商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計階段成本管理的影響因素

1、<p>　　商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計階段成本管理的影響因素</p><p>　　【摘要】本文針對目前中國房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制上存在的問題，并結(jié)合市場需求，從房地產(chǎn)設(shè)計階段成本管理的作用和意義著手，全方面重點論述商業(yè)地產(chǎn)項目成本控制的影響因素。 </p><p>　　【關(guān)鍵詞】商業(yè)地產(chǎn);設(shè)計階段;成本管理;重要性;影響因素 </p><p><b>　　0

2、前言 </b></p><p>　　隨著社會主義現(xiàn)代化進(jìn)程的腳步加快，人們的生活水平顯著提高，對住房的要求也相應(yīng)提高，中國房地產(chǎn)事業(yè)進(jìn)入高速發(fā)展的黃金時期，給房地產(chǎn)行業(yè)提供了巨大的市場契機，但是“房價高燒不退”的現(xiàn)狀又給政府和人們造成了重大困擾，也給商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)提出了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。商業(yè)地產(chǎn)最關(guān)注的就是投資報酬率問題，如何合理控制房地產(chǎn)項目成本，以降低房價成為地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注的重點。 </p>

3、<p>　　對于政府管理部門，商品住宅的開發(fā)是推動城市經(jīng)濟、城市建設(shè)的巨大動力。要以相對合理的成本，在規(guī)定的時間內(nèi)，保質(zhì)保量的開發(fā)出能夠滿足市場不同層次需求的房地產(chǎn)產(chǎn)品，搶占市場份額，是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)尤其是中小商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)目前迫切需要解決的問題。商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)是一個高投入且生產(chǎn)周期長的項目，因此商業(yè)地產(chǎn)的成本控制不單指施工過程中某一階段的成本控制，而是一個全過程、全方位、全壽命周期的控制，設(shè)計階段在項目全壽命周期中處于獨特而重

4、要的地位，設(shè)計階段所產(chǎn)生的決策結(jié)果和施工指導(dǎo)，對成本控制的影響占到總成本的70%，是全壽命周期房地產(chǎn)項目成本控制的關(guān)鍵。 </p><p>　　1 當(dāng)代商業(yè)地產(chǎn)的設(shè)計要求及設(shè)計階段成本管理的實際意義 </p><p>　　1.1 當(dāng)代商業(yè)地產(chǎn)的設(shè)計要求 </p><p>　?。?）建筑設(shè)計要結(jié)合時代潮流，反應(yīng)政府政策的影響。商業(yè)地產(chǎn)屬于社會科學(xué)范疇，加之建筑本身的

5、美學(xué)概念，投資商業(yè)地產(chǎn)好比就是在投資一項社會藝術(shù)品，政府政策對商業(yè)地產(chǎn)是干預(yù)還是扶持，不僅直接影響行業(yè)本身的切身利益，還深刻引導(dǎo)著消費者的消費動向，所以在建筑設(shè)計上即要順應(yīng)時代特色，還應(yīng)該充分反映政府決策。 </p><p>　?。?）建筑設(shè)計應(yīng)該符合社會消費習(xí)慣。改革開放以來，國民的生活水平和認(rèn)知水平顯著提高，消費習(xí)慣和生活習(xí)慣也隨之發(fā)生改變，人們開始關(guān)注生活品質(zhì)和生活格調(diào)，目前大規(guī)模、大品牌、性能多樣化、消費

6、者親身體驗感、商業(yè)的綜合交通流線合理性、商業(yè)內(nèi)部功能區(qū)規(guī)劃合理性、服務(wù)性等類似商業(yè)地產(chǎn)項目比較受到市場青睞，所以商業(yè)地產(chǎn)在設(shè)計時一定要充分考慮這個消費趨向。 </p><p>　?。?）建筑設(shè)計要體現(xiàn)科技進(jìn)步的思想。自全球一體化以來，科技日新月異，產(chǎn)品更新?lián)Q代速度驚人，大眾的消費心理又大多喜新厭舊，投資落后產(chǎn)品就等于是在坐等虧損。但房地產(chǎn)本身生產(chǎn)周期長，成本又高，不同于一般的消費品，所以在建筑設(shè)計階段，建筑設(shè)計一

7、定要融合新進(jìn)技術(shù)和鮮新元素，充分體現(xiàn)時代進(jìn)步的影子。 </p><p>　?。?）建筑設(shè)計要重視環(huán)境設(shè)計。建筑設(shè)計重視環(huán)境設(shè)計體現(xiàn)的是一種“以人為本”“人與自然和諧相處”現(xiàn)代思想理念，另外建筑重視環(huán)境建設(shè)也會使其與周邊發(fā)展環(huán)境更自然和諧，使建筑充滿“人情味”，更能打動消費者。 </p><p>　　1.2 商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計階段成本管理的意義 </p><p>　?。?）

8、房地產(chǎn)項目投資是一個生產(chǎn)周期長、工序復(fù)雜的生產(chǎn)鏈，加強設(shè)計階段的成本管理是實現(xiàn)建筑總成本控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。建筑設(shè)計是把資金轉(zhuǎn)換為實物的決定性環(huán)節(jié)，它決定著接下來建筑項目的總投資和成本控制，進(jìn)而直接影響著投資企業(yè)的整體經(jīng)濟效益。 </p><p>　?。?）科學(xué)、合理、經(jīng)濟的建筑設(shè)計不僅是確保建筑質(zhì)量的可靠保證，還是一項工程可否如期順利完工的決定性因素。一方面它可以對工程施工起到高效的引導(dǎo)作用，也可以為其它環(huán)節(jié)的施工

9、順利進(jìn)行打下良好的基礎(chǔ)，減少不必要的設(shè)計變更和返工，保證施工進(jìn)度;另一方面可以減少設(shè)計與施工之間的誤差，避免出現(xiàn)成品房與設(shè)計的模型房出現(xiàn)“失真”的情況，降低了業(yè)主與承包商之間發(fā)生糾紛的可能性。 </p><p>　?。?）“物美價廉”是商品在市場暢通無阻的最好名片。對于同一項工程項目來說，建筑的功能、開發(fā)商的投資目標(biāo)和業(yè)主的決策范疇都是既定值，但是好的建筑設(shè)計卻能將這些既定值加以有效整合，設(shè)計出一套最優(yōu)執(zhí)行方案，

10、使建造出來的成品房即具備建筑物自身獨特的風(fēng)格和美感，又將工程造價控制在了合理范圍，如此物美價廉的商品，消費者自然趨之若鶩，有了好的市場口碑和顧客群基礎(chǔ)，可以大大節(jié)約宣傳銷售環(huán)節(jié)的成本費用。 </p><p>　　2 商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計階段成本管理的影響因素 </p><p>　　設(shè)計階段成本管理直接影響著后續(xù)的項目施工、竣工驗收、售后服務(wù)等階段的成本管理，所以影響因素多種多樣，加之企業(yè)性質(zhì)、規(guī)

11、模、管理模式等的差異，所以在成本控制上各自面臨著不同的問題和難點。影響商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計階段成本控制的因素既有共性因素，又有特性因素，歸納起來會比較復(fù)雜，所以筆者在此只能結(jié)合自己的一些實際經(jīng)驗，做一個相對全面的概況： </p><p>　　2.1 工程技術(shù)與經(jīng)濟評價相分離 </p><p>　　⑴作為設(shè)計人員一般會比較偏重設(shè)計的創(chuàng)新性和獨特性，而忽視了設(shè)計的經(jīng)濟性，造成在施工過程中，為了達(dá)到

12、先進(jìn)的設(shè)計要求，不得不引進(jìn)新技術(shù)、新設(shè)備配合施工需求，從而加大施工成本。⑵由于設(shè)計責(zé)任問題，設(shè)計人員會尤其關(guān)注建筑質(zhì)量，因而設(shè)計方案會相對保守，性價比低。（3）市場目前缺乏一套完整的評判標(biāo)準(zhǔn)可以對設(shè)計質(zhì)量的優(yōu)劣加以判斷，因此，很多設(shè)計人員和相關(guān)管理人員普遍缺乏自主、自發(fā)進(jìn)行成本控制的動力和意識。（4）利潤最大化是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)從事住宅開發(fā)的基本動力，因而就會為了追求一些短期利益行為影響設(shè)計工作的正常開展，最后所設(shè)計出來的方案忽視社會效益、

13、環(huán)境效益和公共利益。 </p><p>　　2.2 設(shè)計招投標(biāo)不徹底 </p><p>　　《中華人民共和國建筑法》第十九條規(guī)定 建筑工程依法實行招標(biāo)發(fā)包，對不適于招標(biāo)發(fā)包的可以直接發(fā)包[1]。招投標(biāo)以質(zhì)量、資金、工期等作為衡量標(biāo)準(zhǔn)可以將競爭機制引入建筑設(shè)計過程，有利于房地產(chǎn)企業(yè)公平競爭，提高設(shè)計水平，縮短設(shè)計周期，節(jié)約成本，保證工程質(zhì)量，另一方面還能打擊行賄、受賄等腐敗行為。但是由于招投

14、標(biāo)的市場機制建立不夠完善又缺乏有力的監(jiān)管，加之建筑還涉及美學(xué)價值和社會效益等模糊的衡量標(biāo)準(zhǔn)，使得設(shè)計招投標(biāo)在市場中并沒有得到實效性的貫徹。 　　2.3 設(shè)計缺乏強大的技術(shù)力量做支撐 </p><p>　　就目前中國房地產(chǎn)的發(fā)展水平來看，不管是大型房地產(chǎn)企業(yè)還是中小型房地產(chǎn)企業(yè)在施工技術(shù)力量方面都比較薄弱，無法符合設(shè)計單位的設(shè)計要求，一方面使得高效益、新工藝的設(shè)計方案實施困難;另一方面施工單位與設(shè)計單位溝通難度大

15、，增加返工和設(shè)計變更的成本費用。 </p><p>　　2.4 企業(yè)管理權(quán)責(zé)劃分過細(xì)，缺乏“團(tuán)隊效益” </p><p>　　中國的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)大多喜歡將技術(shù)與經(jīng)濟分離開來，建筑工程設(shè)計由設(shè)計組負(fù)責(zé)，造價則由概預(yù)算組負(fù)責(zé)，兩組人員缺乏有效溝通，又出于各自的利益和要求，最后不是設(shè)計沒有考慮經(jīng)濟因素，使得設(shè)計性價比低，就是經(jīng)濟原因限制了設(shè)計的有效發(fā)揮，使得設(shè)計無法達(dá)到指定要求。 </p&

16、gt;<p>　　2.5平行承發(fā)包管理模式上的不完善 </p><p>　　采用平行承發(fā)包模式導(dǎo)致建設(shè)工程的設(shè)計、施工以及材料設(shè)備采購等主要環(huán)節(jié)之間互相分割與脫節(jié)，造成人工和材料浪費。平行承發(fā)包，是指業(yè)主將建設(shè)工程的設(shè)計、施工以及材料設(shè)備采購的任務(wù)經(jīng)過分解分別發(fā)包給若干個設(shè)計單位、施工單位和材料設(shè)備供應(yīng)單位，并分別與各方簽訂合同[2]。采用平行承發(fā)包模式由于工程招標(biāo)任務(wù)量大，需控制多項合同價格 致使

17、總合同價不易確定，增加了投資控制難度;另一方面，溝通不到位，在施工過程中設(shè)計變更和修改較多，導(dǎo)致成本增加。 </p><p>　　2.6現(xiàn)行的設(shè)計費計取方式不合理 </p><p>　　現(xiàn)行設(shè)計費的計取費標(biāo)準(zhǔn)一般按建筑面積或投資額百分比計算，缺乏對設(shè)計在控制工程造價方面的推動力，因而設(shè)計人員缺乏控制工程造價的意識和的主動性。 </p><p>　　2.7業(yè)主方“急催

18、房”而導(dǎo)致不合理的設(shè)計時間 </p><p>　　業(yè)主方“急催房”，造成承包商不合理壓縮設(shè)計時間。雖然合同中明確規(guī)定了設(shè)計周期和設(shè)計時間，但是由于承包商已與業(yè)主承諾了總建設(shè)周期，為了不出現(xiàn)延期違約現(xiàn)象，不合理壓縮設(shè)計時間，致使設(shè)計圖質(zhì)量不優(yōu)，甚至設(shè)計變更頻繁，增加成本。 </p><p>　　2.8建筑設(shè)計人才緊缺 </p><p>　　設(shè)計專業(yè)也是在近幾年房地產(chǎn)業(yè)

19、的迅猛發(fā)展下，才開始興起的新興行業(yè)，在國內(nèi)設(shè)計行業(yè)起步晚，運營機制還不完善，設(shè)計人員良莠不齊，導(dǎo)致建筑設(shè)計方案過時保守，最終興建起來的商品房在激烈的市場競爭中被淘汰，出現(xiàn)大量積壓房，甚至還有的商業(yè)樓盤因為沒有市場，無法實現(xiàn)融資，最后不得不中途“棄樓”，造成重大成本損失。 </p><p><b>　　3 結(jié)束語 </b></p><p>　　綜上所述，隨著房地產(chǎn)市場化

20、進(jìn)程的加快，商業(yè)地產(chǎn)的市場競爭越來越激烈，房地產(chǎn)開發(fā)成本也趨向透明化，國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)想要搶占先機，就必須盡快轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)模式，正確認(rèn)識影響成本控制的各種因素，然后運用先進(jìn)的管理理念、方法和技術(shù)，對商業(yè)地產(chǎn)項目實行全壽命周期的成本控制。房地產(chǎn)設(shè)計階段是全壽命周期商業(yè)地產(chǎn)成本控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)一定要重視設(shè)計階段成本管理的各種影響因素，防微杜漸，為生產(chǎn)出物美價廉的優(yōu)質(zhì)商品房打好基礎(chǔ)。 </p><p><

21、;b>　　參考文獻(xiàn)： </b></p><p>　　[1]胡風(fēng)雨.房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計階段成本控制影響因素研究[J].中國建筑，2013，（22）：244-245. </p><p>　　[2]唐凱.建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計階段工程成本控制探析[J].建筑工程技術(shù)與設(shè)計，2014，（13）：317-318. </p><p>　　[3]姚惠軍.基于設(shè)計階段住宅房地產(chǎn)