物業(yè)能源管理

1、物業(yè)能源管理（物業(yè)能源管理（PEM）截止到“十一五”末，全國(guó)物業(yè)管理行業(yè)實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入超過(guò)2000億元，從業(yè)人員300萬(wàn)人左右（加上專業(yè)分包從業(yè)人員達(dá)到600萬(wàn)人左右），物業(yè)服務(wù)企業(yè)6萬(wàn)家左右。預(yù)計(jì)在“十二五”期間結(jié)構(gòu)變化等新的背景下，產(chǎn)業(yè)化發(fā)展仍將呈現(xiàn)持續(xù)加速，業(yè)內(nèi)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步加劇，物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)管理的理念、模式、路徑等的創(chuàng)新將成為全行業(yè)持續(xù)發(fā)展的主旋律。1.1、節(jié)能服務(wù)是傳統(tǒng)物業(yè)管理公司集體突圍的新方向現(xiàn)有的物業(yè)管理公司目前運(yùn)

2、行的主業(yè)是傳統(tǒng)型“四保業(yè)務(wù)”：保安、保潔、保修、保綠，承擔(dān)著物業(yè)項(xiàng)目正常運(yùn)行的管理、服務(wù)、維護(hù)工作，其主要的社會(huì)形象多以保安為象征，以至于中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)一再?gòu)?qiáng)調(diào)要求改成“秩序維護(hù)員”的文雅稱謂。長(zhǎng)期以來(lái)，物業(yè)管理公司的傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)普遍面臨著市場(chǎng)空間狹小、收費(fèi)難、履約率低、生存環(huán)境日益窘迫的問(wèn)題，虧損率居高不下，可持續(xù)發(fā)展能力不強(qiáng)。究其原因，除了從業(yè)人員業(yè)務(wù)素質(zhì)普遍偏低等因素以外，一個(gè)重要的原因是物業(yè)資源和市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)始終鮮有創(chuàng)新，如果沒(méi)

3、有房地產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)力拉動(dòng)，物業(yè)管理行業(yè)自身的獨(dú)立發(fā)展十分有限。進(jìn)入“十二五”期間，物業(yè)管理行業(yè)的激烈競(jìng)爭(zhēng)逼迫人們不得不加緊考慮開(kāi)發(fā)新的物業(yè)資源市場(chǎng)，全行業(yè)都在思考如何能夠盡快實(shí)現(xiàn)在逆境中突圍，其中有關(guān)建筑節(jié)能的市場(chǎng)資源就被業(yè)界首先看好。1.2、導(dǎo)入合同能源管理業(yè)務(wù)，轉(zhuǎn)身節(jié)能服務(wù)關(guān)聯(lián)企業(yè)作為能源管理和節(jié)能服務(wù)的新模式，“合同能源管理”方式目前在國(guó)內(nèi)發(fā)展迅猛，這為物業(yè)管理公司提供了一個(gè)十分誘人的突圍戰(zhàn)略選擇。合同能源管理是一種由節(jié)能服務(wù)公司提供

4、節(jié)能服務(wù)，包括解決方案、投資、技術(shù)、設(shè)備、運(yùn)行管理等，而業(yè)主則不用投入，只需把節(jié)能量效益拿出來(lái)與節(jié)能服務(wù)方分成即可。這種方式與物業(yè)管理行業(yè)有著天然的聯(lián)系：一方面，在建筑節(jié)能領(lǐng)域合同能源管理方式的節(jié)能服務(wù)必須通過(guò)物業(yè)管理平臺(tái)實(shí)現(xiàn)落地，能源審計(jì)、節(jié)能診斷、能耗分析、解決方案、節(jié)能量計(jì)量和認(rèn)證等幾乎整個(gè)鏈條的所有環(huán)節(jié)都離不開(kāi)物業(yè)管理公司的配合；另一方面，節(jié)能服務(wù)的全程管理和維護(hù)也需要物業(yè)管理公司共同參與，因?yàn)閷?duì)業(yè)主的節(jié)能服務(wù)的常態(tài)化特征決定了

5、必須有一個(gè)“當(dāng)?shù)赝泄芊健?，而大部分專業(yè)節(jié)能服務(wù)公司做不到這一點(diǎn)。節(jié)能服務(wù)公司需要物業(yè)管理公司，而現(xiàn)實(shí)中物業(yè)管理公司卻常常并不配合節(jié)能服務(wù)公司，這是因?yàn)樵谶@二者之間沒(méi)有形成一個(gè)利益鏈機(jī)制，物業(yè)管理公司看不到節(jié)能服務(wù)業(yè)務(wù)里自己的位置，也沒(méi)有發(fā)現(xiàn)這是一個(gè)巨大的物業(yè)管理市場(chǎng)資源。節(jié)能服務(wù)與物業(yè)管理之間的分離是很不合理、也很不理性的現(xiàn)象，雙方為什么不能聯(lián)合起來(lái)共同發(fā)展呢？可以試想，如果節(jié)能服務(wù)公司都是物業(yè)管理公司，那么建筑節(jié)能領(lǐng)域的合同能源管理就

6、會(huì)獲得更加迅速的發(fā)展；同時(shí)，如果物業(yè)管理公司也都是節(jié)能服務(wù)公司，那么物業(yè)管理的業(yè)務(wù)收益將會(huì)大大提（9）綠化系統(tǒng)：庭院綠化、社區(qū)景觀、屋頂綠化（10）維保系統(tǒng)：裝置維護(hù)、設(shè)備保養(yǎng)、運(yùn)行監(jiān)控3.2、既有建筑“節(jié)能改造”十大趨勢(shì)（1）電機(jī)變頻化：風(fēng)機(jī)、水泵（2）照明LED化：節(jié)能燈（3）用水循環(huán)化：中水回用（4）控制自動(dòng)化：電、熱、氣、水、油（5）圍護(hù)節(jié)能化：外墻、屋頂、門(mén)窗（6）建材節(jié)能化：墻體材料、玻璃、地?zé)岵牧希?）部件節(jié)能化：配電柜、

7、弱電系統(tǒng)、管線、水管、閥門(mén)（8）新能源應(yīng)用：太陽(yáng)能、地?zé)崮?、自然光、生物質(zhì)能、風(fēng)能（9）智能儀表應(yīng)用：能源管網(wǎng)、計(jì)量、分配、自動(dòng)控制（10）供應(yīng)集中化：冷熱電三聯(lián)供3.3、建筑節(jié)能服務(wù)管理的發(fā)展方向智能建筑是我國(guó)未來(lái)建筑產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)，應(yīng)用信息化技術(shù)開(kāi)展建筑節(jié)能是今后我國(guó)節(jié)能發(fā)展的主攻方向，在物業(yè)能源管理的規(guī)劃起步階段就要全面考慮從這個(gè)高起點(diǎn)切入，為物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型跨越發(fā)展奠定基礎(chǔ)。國(guó)家建設(shè)部、科技部2005年10月27日發(fā)布的《

8、綠色建筑技術(shù)導(dǎo)則》規(guī)定了綠色建筑的智能技術(shù)要點(diǎn)，提出要促進(jìn)智能技術(shù)與智能化系統(tǒng)的發(fā)展。（1）智能化：可采用綜合性智能采光控制、地?zé)崤c協(xié)同控制、外遮陽(yáng)自動(dòng)控制、能源消耗與水資源消耗自動(dòng)統(tǒng)計(jì)與管理、空調(diào)與新風(fēng)綜合控制、中水雨水利用綜合控制等技術(shù)。智能建筑的“智能化結(jié)構(gòu)”通常指的是樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)(BAS)、辦公自動(dòng)化系統(tǒng)(OAS)、通信自動(dòng)化系統(tǒng)(CAS)的“三化”，在節(jié)能領(lǐng)域需要加上第四化“節(jié)能自動(dòng)化”，即把“三化”應(yīng)用在節(jié)能方面。（2）自

9、動(dòng)化：借助樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)(BAS)對(duì)整個(gè)建筑的所有公用機(jī)電設(shè)備，包括建筑的中央空調(diào)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、供配電系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)，進(jìn)行集中監(jiān)測(cè)和遙控來(lái)提高建筑的管理水平，降低設(shè)備故障率，減少能源消耗和維護(hù)及營(yíng)運(yùn)成本。（3）數(shù)字化：隨著我國(guó)大力推進(jìn)電力需求側(cè)管理節(jié)能模式，智能抄表系統(tǒng)將成為建筑節(jié)能智能化發(fā)展的先行官。源自智能電網(wǎng)組成部分的智能電表技術(shù)目前正在廣泛應(yīng)用在建筑節(jié)能領(lǐng)域，通過(guò)實(shí)施電力載波技術(shù)、無(wú)線傳感網(wǎng)技術(shù)、自組網(wǎng)技術(shù)（公用事