天津市別墅地產(chǎn)價(jià)格影響因素分析.pdf

1、天津是我國(guó)四大直轄市之一,也是我國(guó)北方重要的經(jīng)濟(jì)中心。隨著天津市經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展,和國(guó)際現(xiàn)代化港口城市建設(shè)步伐的加快,商品住宅市場(chǎng)的發(fā)展也日益繁榮,而在商品住宅市場(chǎng)中占有特殊地位的別墅市場(chǎng),其發(fā)展也日益細(xì)化和多元化。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中別墅的概念,涵蓋了國(guó)外villa和house的形式。我國(guó)別墅項(xiàng)目中,出現(xiàn)了雙拼、聯(lián)排、獨(dú)棟別墅等形式。《上海市花園住宅轉(zhuǎn)讓暫行規(guī)定》中對(duì)別墅概念的界定是:“一般為二至三層,三面或四面臨空,裝修精致,配有多個(gè)客廳

2、、餐廳、衛(wèi)生間的結(jié)構(gòu)較好的獨(dú)立式或聯(lián)排式住宅,一般配有較大的花園小院,或附屬設(shè)備如車(chē)庫(kù),門(mén)房等。”我國(guó)別墅的類(lèi)型可分為城市別墅和郊區(qū)別墅兩類(lèi),城市別墅多建造在城中或城邊,有較為齊全的城市生活配套設(shè)施,且價(jià)格昂貴,距離城中心較近,交通便利。郊區(qū)別墅通常位于環(huán)城近郊區(qū),生活配套設(shè)施尚不齊全,距離中心城區(qū)較遠(yuǎn),多數(shù)被購(gòu)房者當(dāng)做第二居所使用。天津市別墅的悠久歷史,可以追溯到“小洋樓”時(shí)代,而其伴隨著天津走過(guò)多年的發(fā)展歷程,也見(jiàn)證著天津的成長(zhǎng)和變

3、化。天津最早期的別墅項(xiàng)目代表作是萬(wàn)科集團(tuán)于1998年建造的萬(wàn)科花園新城,建造面積為190萬(wàn)平方米的聯(lián)排別墅,當(dāng)時(shí)的目標(biāo)客戶(hù)群主要針對(duì)外籍人士和早期富裕階層。天津市別墅市場(chǎng)在經(jīng)歷了幾十年的發(fā)展后,已趨向成熟階段?，F(xiàn)階段存在著五大別墅版塊,分別是中心城區(qū)版塊、大梅江版塊、近郊版塊、遠(yuǎn)郊版塊和濱海新區(qū)版塊,且別墅項(xiàng)目以其高品質(zhì)、低密度、高私密性等特點(diǎn),受到高端消費(fèi)群體的親睞。別墅項(xiàng)目在建筑設(shè)計(jì)、產(chǎn)品風(fēng)格、周邊設(shè)施配套等發(fā)面都在不斷的升級(jí)換代,

4、品質(zhì)不斷在提升。近些年來(lái),日益提升的居民生活水平和大量改善性住房需求的涌現(xiàn),使別墅市場(chǎng)成為了人們關(guān)注的焦點(diǎn)。此時(shí)探索天津市別墅的發(fā)展模式,對(duì)其發(fā)展中至關(guān)重要的因素----價(jià)格影響因素加以分析,具有一定的切實(shí)意義。本文首先對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展、全國(guó)別墅市場(chǎng)的發(fā)展以及2010年天津市別墅市場(chǎng)的發(fā)展形勢(shì)作出了具體的分析,總結(jié)出別墅場(chǎng)的三大特點(diǎn):別墅產(chǎn)品存量過(guò)大且供應(yīng)過(guò)于集中、別墅產(chǎn)品價(jià)格區(qū)域差異特征明顯以及目標(biāo)客群集中。接下來(lái),對(duì)天津市別墅