房地產(chǎn)業(yè)實(shí)施階段成本控制分析

1、房地產(chǎn)業(yè)實(shí)施階段成本控制分析【摘要】房地產(chǎn)業(yè)的成本控制，一般可以劃分為三個(gè)階段，即立項(xiàng)決策階段、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段和組織實(shí)施階段。本文通過對(duì)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)施階段的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行分析，提出了各環(huán)節(jié)成本控制的要點(diǎn)?！娟P(guān)鍵詞】房地產(chǎn)業(yè)；實(shí)施階段；建設(shè)管理一、招投標(biāo)環(huán)節(jié)招投標(biāo)環(huán)節(jié)，包括投標(biāo)單位的選擇、招標(biāo)文件的編制和評(píng)標(biāo)定標(biāo)。這個(gè)環(huán)節(jié)成本控制的重點(diǎn)是招標(biāo)文件的編制。工程招標(biāo)是造價(jià)控制的起點(diǎn)，工程招標(biāo)文件是造價(jià)控制的總綱。招標(biāo)文件除招標(biāo)范圍、工期、造價(jià)、質(zhì)量

2、要求、付款方式、投標(biāo)注意事項(xiàng)等通用條款外，還應(yīng)注意以下幾方面的問題：（1）事先明確。由于設(shè)計(jì)不到位，施工中不可預(yù)見因素等原因，工程施工過程中往往會(huì)產(chǎn)生工程量清單之外的工程變更。因此，要在招標(biāo)文件中提前對(duì)工程變更價(jià)款的計(jì)算方法作出約定，包括：變更工程與主體工程內(nèi)容相同或相近的，以工程量清單報(bào)價(jià)報(bào)出的綜合單價(jià)為計(jì)價(jià)依據(jù)；工程量清單綜合單價(jià)未能包括的工程變更，按照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)主管部門頒布的材料消耗定額、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，以及施工時(shí)的材料信息價(jià)，確定該項(xiàng)工

3、程綜合單價(jià)；所有工程變更的結(jié)算價(jià)款均不再計(jì)算規(guī)費(fèi)及措施費(fèi)，等等。（2）未定因素采取包干、約定分?jǐn)偂Ｒ豁?xiàng)工程的建設(shè)周期往往需要兩三年甚至四五年，要預(yù)先制定一套能夠囊括未來幾年可能涉及造價(jià)增減情況的、完全量化的招標(biāo)條款，是不現(xiàn)實(shí)和不可能的。審查人員互審互簽，力爭(zhēng)在開工前將圖紙中的問題修改完畢。對(duì)于工程開工后提出的設(shè)計(jì)變更，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行“變更評(píng)估一變更會(huì)簽一變更審批”的程序。即：對(duì)有關(guān)部門提出的設(shè)計(jì)變更，先由技術(shù)部門評(píng)估其必要性，造價(jià)部門測(cè)算變

4、更費(fèi)用及對(duì)總造價(jià)的影響，工地現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人評(píng)估其對(duì)工期的影響；在對(duì)設(shè)計(jì)變更進(jìn)行評(píng)估的基礎(chǔ)上，建設(shè)單位草擬設(shè)計(jì)變更通知單，該通知單須經(jīng)設(shè)計(jì)單位、建設(shè)單位技術(shù)負(fù)責(zé)部門、造價(jià)部門、工地現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人、監(jiān)理單位、施工單位會(huì)簽；會(huì)簽后的設(shè)計(jì)變更通知單由建設(shè)單位總經(jīng)理或主管副總經(jīng)理審批簽字后方為有效。（2）規(guī)范現(xiàn)場(chǎng)簽證。所謂現(xiàn)場(chǎng)簽證，是指施工方完成施工合同之外的工程量，要求建設(shè)方予以簽字認(rèn)可。當(dāng)施工方提出簽證要求時(shí)，建設(shè)方工地現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人首先要分析簽證內(nèi)容的

5、合理性，即：是否屬于施工合同之外的工程量，實(shí)施此工程的原因、必要性等等；其次，要認(rèn)真核對(duì)簽證工程量。核對(duì)工程量應(yīng)有兩人參加，并由監(jiān)理工程師簽字確認(rèn)；第三，現(xiàn)場(chǎng)簽證應(yīng)堅(jiān)持當(dāng)時(shí)發(fā)生當(dāng)時(shí)簽證的原則，不得事后寫“回憶錄”；第四，現(xiàn)場(chǎng)簽證必須經(jīng)建設(shè)方主管部門審查復(fù)核無誤后才能進(jìn)行結(jié)算。四、結(jié)算環(huán)節(jié)（1）掌握一手與工程結(jié)算有關(guān)的資料。主要包括工程招投標(biāo)文件、施工合同、工程變更簽證、竣工圖紙、工程驗(yàn)收?qǐng)?bào)告等。通過對(duì)這些資料的了解，全面掌握工程施工范圍