不動產(chǎn)登記技術規(guī)程研究 進展匯報

1、不動產(chǎn)權籍調查,2016.11,什么是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記,不動產(chǎn)，是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。不動產(chǎn)登記，是指不動產(chǎn)登記機構依法將不動產(chǎn)權利歸屬和其他法定事項記載于不動產(chǎn)登記簿的行為。我國實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，這里的“統(tǒng)一”包括四方面的內容：一是統(tǒng)一的登記機構，即由國務院國土資源主管部門負責指導、監(jiān)督全國不動產(chǎn)登記工作，縣級以上地方人民政府確定一個部門為不動產(chǎn)登記機構；二是統(tǒng)一的登記簿冊；三是統(tǒng)一的登記依據(jù)；四是統(tǒng)一的信息平臺

2、。,,為什么要實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記,為了更好地保護不動產(chǎn)權利人合法財產(chǎn)權。提高政府治理效率和水平。方便企業(yè)、方便群眾，減輕當事人的負擔。保障不動產(chǎn)交易安全，維護正常的市場交易秩序。,,不動產(chǎn)統(tǒng)一登記走過了十年,2007年3月16日《物權法》頒布 2007年10月1日實施 ——2013年國務院決定把不動產(chǎn)登記交給一個部門； ——2014年11月12日《不動產(chǎn)登記條例》頒布 ——2015年3月1日條例實施，

3、并在江蘇徐州等地頒發(fā)首證 ——2015年6月29日細則討論通過 2016年1月1日實施 ——2016年5月30日國土資源部印發(fā) 《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》 ——2016年底前所有市縣頒發(fā)新證、停發(fā)舊證。,,不動產(chǎn)統(tǒng)一登記幾個里程碑式的階段,,全國不

4、動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作取得重大進展,一是，職責機構整合全面完成，制度體系基本成型。二是，落實法定職責，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度逐步落地實施。三是，信息平臺建設進展明顯加快，權籍調查有序推進。,,我省不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作有關情況,總體進展較好多數(shù)地區(qū)權籍基礎薄弱，權籍調查將是下一步工作的重中之重。 一是不動產(chǎn)權籍調查基礎較為薄弱 二是相關技術標準不夠統(tǒng)一 三是農(nóng)村區(qū)域開展統(tǒng)一登記難度較大 四是林權權籍調查困難多,,

5、實施權籍調查的六個主要步驟,一、概念,不動產(chǎn)權籍：記載不動產(chǎn)的權屬、位置、界址、面積、用途、等級和價格等的表卡簿冊證、圖件和數(shù)據(jù)的總稱。不動產(chǎn)權籍調查：指依照不動產(chǎn)權利人的申請和由政府統(tǒng)一組織，通過權屬調查和不動產(chǎn)測量，查清不動產(chǎn)的權屬、界址、面積、用途、等級和價格等基本情況，形成數(shù)據(jù)、圖件、表冊等調查資料，為不動產(chǎn)登記、核發(fā)證書等提供依據(jù)的一項技術性工作。,,二、背景與意義,國土部門 地籍調查 宗地 《地籍

6、調查規(guī)程》房產(chǎn)部門 房產(chǎn)測量 幢、戶 《房產(chǎn)測量規(guī)范》 《城市測量規(guī)范》林業(yè)部門 林權調查 林班、小班 《森林資源規(guī)劃設計調查技術規(guī)程》農(nóng)業(yè)部門 土地承包經(jīng)營權調查 承包地塊 《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權調查規(guī)程》,,現(xiàn)狀:,2015年3月30日，國土資源部下發(fā)《關于做好不動產(chǎn)權

7、籍調查工作的通知》（國土資發(fā)〔2015〕41號），部署不動產(chǎn)權籍調查工作，實現(xiàn)日常不動產(chǎn)權籍調查有序運行。《通知》旨在指導各地有序開展日常不動產(chǎn)權籍調查，并不意味著開展一次全國性的不動產(chǎn)權籍調查?！锻ㄖ纷韵掳l(fā)之日起實施，有效期為8年?！恫粍赢a(chǎn)權籍調查技術方案（試行）》一并下發(fā)。,二、背景與意義,堅定不移落實不動產(chǎn)登記“四統(tǒng)一”要求，逐步建立不動產(chǎn)權籍調查體系和工作機制，完善不動產(chǎn)登記制度，是當前不動產(chǎn)登記工作的重要內容。不動產(chǎn)

8、權籍調查作為不動產(chǎn)登記的基礎，是條例實施、薄冊證統(tǒng)一和信息平臺建設的重要支撐，慎重穩(wěn)妥做好《不動產(chǎn)登記暫行條例》實施后的不動產(chǎn)權籍調查工作具有重要意義。保證已完成不動產(chǎn)登記職責和機構整合的地區(qū)能夠順利開展不動產(chǎn)登記工作，確?，F(xiàn)有各類不動產(chǎn)權籍調查工作的平穩(wěn)過渡，實現(xiàn)日常不動產(chǎn)權籍調查的有序運行。,,二、背景與意義,三、基本原則和總體要求,（一）宏觀指導性（二）持續(xù)推進性（三）針對性和可操作性（四）繼承中創(chuàng)新,,基本原則:,三、

9、基本原則和總體要求,（一）統(tǒng)一基礎，做好調查工作的有效銜接。堅持地籍調查作為不動產(chǎn)權籍調查的基礎堅持已有地籍調查成果作為調查銜接的主要依據(jù),,總體要求:,三、基本原則和總體要求,（二）多規(guī)并行，保持調查工作的連續(xù)穩(wěn)定。繼續(xù)沿用現(xiàn)行各類標準協(xié)調一致避免現(xiàn)行調查標準間的技術差異,,總體要求:,三、基本原則和總體要求,（三）規(guī)范調查，堅持調查工作便民利民。實施一體化調查。合理確定調查內容。規(guī)范調查程序。,,總體要求:,三、基本原

10、則和總體要求,（四）嚴格要求，規(guī)范調查成果。規(guī)范提交調查成果。確保不動產(chǎn)單元代碼唯一性(設立唯一的不動產(chǎn)單元號)。成果須經(jīng)審核確認。建立不動產(chǎn)權籍調查數(shù)據(jù)庫和管理系統(tǒng)。,,總體要求:,三、基本原則和總體要求,（五）強化組織管理，保障調查工作的順利實施。加強組織領導，協(xié)同做好不動產(chǎn)權籍調查工作，全力保障不動產(chǎn)登記工作的開展。 明確機構和人員。,,總體要求:,,不動產(chǎn)單元設定的原則合法性原則合意性原則 一物一權原則 繼承

11、性原則界線明確的原則 穩(wěn)定性原則,四、不動產(chǎn)單元設定與編碼,,不動產(chǎn)單元設定集體土地所有權宗地應設為一個不動產(chǎn)單元。無定著物的使用權宗地應設為一個不動產(chǎn)單元。有定著物的使用權宗地，宗地內的每個定著物單元與該宗地應設為一個不動產(chǎn)單元。,四、不動產(chǎn)單元設定與編碼,,不動產(chǎn)單元編碼規(guī)則,不動產(chǎn)單元代碼由宗地（宗海）代碼+定著物代碼構成，采用七層28位層次碼結構,四、不動產(chǎn)單元設定與編碼,宗地代碼,采用五層19位層次碼結構，按層次分別

12、表示縣級行政區(qū)劃、地籍區(qū)、地籍子區(qū)、宗地（宗海）特征、宗地（宗海）順序號。其中宗地（宗海）特征碼和宗地（宗海）順序號組成宗地（宗海）號。,第四層次為宗地（宗海）特征碼，代碼為2位。其中：第1位用G、J、Z表示?！癎”表示國家土地（海域）所有權，“J”表示集體土地所有權，“Z”表示土地（海域）所有權未確定或有爭議。第2位用A、B、S、X、C、D、E、F、G、H、W、Y表示?！癆”表示集體土地所有權宗地，“B”表示建設用地使用權宗地（地表）

13、，“S”表示建設用地使用權宗地（地上），“X”表示建設用地使用權宗地（地下），“C”表示宅基地使用權宗地，“D”表示土地承包經(jīng)營權宗地（耕地），“E”表示土地承包經(jīng)營權宗地（林地），“F”表示土地承包經(jīng)營權宗地（草地），“H”表示海域使用權宗海，“G”表示使用權無居民海島，“W”表示使用權未確定或有爭議的土地（海域），“Y”表示其它使用權土地（海域），用于宗地（宗海）特征擴展。,定著物代碼 采用二層9位層次碼結構，按層次分別

14、表示定著物特征、定著物單元編號,第一層次為定著物特征碼，代碼為1位，用F、L、Q、W分別表示房屋等建筑物、構筑物、森林或林木、其他類型定著物和無定著物,定著物代碼 采用二層9位層次碼結構，按層次分別表示定著物特征、定著物單元編號,第二層表示定著物單元編號，共8位。定著物為房屋的，定著物單元在使用權宗地（宗海）內應具有唯一編號。前4位表示房屋幢號，房屋幢號在使用權宗地（或地籍子區(qū)）內統(tǒng)一編號，碼值為0001～9999；后4位

15、表示房屋戶號，房屋戶號在每幢房屋內統(tǒng)一編號，碼值為0001～9999。 定著物為森林、林木或其他定著物的，定著物單元在使用權宗地（海）內應 具有唯一的編號，碼值為00000001 ~ 99999999； 無定著物的，定著物單元編號用“00000000”表示。,不動產(chǎn)單元編碼體系（以房屋為例）,,宗地,,幢,層,套、間,520103 001 001 GB 00001 F 0001 0033,,,,,,宗地（宗海

16、）代碼+定著物代碼 （19位）+（9位）=（28位）,按照每個不動產(chǎn)單元應具有唯一代碼的基本要求，依據(jù)GB/T 7027規(guī)定的信息分類原則和方法，不動產(chǎn)單元代碼采用七層28位層次碼結構。,數(shù)據(jù)整合基本圖例,地籍圖,,宗地,,房屋CAD或GIS圖,落宗,關聯(lián)樓盤信息,權利人信息,,歷史登記信息,不動產(chǎn)單元編碼案例,1. 集體土地所有權宗地 案例說明：如某宗地位于某縣第3地籍區(qū)，第6地籍子區(qū)，宗地順序號

17、為12的土地屬于某農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有。宗地代碼：340123003006JA00012定著物代碼：W00000000 不動產(chǎn)單元代碼：340123 003006 JA00012　W00000000,四、不動產(chǎn)單元設定與編碼,不動產(chǎn)單元編碼案例,2. 無地上建筑物、構筑物的國有建設用地使用權宗地 案例說明：某國有使用權宗地，位于某縣第2地籍區(qū)，第3地籍子區(qū)，宗地順序號為4，且該宗地上無建筑物。 宗地代碼：34012

18、3002003GB00004 定著物代碼：W00000000 不動產(chǎn)單元代碼： 340123　002003　GB00004　W00000000,四、不動產(chǎn)單元設定與編碼,不動產(chǎn)單元編碼案例,3. 住宅小區(qū)（例一） 案例說明：某縣第7地籍區(qū)第8地籍子區(qū)，宗地順序號為9的國有土地使用權宗地上建有一住宅小區(qū)，內有多幢住宅樓，其中一幢樓在第8地籍子區(qū)內的編號為340；在宗地內的順序號為25?，F(xiàn)對該幢樓中的第12戶進行編碼

19、。以地籍子區(qū)為單元編制不動產(chǎn)單元代碼方法如下： 宗地代碼：340123007008GB00009 定著物代碼：F03400012 不動產(chǎn)單元代碼：340123　007008　GB00009　F03400012,四、不動產(chǎn)單元設定與編碼,不動產(chǎn)單元編碼案例,4. 住宅小區(qū)（例二） 案例說明：某縣第7地籍區(qū)第8地籍子區(qū)，宗地順序號為9的國有土地使用權宗地上建有一住宅小區(qū)，內有多幢住宅樓，其中一幢樓在第8地

20、籍子區(qū)內的編號為340；在宗地內的順序號為25?，F(xiàn)對該幢樓中的第12戶進行編碼。以宗地為單元編制不動產(chǎn)單元代碼方法如下： 宗地代碼：340123007008GB00009 定著物代碼：F00250012 不動產(chǎn)單元代碼：340123　007008　GB00009　F00250012,四、不動產(chǎn)單元設定與編碼,不動產(chǎn)單元編碼及案例,5. 農(nóng)村單戶獨院宅基地 案例說明：某縣第9地籍區(qū)第11地籍子區(qū)的集體所

21、有權土地，宗地順序號為12的宗地為一處農(nóng)村宅基地，且該處宅基地上建有3棟住房，房屋同屬于一個產(chǎn)權人。這3棟房屋可構成一個定著物單元，該定著物單元的幢順序號也可標識為9999， 編制不動產(chǎn)單元代碼方法如下： 宗地代碼： 340123009011JC00012 定著物代碼： F99990001 不動產(chǎn)單元代碼：340123　009011　JC00012　F99990001,四、不動產(chǎn)單元設定與編碼,不動產(chǎn)

22、單元編碼案例,6. 農(nóng)村多戶共用宅基地 案例說明：某縣第11地籍區(qū)第12地籍子區(qū)內宗地順序號為13的宗地為宅基地，其上建有4棟房屋，分屬不同產(chǎn)權人所有，針對其中的第2棟房屋進行編碼。該棟房屋在地籍子區(qū)內的順序號為14；宗地內的順序號為2。以宗地為單元編制不動產(chǎn)單元代碼方法如下： 宗地代碼：340123011012JC00013 定著物代碼：F00020001 不動產(chǎn)單元代碼：340123　011012　JC

23、00013　F00020001,四、不動產(chǎn)單元設定與編碼,不動產(chǎn)單元編碼案例,7. 大學或機關大院用地 案例說明：某縣第13地籍區(qū)第14地籍子區(qū)為國有土地使用權宗地，宗地順序號為15，該宗地使用權人為某大學，建設有多幢房屋及其附屬設施（辦公樓、學生宿舍、教師宿舍、圖書館、食堂、體育場等）。學校內全部設施作為一個完整的定著物單元，該定著物單元的幢順序號在宗地內為1，編制不動產(chǎn)單元代碼方法如下： 宗地代碼：340123013

24、014GB00015 定著物代碼： F00010001 不動產(chǎn)單元代碼：340123　013014　GB00015 F00010001,四、不動產(chǎn)單元設定與編碼,不動產(chǎn)單元編碼案例,8. 大學或機關大院用地 案例說明：現(xiàn)學校將若干棟教師宿舍依規(guī)定給予部分教師，其中張老師獲得第2棟中的第15戶房屋所有權，現(xiàn)對該不動產(chǎn)單元進行編碼。以宗地為單元編制不動產(chǎn)單元代碼方法如下： 宗地代碼：340123013014G

25、B00015 定著物代碼：F00020015 不動產(chǎn)單元代碼：340123　013014　GB00015　F00020015,四、不動產(chǎn)單元設定與編碼,不動產(chǎn)單元編碼案例,9. 土地承包經(jīng)營權宗地上的森林、林木 案例說明：某縣第17地籍區(qū)、第18地籍子區(qū)、宗地順序號為19的土地承包經(jīng)營權宗地內種植有一片林木，該片林木的順序編號為33，屬于權利人王某所有。 宗地代碼：340123017018JE00019

26、 定著物代碼：L00000033 不動產(chǎn)單元代碼：340123　017018　JE00019　L00000033,四、不動產(chǎn)單元設定與編碼,不動產(chǎn)單元編碼案例,10. 宗地不變，新增樓棟 案例說明：某第2地籍區(qū)第3地籍子區(qū)內，宗地順序號為15的土地上建有20幢房屋，宗地內最大房屋幢號為20?，F(xiàn)在該宗地上新建一幢樓房，對新建樓幢中的第10戶進行不動產(chǎn)單元編碼。 變更說明：該宗地內已有不動產(chǎn)單元代碼不變；新增不動

27、產(chǎn)單元編碼中的宗地代碼段不變，若幢號在宗地內統(tǒng)一編制，該定著物單元編號中的幢順序號由宗地內最大幢號后續(xù)編。即新建樓房中的第10戶的不動產(chǎn)單元編碼為 340123　002003　GB00015　F00210010,四、不動產(chǎn)單元設定與編碼,（一）《技術方案》主要內容和適用范圍,規(guī)定了不動產(chǎn)權籍調查的內容、技術路線、基本方法、調查程序、成果要求和數(shù)據(jù)庫建設等。 適用于土地、海域以及房屋、林木等定著物的不動產(chǎn)權籍調查。,五、不動產(chǎn)權籍調查內

28、容與程序,（二）調查內容,宗地信息：權利人、權利類型、權利性質、用途、界址、面積、四至等。宗海信息：權利人、項目性質、用海類型、用海方式、面積、使用期限等。房屋等建筑物、構筑物信息：權利人、房屋性質、房屋結構、用途、建筑面積、構筑物類型、共有情況等。森林、林木信息：權利人、造林年度、林班、小班、林種、主要樹種、株數(shù)等。,五、不動產(chǎn)權籍調查內容 與程序,（三）主要技術依據(jù),GB/T 21010 土地利用現(xiàn)狀分類TD/T

29、 1001 地籍調查規(guī)程GB/ T 17986.1 房產(chǎn)測量規(guī)范GB/T 26424 森林資源規(guī)劃設計調查技術規(guī)程NY/T 2537 農(nóng)村土地承包經(jīng)營權調查規(guī)程HY/T 124 海籍調查規(guī)范國務院令第656號 不動產(chǎn)登記暫行條例國土資源部關于啟用不動產(chǎn)登記簿證樣式（試行）的通知（國土資發(fā)【2015】25號）,五、不動產(chǎn)權籍調查內容 與程序,（四）技術路線,以地（

30、海）籍調查為基礎，以宗地（海）為依托，以滿足不動產(chǎn)登記要求為出發(fā)點，充分利用已有不動產(chǎn)權籍調查、登記以及前期審批、交易、竣工驗收等成果資料，采用已有集體土地所有權地籍圖、城鎮(zhèn)地籍圖、村莊地籍圖、海籍圖、地形圖、影像圖等圖件做工作底圖，通過內外業(yè)核實、實地調查測量的方法，完成不動產(chǎn)權屬調查和不動產(chǎn)測量等工作。,五、不動產(chǎn)權籍調查內容 與程序,（五）調查的基本方法,不動產(chǎn)單元的設定與編碼 附錄A《不動產(chǎn)單元設定與代碼編制規(guī)則》 不動

31、產(chǎn)權屬調查 內外業(yè)核實和實地調查相結合，查清不動產(chǎn)單元的權屬狀況、界址、用途、四至等內容，確保不動產(chǎn)單元權屬清晰、界址清楚、空間相對位置關系明確。,五、不動產(chǎn)權籍調查內容 與程序,對權屬來源資料完整的不動產(chǎn)權屬，主要采用內外業(yè)核實的調查方法。對權屬來源資料缺失、不完整的不動產(chǎn)權屬，主要采用外業(yè)核實、調查的方法。對無權屬來源資料的不動產(chǎn)權屬，主要采用外業(yè)調查的方法。,（五）調查的基本方法,不動產(chǎn)測量 統(tǒng)籌考慮基礎條件、工作

32、需求、經(jīng)濟可行性和技術可能性，因地制宜，審慎科學地選擇符合本地區(qū)實際的不動產(chǎn)測量方法。城鎮(zhèn)、村莊等區(qū)域建設用地：宜用解析法，實地丈量房屋邊長。分散、獨立的建設用地：可用解析法或圖解法，實地丈量房屋邊長。海域和耕地、林地、草地等：可用解析法或圖解法。,五、不動產(chǎn)權籍調查內容 與程序,（五）調查的程序,準備工作-權屬調查-不動產(chǎn)測量-成果審查入庫-成果整理歸檔1.準備工作 資料收集、整理和分析 制定調查方案，發(fā)放指界通知書 計

33、算測量放樣數(shù)據(jù) 攜帶不動產(chǎn)權籍調查資料協(xié)助查詢單到相關部門查詢相關資料和數(shù)據(jù)。,五、不動產(chǎn)權籍調查內容 與程序,（五）調查的程序,準備工作-權屬調查-不動產(chǎn)測量-成果審查入庫-成果整理歸檔2.權屬調查權屬調查應由縣級以上人民政府不動產(chǎn)登記機構組織完成。權屬調查工作的主要內容包括： 核實和調查不動產(chǎn)權屬和界址狀況 繪制不動產(chǎn)單元草圖 填寫不動產(chǎn)權籍調查表對界址線有爭議、界標發(fā)生變化和新設界標等情況，宜現(xiàn)場記錄并拍攝照片,

34、五、不動產(chǎn)權籍調查內容 與程序,（五）調查的程序,準備工作-權屬調查-不動產(chǎn)測量-成果審查入庫-成果整理歸檔2.權屬調查(1)核實確認不動產(chǎn)的現(xiàn)狀 新設界址和界址發(fā)生變化的幾類情形 界址不發(fā)生變化的幾類情形,五、不動產(chǎn)權籍調查內容 與程序,（五）調查的程序,準備工作-權屬調查-不動產(chǎn)測量-成果審查入庫-成果整理歸檔2.權屬調查(2)新設界址與界址發(fā)生變化的不動產(chǎn)權屬調查按照《房產(chǎn)測量規(guī)范》調查房屋的權屬。按照《農(nóng)村土

35、地承包經(jīng)營權調查規(guī)程》調查耕地的權屬。按照《森林資源規(guī)劃設計調查技術規(guī)程》、《林地保護利用規(guī)劃林地落界技術規(guī)程》和《地籍調查規(guī)程》調查林地的權屬。按照《海籍調查規(guī)范》調查海域的權屬。按照《地籍調查規(guī)程》其他土地的權屬。,五、不動產(chǎn)權籍調查內容 與程序,（五）調查的程序,準備工作-權屬調查-不動產(chǎn)測量-成果審查入庫-成果整理歸檔2.權屬調查（3）界址未變化的不動產(chǎn)權屬調查第一步：根據(jù)不動產(chǎn)現(xiàn)狀確認的結果，確定是否需要進行實地核

36、實調查。第二步：如不需要到實地核實調查，則在復印后的原不動產(chǎn)權籍調查表內變更部分加蓋“變更”字樣印章，并填寫新的不動產(chǎn)權籍調查表，不重新繪制草圖。第三步：如需要實地調查，經(jīng)實地核實調查后，依不同情形再行處理。,五、不動產(chǎn)權籍調查內容 與程序,（五）調查的程序,準備工作-權屬調查-不動產(chǎn)測量-成果審查入庫-成果整理歸檔3.不動產(chǎn)測量（1）控制測量主要按照《地籍調查規(guī)程》和《海籍調查規(guī)范》開展控制測量工作。過渡期間，在同一縣級行

37、政區(qū)域內，宜采用地籍圖的坐標系統(tǒng)和投影方法。并適時建立與2000國家大地坐標系和1985國家高程基準的轉換關系。,五、不動產(chǎn)權籍調查內容 與程序,（五）調查的程序,準備工作-權屬調查-不動產(chǎn)測量-成果審查入庫-成果整理歸檔3.不動產(chǎn)測量（2）界址測量應基于不動產(chǎn)類型、保障不動產(chǎn)權利人切身利益、不動產(chǎn)管理的需要等條件選擇界址測量的精度。對同一權籍要素，如果技術標準之間的精度要求不一致，則以精度要求高的規(guī)定為準。依不同的界址點精度要

38、求選擇不同的界址點測量方法。具體的測量方法和程序按照各行業(yè)現(xiàn)行技術標準執(zhí)行。,五、不動產(chǎn)權籍調查內容 與程序,（五）調查的程序,準備工作-權屬調查-不動產(chǎn)測量-成果審查入庫-成果整理歸檔3.不動產(chǎn)測量（3）宗地（海）圖和房產(chǎn)分戶圖測繪不動產(chǎn)權籍圖包括地籍圖、海籍圖及不動產(chǎn)單元圖等，其中不動產(chǎn)單元圖主要包括宗地圖、宗海圖和房產(chǎn)分戶圖等。宗地（海）圖的測制。參照《地籍調查規(guī)程》、《海籍調查規(guī)程》執(zhí)行，宗地圖的內容按照本方案附錄D執(zhí)行

39、。房產(chǎn)分戶圖的編制。以地籍圖、宗地圖（分宗房產(chǎn)圖）等為工作底圖繪制房產(chǎn)分戶圖。參照《房產(chǎn)測量規(guī)范》的規(guī)定，按照附錄D的要求執(zhí)行。,五、不動產(chǎn)權籍調查內容 與程序,（五）調查的程序,準備工作-權屬調查-不動產(chǎn)測量-成果審查入庫-成果整理歸檔3.不動產(chǎn)測量（4）面積計算 宗地或宗海面積計算。根據(jù)實際情況可采用解析法或圖解法計算宗地或宗海的面積。宗地面積變更按照《地籍調查規(guī)程》執(zhí)行，宗海面積變更按照《海籍調查規(guī)范》執(zhí)行。 房屋面積測

40、算。按照《房產(chǎn)測量規(guī)范》執(zhí)行。,五、不動產(chǎn)權籍調查內容 與程序,（五）調查的程序,準備工作-權屬調查-不動產(chǎn)測量-成果審查入庫-成果整理歸檔3.不動產(chǎn)測量（5）不動產(chǎn)測量報告撰寫 不動產(chǎn)測量報告主要反映技術標準執(zhí)行、技術方法、程序、測量成果、成果質量和主要問題的處理等情況，是長期保存的重要技術檔案。 不動產(chǎn)測量報告格式及編寫要求按照附錄E執(zhí)行。,五、不動產(chǎn)權籍調查內容 與程序,（五）調查的程序,準備工作-權屬調查-不動產(chǎn)測量-成

41、果審查入庫-成果整理歸檔4.成果審查入庫不動產(chǎn)權籍調查成果主要為文字成果、表格成果、圖件成果。包括不動產(chǎn)權籍調查授權委托書、權源資料、不動產(chǎn)權籍調查表、界址點坐標成果表、不動產(chǎn)測量報告、宗地圖、宗海圖、房產(chǎn)分戶圖等。不動產(chǎn)權籍調查成果應由不動產(chǎn)登記機構或授權機構審查。凡在前期審批、交易、竣工驗收等行政管理中經(jīng)其他行政職能部門和授權機構確認的且符合登記要求的成果，可繼續(xù)沿用。,五、不動產(chǎn)權籍調查內容 與程序,（五）調查的程序,準備工

42、作-權屬調查-不動產(chǎn)測量-成果審查入庫-成果整理歸檔4.成果審查入庫-審核的主要內容一是調查程序是否規(guī)范；二是調查成果是否完整；三是調查成果是否有效，包含調查機構是否具有相應資質、從事調查工作的人員是否具有相應資格、調查成果是否經(jīng)過自檢等；四是調查成果格式是否符合規(guī)定要求。五是調查成果是否正確保持宗地、宗海及其房屋、林木等定著物之間的內在聯(lián)系；六是宗地圖、宗海圖和分戶房產(chǎn)圖中的空間要素是否與相鄰的界址、地物、地貌存在空間位

43、置等矛盾。,五、不動產(chǎn)權籍調查內容 與程序,（五）調查的程序,準備工作-權屬調查-不動產(chǎn)測量-成果審查入庫-成果整理歸檔4.成果審查入庫-審核的方法 充分利用已有數(shù)據(jù)庫和相關系統(tǒng)審查； 將調查機構提交的成果圖件電子數(shù)據(jù)導入已有權籍空間庫，查看是否存在空間矛盾； 室內無法判定時，可到實地查看； 責成調查機構修改完善，直至成果合格為止。,五、不動產(chǎn)權籍調查內容 與程序,（五）調查的程序,準備工作-權屬調查-不動產(chǎn)測量-成果審查入庫

44、-成果整理歸檔4.成果整理歸檔 以宗地（海）為單位，按照統(tǒng)一成果樣式要求，形成不動產(chǎn)單元調查成果后，提交紙質成果和電子數(shù)據(jù)。 調查成果應按統(tǒng)一規(guī)格、要求進行整理、立卷、組卷、編目和歸檔。,五、不動產(chǎn)權籍調查內容 與程序,（六）權籍調查數(shù)據(jù)庫和管理系統(tǒng)建設,建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)權籍調查數(shù)據(jù)庫和管理系統(tǒng)： 以現(xiàn)有的地（海）籍數(shù)據(jù)庫為基礎，對接與整合土地、房產(chǎn)、海域、土地承包經(jīng)營權、林木等各類不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)，實現(xiàn)不動產(chǎn)權籍調查成果一體化管理

45、及時更新不動產(chǎn)權籍調查數(shù)據(jù)庫：日常不動產(chǎn)權籍調查形成的數(shù)據(jù)成果在完成審查與登記之后應及時更新入庫，并做好數(shù)據(jù)庫的運行和維護工作。,五、不動產(chǎn)權籍調查內容 與程序,（一）編制思路,以現(xiàn)有的地籍調查表、海籍調查表、房屋調查表、承包地塊調查表等為基礎，充分考慮房屋、林地、草地等調查內容，在滿足不動產(chǎn)登記內容前提下，按照統(tǒng)一性、繼承性和兼容性的原則設計與編制不動產(chǎn)權籍調查表，以滿足不動產(chǎn)調查與登記的需要。,六、不動產(chǎn)權籍調查表,（二）調查表的

46、組成,不動產(chǎn)權籍調查表共有以下七部分組成： 地籍調查表 土地承包經(jīng)營權、農(nóng)用地其他使用權調查表 集體土地所有權宗地分類面積調查表 房屋調查表 林權調查表 海籍調查表 構（建）筑物調查表,六、不動產(chǎn)權籍調查表,（二）調查表的組成,1.地籍調查表主要包括宗地基本信息表、界址標示表、界址簽章表、宗地草圖、界址說明表、調查審核表和共有/共用宗地面積分攤表。與《地籍調查規(guī)程》（ TD/T

47、 1001-2012）的比較： 宗地基本信息表：新增權利類型、權利性質、權利設定方式、等級、價格、不動產(chǎn)單元號、土地權屬來源證明材料等欄目；修改建筑總面積、建筑占地總面積等部分欄目的填寫說明。 共有/共用宗地面積分攤表:新增定著物單元數(shù)、定著物代碼。,六、不動產(chǎn)權籍調查表,（二）調查表的組成,1.地籍調查表,六、不動產(chǎn)權籍調查表,（二）調查表的組成,1.地籍調查表,六、不動產(chǎn)權籍調查表,（二）調查表的組成,2.土地承包經(jīng)營權、農(nóng)用地

48、其他使用權調查表在綜合考慮《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權調查規(guī)程》相關調查表基礎上，根據(jù)不動產(chǎn)登記薄包括如下調查內容：發(fā)包方、承包方、土地用途、地力等級、是否是基本農(nóng)田、水域灘涂類型、養(yǎng)殖業(yè)方式、適宜載畜量和草原質量等。,六、不動產(chǎn)權籍調查表,（二）調查表的組成,3.集體土地所有權宗地分類面積調查表,六、不動產(chǎn)權籍調查表,（二）調查表的組成,4.房屋調查表主要包括房屋基本信息調查表、建筑物區(qū)分所有權業(yè)主共有部分調查表和房產(chǎn)分戶圖在現(xiàn)有房屋

49、調查表基礎上根據(jù)不動產(chǎn)登記薄內容在房屋基本信息表中新增如下調查內容：證件種類、證件號、權利人類型、項目名稱、房屋性質、共有情況、規(guī)劃用途、總套數(shù)、專有建筑面積、分攤建筑面積新增建筑物區(qū)分所有權業(yè)主共有部分調查表新增房產(chǎn)分戶圖,六、不動產(chǎn)權籍調查表,（二）調查表的組成,六、不動產(chǎn)權籍調查表,（二）調查表的組成,5.林權調查表按照不動產(chǎn)登記薄中內容進行了設計，主要包括：森林、林木所有權人、森林、林木使用權人、證件種類、證件號、代理人

50、、權利人類型、坐落、造林年度、小地名、林班、小班、面積、起源、株數(shù)、主要樹種、林種、附記等。,六、不動產(chǎn)權籍調查表,（二）調查表的組成,6.構（建）筑物調查表 根據(jù)不動產(chǎn)登記薄內容增加構（建）筑物基本信息表，具體包括：坐落、構（建）筑物所有權人、證件種類、證件號、權利人類型、構（建）筑物類型、構（建）筑物規(guī)劃用途、構（建）筑物面積、竣工時間、備注和附圖,六、不動產(chǎn)權籍調查表,（三）調查表的填寫,以宗地/海為基礎，按不動產(chǎn)單元為單位填

51、寫。不同的不動產(chǎn)單元，填寫不同的調查表。 對集體土地所有權宗地，需填寫地籍調查表和集體土地所有權宗地分類面積調查表。 對建設用地使用權宗地和宅基地使用權宗地，填寫地籍調查表。如果其上存在房屋，則需填寫房屋調查表。如果其上存在構（建）筑物，則需填寫構（建）筑物調查表。 對土地承包經(jīng)營權宗地、非承包方式取得的草原使用權宗地和水域灘涂養(yǎng)殖權宗地，填寫地籍調查表和土地承包經(jīng)營權、農(nóng)用地其他使用權調查表。如果土地承包經(jīng)營權宗地（林地）上存

52、在森林、林木，還需填寫林權調查表。 對非承包方式取得的林地使用權宗地，填寫地籍調查表。如果其上存在森林、林木，還需填寫林權調查表。 對海域使用權宗海（含無居民海島），填寫海籍調查表。如果其上存在構（建）筑物，則需填寫構（建）筑物調查表。,六、不動產(chǎn)權籍調查表,采用活頁的形式填寫調查表。表格采用活頁的形式，對整頁無內容的，可不歸入成果。如原表格式與本方案規(guī)定的表格式一致，并且內容沒有任何變化的，其復印件加蓋“復印件”印章后，可直接利

53、用歸入成果。不動產(chǎn)權籍調查表必須做到圖表內容與實地一致，表達準確無誤，字跡清晰整潔。表中填寫的項目不得涂改，每一處只允許劃改一次，劃改符號用“ \ ”表示，并在劃改處由劃改人員簽字或蓋章；全表劃改不超過2處。表中各欄目應填寫齊全，不得空項。確屬不填的欄目，使用“ / ”符號填充。,（三）調查表的填寫,（三）調查表的填寫,1、住宅小區(qū),六、不動產(chǎn)權籍調查表,（三）調查表的填寫,1、住宅小區(qū),六、不動產(chǎn)權籍調查表,（三）調查表的填寫,

54、1、住宅小區(qū),六、不動產(chǎn)權籍調查表,（三）調查表的填寫,2、多幢廠房的工業(yè)廠區(qū)用地,六、不動產(chǎn)權籍調查表,（三）調查表的填寫,2、多幢廠房的工業(yè)廠區(qū)用地,六、不動產(chǎn)權籍調查表,（一）不動產(chǎn)單元圖,1.宗地圖宗地圖是以《地籍調查規(guī)程》的要求為基礎，結合不動產(chǎn)統(tǒng)一登記要求編制而成，圖上主要增加修改了4項內容：增加宗地內房屋的幢號，用（1）、（2）、（3）、……表示；針對宗地內存在建筑物區(qū)分所有權的情形，在相應的房屋輪廓線范圍內，用加粗

55、黑線表示建筑物區(qū)分所有權專有部分所在房屋的輪廓線；在宗地的大門處，注記了門牌號碼；編制單位修改為不動產(chǎn)登記機構。,七、不動產(chǎn)單元圖和不動產(chǎn)測量報告,（一）不動產(chǎn)單元圖,七、不動產(chǎn)單元圖和不動產(chǎn)測量報告,1.宗地圖,（一）不動產(chǎn)單元圖,2.房產(chǎn)分戶圖房產(chǎn)分戶圖是以《房產(chǎn)測量規(guī)范》為基礎編制而成。主要修改了6項內容：① 丘號改為宗地代碼；② 套內建筑面積修改為專有建筑面積；③ 共有分攤面積修改為分攤建筑面積；④ 座落修改為坐落

56、；⑤ 產(chǎn)權面積修改為建筑面積；⑥ 編制單位修改為不動產(chǎn)登記機構。,七、不動產(chǎn)單元圖和不動產(chǎn)測量報告,（二）不動產(chǎn)測量報告,不動產(chǎn)測量報告是以《地籍調查規(guī)程》的“日常地籍測量報告”為基礎，結合《房產(chǎn)測量規(guī)范》的有關規(guī)定和廣州、廈門等地的“房產(chǎn)測繪成果報告書”等編制而成。,七、不動產(chǎn)單元圖和不動產(chǎn)測量報告,（二）不動產(chǎn)測量報告報告主要反映日常不動產(chǎn)測量的技術標準執(zhí)行、技術方法、程序、成果質量等情況。 報告由十部分構成，包括

57、：１、概述，２、測量技術依據(jù)，３、控制測量，４、界址測量，５、其他要素測量，６圖件編制，７、房屋面積測算，8、質量評價，9、成果目錄，10、成果附件等。,七、不動產(chǎn)單元圖和不動產(chǎn)測量報告,（二）不動產(chǎn)測量報告　　相對于“日常地籍測量報告”，主要做了如下修改：封面報告名稱修改為“不動產(chǎn)測量報告”，增加了房屋等定著物代碼和項目名稱。正文部分宗地概況修改為概述，相應的內容修改為任務來源、不動產(chǎn)簡況、測量內容、測量工具等。將“三、測