廣州市城市更新村企合作操作指引

1、廣州市城市更新村企合作操作指引廣州市城市更新村企合作操作指引舊村改造作為廣東省“三舊”（舊村莊、舊城鎮(zhèn)、舊廠房）改造的一部分，在各地市的更新改造過(guò)程中均占有一席之地，但舊村莊的改造一直存在村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)濟(jì)實(shí)力不足的問(wèn)題，因此，在更新改造的進(jìn)程中，各地紛紛發(fā)現(xiàn)，通過(guò)引入合作企業(yè)來(lái)進(jìn)行更新改造是舊村改造的一大契機(jī)，本文就廣州市舊村改造中村企合作的相關(guān)政策進(jìn)行分析，不足之處敬請(qǐng)斧正。一、廣州市城市更新村企合作政策演變一、廣州市城市更新村企合

2、作政策演變自廣東省開(kāi)展“三舊”改造以來(lái)，廣州市就舊村改造問(wèn)題曾多次出臺(tái)相關(guān)文件1，從最初未涉及村企合作政策到如今對(duì)村企合作程序進(jìn)行具體規(guī)定，從中可窺得廣州舊村改造的政策脈絡(luò)，相關(guān)政策列表如下：發(fā)文日期發(fā)文日期文件名稱文件名稱村企合作政策村企合作政策2009年12月31日《關(guān)于加快推進(jìn)“三舊”改造工作的意見(jiàn)》(穗府〔2009〕56號(hào))之附件《關(guān)于廣州市推進(jìn)“城中村”(舊村)整治改造的實(shí)施意見(jiàn)》【已廢止】“全面改造項(xiàng)目立足于市場(chǎng)運(yùn)作，除村集

3、體經(jīng)濟(jì)組織自行改造外，應(yīng)當(dāng)通過(guò)土地公開(kāi)出讓招商融資進(jìn)行改造”未規(guī)定合作改造未規(guī)定合作改造政策政策2011年8月8日《關(guān)于印發(fā)進(jìn)一步規(guī)范城中村改造有關(guān)程序的通知》（穗舊改辦〔2011〕51號(hào)）【已被替代】“經(jīng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員代表大會(huì)表決確定為自主改造的，村集體經(jīng)濟(jì)組織可以通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)或集體表決方式選擇合作企業(yè)通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)或集體表決方式選擇合作企業(yè)?！?012年6月6日《關(guān)于加快推進(jìn)三舊改造工作的補(bǔ)充意見(jiàn)》（穗府〔2012〕20號(hào)）““城

4、中村”自主改造項(xiàng)目選擇合作企業(yè)的，村集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)當(dāng)報(bào)區(qū)政府以公開(kāi)招標(biāo)方式引進(jìn)有實(shí)力、信譽(yù)好、社會(huì)責(zé)任感強(qiáng)報(bào)區(qū)政府以公開(kāi)招標(biāo)方式引進(jìn)有實(shí)力、信譽(yù)好、社會(huì)責(zé)任感強(qiáng)1本文以廣東省開(kāi)展“三舊”改造為起點(diǎn)，不贅言廣東省開(kāi)展“三舊”改造前的相關(guān)“城中村”改造政策，如《中共廣州市委辦公廳廣州市人民政府辦公廳關(guān)于“城中村”改制工作的若干意見(jiàn)》(穗辦〔2002〕17號(hào))和《中共廣州市委辦公廳廣州市人民政府辦公廳關(guān)于完善“農(nóng)轉(zhuǎn)居”和“城中村”改造有關(guān)政策

5、問(wèn)題的意見(jiàn)》(穗辦〔2008〕10號(hào))等。同時(shí)，為方便閱讀，本文以文號(hào)簡(jiǎn)稱相關(guān)文件，如《關(guān)于加快推進(jìn)“三舊”改造工作的意見(jiàn)》(穗府〔2009〕56號(hào))簡(jiǎn)稱為“〔2009〕56號(hào)文”。改造伊始，政府并未對(duì)村企合作進(jìn)行規(guī)定，〔2009〕56號(hào)文中，除村集體經(jīng)濟(jì)組織自行改造外，僅規(guī)定了一種其他途徑，即“通過(guò)土地公開(kāi)出讓招商融資進(jìn)行改造”。直到兩年后出臺(tái)〔2011〕51號(hào)文時(shí)，才引入“合作企業(yè)”這一概念，但此時(shí)“合作企業(yè)”也僅是“自主改造”過(guò)程

6、中的一種選擇。而再往后，〔2015〕56號(hào)文中則直接把“合作改造”作為與“自主改造”并列的一種改造模式?？梢哉f(shuō)，村企合作本身在更新改造政策的不斷完善中經(jīng)歷了一個(gè)從無(wú)到有的過(guò)程。2、監(jiān)管趨嚴(yán)眾所周知，目前的村企合作中選擇合作企業(yè)僅能通過(guò)政府公共交易平臺(tái)選擇，而上述政策文件中〔2011〕51號(hào)文卻規(guī)定可以“通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)或集體表決方式選擇合作企業(yè)”，且該文件規(guī)定的集體表決方式并不復(fù)雜，僅需要各區(qū)對(duì)企業(yè)資格審核后，村集體經(jīng)濟(jì)組織選擇1至3家候選

7、企業(yè)，再經(jīng)過(guò)成員代表大會(huì)對(duì)各合作意向方提交的合作框架協(xié)議進(jìn)行表決，表決結(jié)果得到到會(huì)成員23以上同意后即可報(bào)改造主管部門備案。此種操作在今天已不再可能，根據(jù)最新的〔2018〕1號(hào)文規(guī)定，僅招商文件的制定程序都比以前選擇合作企業(yè)的程序復(fù)雜，可見(jiàn)政府對(duì)于村企合作的監(jiān)管在這幾年間越來(lái)越嚴(yán)格。3、企業(yè)進(jìn)入時(shí)機(jī)趨前嚴(yán)格意義來(lái)說(shuō)，最初的幾個(gè)文件并未規(guī)定合作企業(yè)在更新改造過(guò)程中的哪個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)可進(jìn)入項(xiàng)目，〔2015〕56號(hào)文第一次嚴(yán)格限制企業(yè)進(jìn)入時(shí)機(jī)，即

8、“合作改造類項(xiàng)目由區(qū)政府主導(dǎo)，由村集體經(jīng)濟(jì)組織根據(jù)批復(fù)的項(xiàng)目實(shí)施方案和制定的拆遷補(bǔ)償安置方案，公開(kāi)引進(jìn)合作企業(yè)參與改造；或通過(guò)土地公開(kāi)出讓，引進(jìn)合作企業(yè)參與改造。合作改造類項(xiàng)目可以一次性引入合作企業(yè)，也可按照土地整理、土地開(kāi)發(fā)兩階段分別引入合作企業(yè)?！蓖瑫r(shí)規(guī)定“合作改造類項(xiàng)目一次性引入合作企業(yè)的……項(xiàng)目實(shí)施方案批復(fù)后，方可開(kāi)展合作改造方案的擬定和項(xiàng)目實(shí)施主體的選擇、確認(rèn)工作?！?，而〔2017〕6號(hào)文將合作企業(yè)進(jìn)入時(shí)點(diǎn)提前到“基礎(chǔ)數(shù)據(jù)經(jīng)區(qū)