經濟周期系列之一2015~2018年房地產周期對經濟周期的沖擊與影 響

1、2015201820152018年房地產周期對經濟周期的沖擊與影響年房地產周期對經濟周期的沖擊與影響宏觀研究報告宏觀研究報告P目錄目錄一、中國房地產周期的特點為高峰厚尾................................................................................................................21、房地產周期各數據之間的邏輯關系......

2、.................................................................................................22、中國房地產周期的特點為高峰厚尾.......................................................................................................4二

3、、貨幣政策和行政政策對房地產周期的影響...................................................................................................71、房地產歷次逆周期調節(jié).........................................................................................

4、.....................................72、未來政策調控方向和影響..........................................................................................................................9三、本輪房地產周期的異質性和展望..............................

5、.....................................................................................101、本輪房地產周期厚尾現(xiàn)象尤為突出.....................................................................................................102、房地產政策和貨幣政策同

6、步放松且放松時長較長..........................................................................123、房地產銷售提前釋放&宏觀流動性數據姍姍來遲...........................................................................134、因城施策導致周期結構性錯位但不改下行趨勢............

7、..................................................................155、土地溢價現(xiàn)象突出但已進入負區(qū)間.....................................................................................................176、三四線等房價出現(xiàn)“超漲”現(xiàn)象................

8、..........................................................................................197、本輪房地產周期展望.....................................................................................................................

9、............20四、本輪房地產周期的異質性對經濟周期的影響............................................................................................221、經濟周期和房地產周期存在天然的協(xié)同效應......................................................................

10、.............222、中國經濟周期約為4043個月................................................................................................................243、房地產動能提前釋放壓縮未來房地產經濟回暖余地...................................................

11、................27五、未來房地產有超預期的變化嗎？...................................................................................................................271、城鎮(zhèn)化率和人口結構保障房地產長期不會失速...............................................

12、...............................272、居民杠桿率和撫養(yǎng)比上升抑制了居民的需求能力..........................................................................292房地產周期是研究經濟周期不可逾越的鴻溝。房地產周期是研究經濟周期不可逾越的鴻溝。房地產是顯著周期性行業(yè)，房地產行業(yè)內部各指標也存在顯著內在邏輯關系。房地產與經濟周期的協(xié)同性明

13、顯。本文說明中國房地產的主要特征，闡釋本輪房地產周期的異質性，并分析其對本輪經濟周期的影響。中國房地產周期的特點是高峰厚尾中國房地產周期的特點是高峰厚尾，何謂高峰厚尾？房地產銷售、投資等數據由谷值上升至峰值較快，但是由峰值回落至下個谷值時間相對較長，存在一個長尾。如房地產銷售數據，低點到高點的時長大約為高點回落到新低點的13到12之間。房地產周期往往伴隨著房地產政策和貨幣政策調節(jié)。房地產周期往往伴隨著房地產政策和貨幣政策調節(jié)。貨幣政策調

14、節(jié)主要有降息降準加息升準等，房地產調控工具多樣化，使用較為普遍的為：首付款、土地政策、稅收、房貸政策等。歷史經驗來看，房地產的周期性規(guī)律不因政策擾動而變化，政策擾動只會擴大縮小其波幅或者長度。房地產政策和貨幣政策同步的時候，二者不同步的時候，一般情況是，貨幣政策的調節(jié)效果明顯。本輪房地產周期存在一定特殊性：（1）本輪房地產周期厚尾現(xiàn)象尤為突出。意味著本輪房地產銷售存在嚴重提前透支。本輪周期厚尾時長目前已達到31個月。（2）房地產政策和貨

15、幣政策同步放松且放松時長較長。（3）房地產銷售提前釋放&宏觀流動性數據姍姍來遲。（4）因城施策導致周期結構性錯位但不改下行趨勢。（5）土地溢價現(xiàn)象突出但已進入負區(qū)間。（6）三四線等房價出現(xiàn)“超漲”現(xiàn)象。本輪房地產周期展望：（1）房地產銷售下行趨勢確定。未來一線城市銷售有望回暖，二線城市銷售回暖力度不大。三四線等城市未來下行趨勢確定。（2）房價未房價未來分化。一線城市未來仍有上行驅動力，三四線等城市房地產價格由于之前透支銷售形成一定程度泡

16、沫，未來下行趨勢確定。（3）土地溢價回落，拿地趨緩。土地溢價回落，拿地趨緩。未來土地購置將下行。（4）房地產政策即便放松力度也將不如前。房地產政策即便放松力度也將不如前。房地產政策的實施受制于雙重考量：一是考慮到房地產對整體經濟的帶動力，二是房價是保障民生的重要一環(huán)。（5）房地產庫存下降助力低于預期。房地產待售面積2018年之后出現(xiàn)拐點，房地產潛在庫存有上升壓力。庫存因素也難改房地產下行趨勢。房地產周期與經濟周期存在明顯相關性。經過測算