[教育]昭通新天地商業(yè)項目初步分析

1、昭通新天地商業(yè)項目初步分析,昭通基本情況昭通市位于云南省東北部，與貴州、四川兩省接壤，地勢南高北低，最低海拔267米，最高海拔4040米，總面積23021平方公里。昭通歷史上曾是云南通向川黔兩省的重要門戶，是中原文化進入云南的重要通道，為我國著名的“南絲綢之路”的要沖，素有“鎖鑰南滇，咽喉西蜀”之稱，但交通較為落后。,一 ﹑邵通市基本經(jīng)濟及社會情況（1）,昭通總面積23021平方公里。昭通市境內(nèi)群山起伏，全市山地面積占72.2%。

2、壩區(qū)地面積占27.8，〔昭魯大壩524.3平方公里〕昭通市城區(qū)海拔1950米，轄一區(qū)(昭陽區(qū))10個縣143個鄉(xiāng)鎮(zhèn)（辦事處）。2010年末總?cè)丝?74萬人，其中有苗、彝、回等23個少數(shù)民族54.2萬人。礦產(chǎn)資源種類多、品位高，已知礦產(chǎn)資源33種，現(xiàn)已探明儲量22種。煤、硫儲量居全省首位，其中煤炭儲量165.82億噸，鉛鋅礦已探明儲量166.92萬噸。硫鐵礦為全國五大礦區(qū)之一。有色金屬為云南三大基地之一。水能資源富甲云南，水能蘊藏量為20

3、80萬千瓦，可開發(fā)裝機容量1612萬千瓦，國家在金沙江下游昭通境內(nèi)規(guī)劃有溪洛渡、向家壩、白鶴灘三座巨型電站。,一 ﹑昭通市基本經(jīng)濟及社會情況（2）,昭通主要經(jīng)濟指標(biāo) 2011年全市生產(chǎn)總值GDP達到458.6億元，年均增長12.7%；人均生產(chǎn)總值達到8750元，是2005年的2倍，年均增長11.9%；地方財政一般預(yù)算收入達到32.6億元，年均增長25.1%；地方財政一般預(yù)算支出達到178.3億元，年均增長29.8%；社會消

4、費品零售總額達到126.8億元年均增長16.1%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到14073元，年均增長10.9%；農(nóng)民人均純收入達到3294元，年均增長16.8%。,一 ﹑昭通基本經(jīng)濟及社會情況（3）,昭通的三大電站即將建成，這將大大的拉動當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展，其中溪洛渡為中國第二，世界第三大的電站。全市經(jīng)濟實力顯著增強，基礎(chǔ)設(shè)施明顯改善，邵通旅游資源十分豐富，但開發(fā)滯后，隨著國內(nèi)旅游市場的蓬勃發(fā)展，可以預(yù)見昭通旅游未來潛力巨大。,一 ﹑昭通基本

5、經(jīng)濟及社會情況（4）,昭通市商業(yè)發(fā)展較為落后，和本地的經(jīng)濟發(fā)展和交通不便以及本地從業(yè)企業(yè)有著極大地關(guān)系，本地商業(yè)主要是沒有經(jīng)過有效規(guī)劃的商業(yè)街以及超市，可以初步滿足本地居民的基本生活需求，但很難滿足本地中高端客人對時尚流行的需求，比照云南其他城市，可以講昭通市百貨還處于空白階段，未來潛力巨大。但是需要科學(xué)有效的規(guī)劃和前期的培養(yǎng)。作為一個擁有數(shù)百萬人口的地級市，擁有一家專業(yè)的百貨商場不僅僅可以滿足本地中高端消費人群的需求，更能夠成為本地

6、經(jīng)濟發(fā)展的靚麗窗口。,二﹑昭通市商業(yè)市場分析,本地商業(yè)的落后也體現(xiàn)在租金水平上，本地商戶租金承租能力整體偏低，基本在100元/月/平方米以下。臨街門店是本地最受歡迎的商鋪。臨街門店管理方便﹑經(jīng)營自主性強，在本地最受歡迎，也成為昭通所有商業(yè)物業(yè)租金水平最高的。,三﹑昭通市商業(yè)主要特征,未來連鎖零售商將改變商業(yè)格局。目前昭通零售業(yè)仍然以本地個體零售商為主，但隨著外資連鎖零售商的進駐，他們可以憑借先進的管理、廣泛的網(wǎng)絡(luò)，將逐步改變本地原有商

7、業(yè)格局。例如沃爾瑪、大潤發(fā)、蘇寧的進駐會對本地零售產(chǎn)生巨大沖擊。,三﹑昭通市商業(yè)主要特征,本項目優(yōu)勢分析：1.本項目地處核心商圈，位于清官亭公園、下排街、環(huán)城北路北順城街之間 ，交通十分便利，擁有本地最大人流。2.項目周邊居住人口稠密，文化、生活氛圍濃厚，有巨大市場消費潛力，為傳統(tǒng)老商圈。,,,,,,四﹑本項目發(fā)展分析（1）,劣勢分析1.本地尚無專業(yè)百貨，導(dǎo)致本地客戶對專業(yè)百貨認知度不足。2.估計因為經(jīng)濟發(fā)展相對滯后以及交通不便

8、，在本地經(jīng)營的外地客戶和廠家直營店可能偏少，對客戶選擇和整體檔次提升有一定影響。3.項目施工前缺少商業(yè)規(guī)劃，已經(jīng)完工的項目并不完全適應(yīng)百貨店的需求，有硬傷需要進一步規(guī)劃。,四﹑本項目發(fā)展分析（2）,昭通市消費者基本特征分析調(diào)查結(jié)果顯示，昭通市消費者可以分成如下三個群體：1.普通收入消費者： 以工薪階層為主，包括工人、服務(wù)人員、離退休人員等。2.較高收入消費者： 包括個體戶、外資、私營企業(yè)管理人員、公務(wù)員等群體。3.

9、無收入消費者： 包括學(xué)生、家庭主婦、無業(yè)人員等。,五﹑本地消費者分析（1）,交通工具選擇調(diào)查結(jié)果顯示，公交車、摩托車、自行車是昭通市消費者的主要交通工具，這也是昭通市的經(jīng)濟發(fā)展情況所決定。,五﹑本地消費者分析（2）,收入水平狀況 初步了解顯示，昭通市消費者個人月收入在1,500 元以下占絕大部分。,六﹑本地消費者分析（3）,項目定位：本地最具檔次的綜合性購物中心 主要由專業(yè)百貨和超市大賣場構(gòu)成,七、對新

10、天地項目的初步規(guī)劃建議（1）,七﹑對新天地項目的初步規(guī)劃建議（2）,規(guī)劃原則：1、不盲目追求高檔或者租金水平，以適應(yīng)昭通未來3-5年居民生活需求為第一。2、在各品類力爭引進本地最好的有代表性的品牌規(guī)劃檔次：1、其中高檔品牌約占20%-30%2、中檔約占70%左右,七﹑對新天地項目的初步規(guī)劃建議（3）,八﹑招商策略,1、科學(xué)詳細的市調(diào)定位的原則 2、按市場定位引進品牌對象的原則 3、靈活多變的合作方式的原則 4、重點品牌

11、先行的原則 5、宜采用“放水養(yǎng)魚”長線經(jīng)營的原則 6、招商動態(tài)原則,九﹑招商渠道（1）,（一）招商渠道的設(shè)計與選擇 1、影響渠道選擇的因素 （1）市場因素

12、 a、目標(biāo)市場的大小。 b、目標(biāo)顧客的集中程度。（2）項目的規(guī)模與業(yè)態(tài)因素 （3）項目本身的因素

13、 a、企業(yè)的實力強弱 b、企業(yè)本身招商能力的強弱 （4）競爭者狀況,2、評估選擇招商渠道

14、 招商渠道方案擬定后，需要進行評價找出最優(yōu)的方案開始執(zhí)行，評價的標(biāo)準(zhǔn)有三個：

15、 （1）經(jīng)濟性標(biāo)準(zhǔn) （2）可控性標(biāo)準(zhǔn) （3）適應(yīng)性標(biāo)準(zhǔn),（二）、招商的主要渠道1、利用新聞和大眾媒體進行招商2、利用招商活動進行招商3、通過專業(yè)人員進行招商4、通過中介機構(gòu)或各類商會進行招商5、通過互聯(lián)網(wǎng)進行招商

16、,九﹑招商渠道（2）,,,,,,,裝修期,重點品牌洽談,團隊組建初步洽談,前期市調(diào)規(guī)劃,,,招商簽約,合作條件、重點客戶洽談 （約30天）,商戶簽約期（約60-90天）,裝修期,,（約30-45天）,項目設(shè)招商辦公室，接待拜訪客戶（約30天-60天）,商場業(yè)態(tài)定位、商鋪劃分及樓層業(yè)態(tài)確定,（30天）,十﹑招商進度規(guī)劃,盛大開幕,十一﹑初步品牌引進預(yù)估,十二﹑招商條件預(yù)估,租金沒有經(jīng)過詳細市調(diào)及客戶拜訪難以預(yù)估準(zhǔn)確，根據(jù)以往百貨