電纜，如加豪地產(chǎn)等，并且運行情況良好。 以目前金地集團年開發(fā)速度，06年預(yù)計可完成約108萬平米，需消耗電纜總價約為 3564萬元，若采用銅包鋁電纜約可節(jié)約建安成本891萬元。,建 議,在金地集團開發(fā)的項目中，截面在35mm2以上的電纜廣泛采用，這樣可大大節(jié)約成本；目前已經(jīng)有很多電纜生產(chǎn)廠家已經(jīng)取得了該產(chǎn)品的國家生產(chǎn)許可證。,關(guān)于設(shè)計的成本優(yōu)化案例----石材加工,武漢公司成本部

17、 2006年9月10日,石材加工方案優(yōu)化,格林小城A,B地塊室外工程大量地運用了石材碎拼飾面的做法。 景觀墻 組團圍墻 景觀園路 擋土墻 ……,,,,,,,,,設(shè)計與施工的矛盾,設(shè)計要求碎拼材料鋪貼的效果要達到“片片咬合、嚴絲合縫” ，每片板為不規(guī)則五邊形，且形狀各不相同，為達到要求，現(xiàn)場的施工方法為：1.在施工現(xiàn)場，根據(jù)相鄰碎拼板的形狀畫出下一片板的不規(guī)則五邊形板樣，在規(guī)格

18、板材（矩形）上放樣，根據(jù)放樣現(xiàn)場進行人工切割，由于切割后邊角板料不能使用，現(xiàn)場加工損耗達到40%以上；2.由于板與板之間需緊密咬合，同時鋪貼面轉(zhuǎn)角起伏變化復(fù)雜，因此定樣與放樣的工作需在現(xiàn)場一塊板一塊板進行，施工進展緩慢。,設(shè)計與施工的矛盾,3.每一塊不規(guī)則五邊形板樣由工人隨機確定，形狀差異可能比較大，為方便及節(jié)省材料，工人可能會切割出許多銳角，甚至四邊及三邊形，這是設(shè)計師不能容忍的。4.由于現(xiàn)場切割既耗材料，又耗工，導(dǎo)致加工成本高

19、。,為解決以上問題，研究出的改進措施：以八塊固定形狀的板材為一組，多組拼接。,優(yōu) 化,優(yōu)化結(jié)果,改進后，所帶來的收益：可在加工廠按模切割，減少了現(xiàn)場放樣的工作難度；在加工廠大批量切割，比現(xiàn)場一塊塊切割節(jié)約了許多時間；由于八塊板尺寸固定，可提高板材利用率，大大減少了材料切割損耗；各塊板材形狀均勻，不會出現(xiàn)板材過大或過小的情況，效果得到保障；節(jié)省了材料損耗成本及切割耗用成本。,成本比較,黃木紋碎拼鋪貼改進前后成本對比:＊

20、原方案下：1.黃木紋材料+損耗（加工及鋪裝損耗）：60×（1+45%）=87 元/M2；2.現(xiàn)場切割人工費：30元/M2；3.鋪貼砂漿及人工費：40元/M2；合計單位成本：157元/M2。＊現(xiàn)方案下：1.黃木紋材料+損耗（加工及鋪裝損耗） ：60*（1+35%）=81元/M2；2.鋪貼砂漿及人工費：40元/M2。 碎拼材料可在工廠大批量切割，通過協(xié)商，將30%石材損耗費用支付給供貨商，其提供加工好的八

21、塊一組板材到現(xiàn)場。合計單位成本：121元/M2?？晒?jié)約成本36元/M2,格林小城A地塊節(jié)約20萬元左右。,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,關(guān)于設(shè)計的成本優(yōu)化案例----裝修材料代換,武漢公司成本部 2006年9月10日,原設(shè)計,格林小城A地塊會所裝修由香港設(shè)計公司設(shè)計，為保證整體效果，飾面材料需嚴格按設(shè)計師提出的樣板實施。 香港設(shè)計師選用的部分飾面材

22、料價格較高： 部分地毯600元/M2； 墻面涂料300元/M2； 木地板400元/M2。 少量部品效果作用不明顯但價格高，例如吧臺玻璃珠簾34000元。,優(yōu)化----材料代換,通過與設(shè)計師懇切的溝通，達成一致意見，針對價格高的材料，成本會同設(shè)計到市場上尋找一些與香港設(shè)計師材料樣板效果相當(dāng)，價格便宜的替代材料。同時根據(jù)會所各分區(qū)功能調(diào)整飾面材料，將效果不明顯的部品取消。 地毯由600元/M2改為250-35

23、0元/M2； 墻面涂料由300元/M2改為普通涂料10元/M2； 木地板由400元/M2改為250-300元/M2。。 取消吧臺玻璃珠簾，節(jié)省34000元； 效果要求不高的部位地毯及實木地板更換為復(fù)合地板等等；,優(yōu)化結(jié)果,調(diào)整后，裝修合同價從260萬元減少到230萬元。調(diào)整后的方案得到設(shè)計師的認可。,關(guān)于設(shè)計的成本優(yōu)化案例----施工工藝調(diào)整,武漢公司成本部 20

24、06年9月10日,B地塊示范區(qū)景觀區(qū)域布置的一組銅雕,,優(yōu)化過程* 原設(shè)計采用鑄銅工藝制造（即在模具中澆注純銅制成雕塑），價格較貴，六處雕塑需花費９萬元．* 經(jīng)過研究及優(yōu)化，決定在不影響銅制效果的前提下，采用鍛銅工藝制作（即采用1.5MM厚銅皮在成形的雕塑模上鍛打，做成銅雕效果），優(yōu)化后六處雕塑僅花費3.98萬元。,關(guān)于設(shè)計的成本優(yōu)化案例----材料工藝調(diào)整,武漢公司成本部 2006年9月1

25、0日,B地塊外立面木裝飾面 花園洋房產(chǎn)品升級，為區(qū)別于A地塊花園洋房立面，B地塊花園洋房在立面上增加了木材飾面的設(shè)計。 通常情況下，會直接考慮用防腐木施工，厚度至少2.5CM，為安裝防腐木，須做輕鋼龍骨基層，這樣的成本達到170元/M2左右。,B地塊花園洋房效果圖,,B地塊外立面木裝飾面 通過調(diào)研及分析，選用了一種替代材料—埃特板（硅酸鹽纖維板），它具有木材的紋理，效果完全可以達到設(shè)計師的要求。 其板材凈料僅71元

26、/M2，材料+損耗+安裝合計成本為130元/M2，比防腐木低40元/M2。 B地塊花園洋房共降低成本約25萬元，C地塊有大量類似設(shè)計，降低成本的金額可觀。,,,,,工作方法總結(jié)一 設(shè)計方案成本優(yōu)化不僅僅是成本部的事情，不能僅依靠成本人員自身的力量完成。眾所周知，設(shè)計對成本影響巨大。因此，我們既要不斷地向設(shè)計師灌輸節(jié)約成本的思想，又要協(xié)助他們找到切實可行較經(jīng)濟的方案，同時需要尊重設(shè)計師的意見。使設(shè)計師在設(shè)計工作中形成

27、節(jié)約的意識，自發(fā)地在設(shè)計工作中多考慮成本經(jīng)濟性并尋找降低成本的方法，這樣我們的成本控制工作就會非常順暢了。,工作方法總結(jié)二 成本和工程技術(shù)密不可分。房地產(chǎn)建筑涉及到非常廣泛的材料設(shè)備、施工技術(shù)、建筑工藝等知識，由于專業(yè)限制，成本人員、即便是工程和設(shè)計人員也不可能全面掌握。但與我們合作的各類供應(yīng)商（材料、設(shè)備、工程）是各個領(lǐng)域的專家，我們可以多向他們了解和學(xué)習(xí)，并借助他們的力量幫助我們尋找降低成本的好方法，以達到我們的工作

28、目的。,OVER 謝謝！,淡市營銷成功案例——東莞萬江·風(fēng)臨美麗灣,世聯(lián)研究案例,,[關(guān)鍵字]：淡市營銷 降價,[案例簡介]：風(fēng)臨美麗灣4月25日進行了價格調(diào)整，調(diào)整幅度約為77折。調(diào)整價格后截至5月31日銷售202套，超過開發(fā)商目標(biāo)82套。,[案例適用范圍]：歷史價格上漲較快且價格較高，市場轉(zhuǎn)入淡市之后，價格過高，遠超過市場價格而形成滯銷，需要進行調(diào)整價格的項目。,項目基本情況介紹,區(qū)位：萬江新行政文

29、化中心（規(guī)劃中，何時動工一直未能確定）規(guī)劃總用地：68,679㎡總建筑面積：138,731㎡住宅建筑面積：89,323㎡容積率：1.5總套數(shù)：989停車位：87619棟9-18層小高層組成項目完全遵照90/70規(guī)定而建，規(guī)劃以板式為主，樓王布置點式，中心營造了大花園，戶型布局符合景觀資源最大化原則。,未推售單位：407套,項目入市背景,9.27新政后，東莞市場一片蕭條，11月份南城區(qū)低端盤金色華庭70折降價，熱銷全城，震

30、撼了東莞市場。春節(jié)后第一周，莞城區(qū)萬科運河?xùn)|1號全線80折，最低4200元/㎡起；東莞最大開發(fā)商光大集團旗下景湖系及部分城區(qū)中端項目跟進。4月18日，代表性豪宅項目東城區(qū)天驕峰景70折起降價，東莞市區(qū)別墅、高層豪宅等高端項目大部分跟進。至此，高中低樓盤全線降價。,3月28日，陽光海岸·悅灣開盤，均價4500元/㎡，與項目90-130平米的三房四房形成競爭4月8日，理想0769樣板房開放，對外公布4月18日開盤，面積90-

31、130平米，與本項目的三房四房單位重合。4月16日，受天驕峰景降價及臺風(fēng)影響，理想0769宣布推遲開盤。,東莞市場,萬江市場,項目已售588套，未售401套（已推未售164套，未推售5棟237套）剩余單位除60套樓王外，多為3樓以下低層、東西向、幼兒園遮擋及臨路單位，整體素質(zhì)偏差。,項目情況,項目銷售成果,4月25日，價格調(diào)整通過，開始銷售。截至5.11日，成交156套，超過開發(fā)商目標(biāo)76套（開發(fā)商目標(biāo)80套）截至5.31日，共

32、成交202套，超過開發(fā)商目標(biāo)82套（開發(fā)商目標(biāo)120套）,項目成功的關(guān)鍵舉措,降價的目的：回收資金只是結(jié)果，項目的良好發(fā)展，為開發(fā)商公司的發(fā)展提供最好的發(fā)展機會才是目的。降價只是一種次優(yōu)策略，如果有別的策略，就不用這個策略。降價一定要解決的問題：為什么降價，什么時間降，降到什么價格，這個價格下能夠賣多少。這個問題一定建立在對市場、產(chǎn)品和客戶高度熟悉的基礎(chǔ)上，并關(guān)注其變化，心中有數(shù)，降價就要有效，沒有效就不要降。,降價的準備,降價后業(yè)主

33、的鬧事：戰(zhàn)略上藐視，戰(zhàn)術(shù)上重視。思想要放開，樓盤有降價的權(quán)利，業(yè)主鬧事也很正常，不要當(dāng)天大的事，要和發(fā)展商良好溝通，使之不害怕。同時要想辦法處理應(yīng)對，主要包括：與媒體的良好關(guān)系，不做負面報道；與政府溝通，預(yù)防突發(fā)事件；與業(yè)主談判，緩和關(guān)系，不激化矛盾。產(chǎn)品賣點：賣點要和客戶的生活結(jié)合起來，抓核心點，用大白話講。不要空洞化，不要虛華。要讓客戶感覺到他買的是適合生活的好房子。樣板房：樣板房最重要的是展示房間格局，裝修是第二位的；因為項目

34、的毛坯房做得好，請客戶看毛坯房，得到了很好的效果。價格：正常定價，不人為制造價差，保證降價效果的持續(xù)性，保證后期銷售。推廣：推廣方向從客戶的關(guān)注點和敏感點出發(fā)，從客戶的需求出發(fā)。項目將單價和首付作為第一階段推廣重點。價格不會降低樓盤檔次，樓盤的口碑是由產(chǎn)品品質(zhì)和銷售結(jié)果說話的。渠道：客戶不上門，就到客戶中去。龍舟賽現(xiàn)場派單、項目周邊專業(yè)市場派單、項目附近的商場做展場和懸掛條幅、周邊老社區(qū)擺放易拉寶等等?；顒樱喝藲庵饕怯沙山粵Q定